Os melhores e piores fundos imobiliários do primeiro semestre

Os fundos imobiliários vêm passando por uma recuperação na bolsa nos últimos meses, assim como outros ativos de risco. Eles são beneficiados pela continuidade do ciclo de queda nos juros e também pelas perspectivas de recuperação mais rápida da economia mundial do que o esperado anteriormente.

No entanto, o setor sofreu bastante com o pânico dos mercados em março, e os preços das cotas na bolsa já não vinham de um bom momento no início do ano. Nos primeiros meses de 2020, o mercado sofreu um ajuste após um forte rali em dezembro.

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Com isso, o Índice de Fundos Imobiliários da B3 (IFIX) terminou o primeiro semestre ainda com queda acumulada de 12,24%. Apenas 11 fundos do IFIX conseguiram apresentar desempenho positivo na bolsa no período.

Segundo os índices calculados pelo Banco Inter, os fundos de tijolo, aqueles que investem em imóveis propriamente ditos, têm queda de 14% na bolsa em 2020, enquanto os de papel, que investem em recebíveis imobiliários, caem 7,5%.

O setor que mais sofreu com a pandemia e o pânico dos mercados em março sem dúvida foi o de shopping centers. Com as medidas de isolamento social impostas pelas autoridades, os shoppings tiveram que suspender quase todas as suas atividades, o que derrubou sua receita e, consequentemente, os aluguéis. Muitos fundos de shopping inclusive suspenderam a distribuição de rendimentos.

Apesar de muitos shoppings já terem reaberto, ainda que em horário reduzido, os fundos de shopping terminaram o semestre com queda acumulada de 21% na bolsa, segundo o Inter.

Porém, conforme você vai ver a seguir, entre os fundos imobiliários que mais apanharam neste ano há apenas um fundo de shoppings. Confira quais foram os dez melhores e os dez piores fundos de investimento imobiliário (FII) da bolsa no primeiro semestre:

É importante notar que as maiores valorizações e desvalorizações frequentemente são motivadas por questões bastante particulares de cada fundo, e não tanto por movimentos mais gerais na bolsa.

Por exemplo, o fundo BB Renda Corporativa (BBRC11), o que mais se valorizou no primeiro semestre, é um fundo de característica bem defensiva, pois é dono de agências bancárias alugadas para o Banco do Brasil, que é parcialmente estatal.

Temos, assim, um locatário de baixo risco, contratos de locação atípicos (de prazo longo e sem revisional no meio do contrato), rentabilidade alta, distribuição de rendimentos constante, além do fato de que ele é amplamente oferecido pelo BB a seus clientes.

Essa questão da distribuição a clientes bancários também pode ser um fator que beneficiou o fundo Caixa Rio Bravo (CXRI11). Já o locatário parcialmente estatal e de baixo risco foi provavelmente um dos chamarizes do Green Towers (GTWR11), dono dos escritórios do Banco do Brasil em Brasília.

Todos os três FII citados sofreram fortes quedas em março, mas acabaram se recuperando mais rapidamente do que a maioria dos outros fundos negociados em bolsa.

Na ponta dos piores fundos, há vários FII com problemas particulares. O TRX Edifícios Corporativos (XTED11) é um caso emblemático do mercado de fundos imobiliários brasileiro, que vem apanhando na bolsa há anos, com a sucessão de problemas que vem enfrentando com vacância e a provável perda de paciência dos seus cotistas.

A intenção inicial, quando o fundo foi lançado em 2012, era investir em três imóveis alugados para grandes empresas. Um dos negócios acabou não saindo; o segundo imóvel, locado para a Peugeot, foi vendido no ano passado, após passar anos vago depois que a montadora rescindiu o contrato em 2015. E o terceiro, que acabou restando como o único imóvel do fundo hoje, é o antigo escritório da Petrobras em Macaé (RJ), que foi desocupado pela estatal em 2016.

Assim, o XTED11 está com seu único imóvel 100% vago, sem receita e sem distribuir dividendos desde 2016. O gestor tem negociado a locação com uma empresa do ramo educacional, mas as negociações foram afetadas pela crise da covid-19, embora ainda estejam em andamento. Além disso, em tempos de recessão, um imóvel que não é de alto padrão, localizado numa cidade que não está entre os centros econômicos mais importantes é justamente o tipo de empreendimento que costuma sofrer mais.

O Edifício Galeria (EDGA11) também é um exemplo de FII que vem enfrentando problemas de vacância, bem como inadimplência de inquilinos. O fundo é proprietário de um único imóvel, o Edifício Galeria, no Centro da cidade do Rio de Janeiro. Desde julho de 2019, o fundo tem uma taxa de vacância de 30%.

Apesar de ter múltiplos inquilinos, o que reduz um pouco o risco do ativo único, o EDGA11 tem sofrido rescisões de contrato e também tenta cobrar na Justiça aluguéis e condomínios atrasados do Estado do Rio de Janeiro, referentes à época em que a Secretaria de Cultura alugava uma sala no edifício. Também houve inadimplência, por parte de alguns inquilinos, em razão da crise da pandemia de covid-19.

O SP Downtown (SPTW11), que aluga seu único imóvel, no Centro de São Paulo, para a empresa de call center Atento, foi outro que enfrentou inadimplência por conta da pandemia, e precisou renegociar aluguéis com a locatária, com diferimento de parte dos pagamentos.