Jogamos luz nos gastos escondidos na compra de um imóvel! Veja o verdadeiro custo do seu apê

Tenho uma amiga das antigas com quem volta e meia passo horas conversando e colocando as novidades em dia. Nesses papos tem de tudo: da saúde do cachorro dela até nossos planos profissionais.

Toda vez que penso nessa amiga me vem na memória um sonho pessoal que ela tinha lá nos tempos de escola: ter uma casa própria. E na missão de tornar esse sonho realidade, minha amiga sempre foi muito regrada. Desde que começou a trabalhar - isso lá com uns 17 anos -, ela sempre separa uma parte da renda para comprar seu imóvel.

A última vez que nos encontramos foi na festa de 10 anos de formados da nossa turma. Além do tradicional papo de que estávamos ficando velhos, falamos sobre o tal projeto da casa própria. Ela me atualizou sobre os preços, os impostos e os vários imprevistos que surgem na hora da compra.

De fato, o mercado imobiliário é cheio de pegadinhas, muitas delas com o potencial de acabar com o sonho do comprador. A famosa burocracia abrange uma série de custos que vão muito além do financiamento e dos juros. E devo dizer que esses gastos não são exatamente leves para o bolso.

Resolvi me aprofundar nesse tema de compra e venda de imóveis e buscar todos os custos que as pessoas terão de arcar se quiserem passar uma escritura para o seu nome. Procurei a ajuda do Alex Strotbek, consultor imobiliário do escritório Areal Pires Advogados, e juntos elaboramos uma lista completa desses gastos, que você pode conferir abaixo.

Valor da entrada

A entrada é o tipo de custo que normalmente as pessoas já planejam com antecedência, mas não deixa de ser importante na planilha de gastos. Os financiamentos disponíveis hoje no mercado oferecem diversas condições para os compradores, e algumas delas permitem que até 90% do valor do imóvel seja financiado. Os outros 10%, claro, vêm da entrada.

Suponhamos que você tenha interesse em adquirir um imóvel de R$ 600.000. Logo de cara, portanto, você terá que desembolsar R$ 60.000, isso para financiamentos com melhores condições, como é o caso do programa Minha Casa Minha Vida.

Nesse sentido, alguns investimentos podem te ajudar a acumular tal quantia. Aplicações conservadoras e de alta liquidez, como os CDBs ou o Tesouro Direto, são boas opções que o mercado oferece hoje. Quer saber mais sobre Tesouro Direto? Confira este guia completo sobre como investir.

Custo Efetivo Total (CET) do financiamento

O financiamento em si vai muito além das taxas de juros cobradas pelos bancos ou construtoras. Você deve ficar atento ao chamado Custo Efetivo Total (CET), cuja taxa é a real base de cálculo para as parcelas mensais do financiamento.

Dentro do CET estão inclusos os juros efetivos, os prêmios dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos do Imóvel (DFI), a tarifa mensal de serviços administrativos, a tarifa de avaliação do imóvel e impostos, como o Imposto de Operações Financeiras (IOF).

A título de comparação, fiz algumas simulações de financiamento na Caixa, e nelas eu simulei diferentes prazos, valores de entrada e origens do capital para pagamento. Nesses casos, enquanto os juros efetivos variaram entre 7,58% ao ano e 10,25% ao ano, a taxa do CET ficou entre 8,89% ao ano e 11,65% ao ano.

Correção sobre a parcela de financiamento

Esse custo atinge as pessoas que adquirem imóveis na planta e é outro motivo pelo qual você sempre deve manter uma folga no orçamento.

Entre o pagamento da entrada e a entrega das chaves, o comprador paga as parcelas diretamente para a construtora. Nesse tempo, cada parcela sofrerá um reajuste mensal de acordo com a alíquota do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). A título de consulta, em novembro de 2018, o INCC acumulava 3,55% em 12 meses.

Já após a construção do imóvel, a dívida é corrigida, geralmente, pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), que em 2018 fechou acumulado em 7,54%.

Entrar em um financiamento com o dinheiro contado pode acabar sendo uma furada, já que o índice de correção varia ao longo do tempo e você poderá ter que arcar com um custo maior do que o planejado.

Comissão do corretor

Essa é outra grande pegadinha. Boa parte dos corretores já embute a sua própria comissão no valor final de compra, mas existem alguns profissionais que costumam anunciar os imóveis sem a taxa. Resultado: o comprador é pego de surpresa e acaba tendo que desembolsar mais uma grana na hora de assinar o contrato. Então fique atento e pergunte para o corretor se o valor anunciado já inclui essa taxa.

No geral, a comissão do corretor gira em torno de 6% do valor do imóvel. A dica aqui é sempre negociar a taxa final, sobretudo se o corretor for autônomo. Em muitos casos o cliente consegue uma "promoção" e economiza uma bolada.

Custos de vistoria

Você também deve se preparar para arcar com os chamados custos de vistoria ou de engenharia. Trata-se de uma avaliação contratada e que vai verificar as condições gerais do imóvel. Aqui entram as análises da parte elétrica e hidráulica, por exemplo. Os custos vão variar de acordo com a empresa prestadora e o tamanho do imóvel. Essa avaliação é obrigatória para liberar o seu financiamento imobiliário. Não tem jeito de vocês escapar dela!

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

O ITBI é um imposto municipal que o comprador paga para que a escritura pública de compra e venda seja lavrada. A alíquota varia de município para município, mas gira em torno dos 4% sobre o valor do imóvel.

Na hora de fazer as contas, você deve ficar atento sobre qual valor do imóvel (comercial ou venal) será utilizado como base de cálculo do imposto. O Alex alerta que, se o imóvel estiver avaliado no mercado com um valor comercial menor do que o venal, a base será o valor venal. Já se o valor comercial for superior, a base muda e passa a ser o preço de mercado. Essa regra de cobrar o ITBI com base no maior desses preços vale para todos os Estados do Brasil.

Para evitar que você pague uma taxa menor de ITBI e tenha problemas na hora de lavrar a escritura, vale a pena consultar o valor venal do imóvel, que pode ser encontrado diretamente nos sites das prefeituras municipais. Neste link você pode consultar o valor venal dos imóveis na cidade de São Paulo e neste outro os valores na cidade do Rio de Janeiro.

Descontos e isenções

Alguns municípios do Brasil possuem programas que oferecem desde descontos até a isenção da cobrança do ITBI. Em São Paulo, por exemplo, são isentos de pagar o imposto:

• Pessoas que adquirem seu primeiro imóvel financiado pelo Fundo Municipal de Habitação;
• Pessoas que adquirem seu primeiro imóvel através do Programa Minha Casa Minha Vida, cujo valor seja inferior a R$ 169.513,88;
• Pessoas que compraram imóveis pela Caixa Econômica Federal (por meio do Fundo de Arrendamento Residencial para o Programa de Arrendamento Residencial); pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU); pela Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (COHAB/SP); pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) - geridos pela Caixa Econômica Federal para os Programas Crédito Solidário e Minha Casa, Minha Vida.

Escritura pública

Se você pretende financiar seu imóvel, então pule para o próximo item, já que nesses casos o contrato emitido pelo próprio banco na hora de firmar o financiamento tem força de escritura pública.

Agora, se você pretende fazer uma compra à vista, será necessário fazer uma escritura no Tabelião de Notas. O valor e as regras de cobrança das escrituras públicas variam bastante de estado para estado.

Em São Paulo, por exemplo, o valor da escritura é sempre proporcional ao valor do imóvel. Se voltarmos àquele exemplo de imóvel que custa R$ 500 mil, a escritura dele sairia por R$ 3.747,78, de acordo com a tabela de preços vigente desde 8 de janeiro de 2019. Já no caso da compra de imóvel que vale R$ 1 milhão, o comprador terá de pagar R$ 4.614,61.

Já no Rio de Janeiro, o Tabelião de Notas cobraria, no nosso exemplo dos R$ 500 mil em valor do imóvel declarado, R$ 1.899,17. Para saber o custo das escrituras no seu estado, você deve buscar um tabelionato de notas e consultar a tabela atualizada do valor da escritura. Lá também você deve verificar os documentos necessários para conseguir lavrar a escritura.

Registro do Imóvel

Com o ITBI pago e a escritura em mãos, o próximo passo será registrar o imóvel. Para isso você deve levar ao cartório as vias do contrato de compra e venda assinadas, a guia do ITBI paga e a escritura. Existem algumas cidades em que também é preciso apresentar aquelas certidões dos compradores e vendedores que já comentamos anteriormente.

Os valores do registro também variam de estado para estado e a base de cálculo é o valor de alienação do imóvel. No geral, você deve se preparar para pagar algo em torno dos R$ 2 mil ou R$ 2,5 mil.

De olho no comprador (e nas dívidas dele)

Para o Alex, uma das maiores ciladas que ele já viu as pessoas caírem é comprar um imóvel cheio de dívidas e com documentação irregular. Vale lembrar que, na compra de um local usado, todas as despesas atreladas a ele entram em uma regra o que o pessoal do Direito costuma chamar de “cunho propter rem”. Ou seja, tais obrigações fiscais, se não quitadas, ficam atreladas ao bem, independentemente da mudança de dono.

Na prática, se você adquirir uma casa ou um apartamento que deve várias parcelas de condomínio, taxa de lixo ou IPTU, quem vai arcar com as despesas após a compra é você, e não o antigo proprietário.

Para evitar esse tipo de problema, é necessário verificar como está a situação fiscal do local e fazer um levantamento das dívidas antigas. E aí não tem outro caminho: você terá que desembolsar alguns milhares de reais em documentos como certidões de imóvel, matrículas atualizadas e certidões de ônus reais.

Além disso, se você comprar o imóvel diretamente com o proprietário, também é aconselhável buscar certidões negativas da pessoa e de seu cônjuge, que no geral custam cerca de R$ 1 mil por pessoa avaliada.

Esses documentos vão assegurar se os antigos donos do imóvel não respondem à ações judiciais ou execuções penais. O Alex me explicou que tais processos podem recair sobre o imóvel, fazendo você correr o risco de perdê-lo mesmo depois de ter pago por ele.

Para entender melhor essa situação, vamos a um exemplo prático. Imagine que você pretende comprar um imóvel de um empresário que está respondendo como réu em uma ação trabalhista. No caso de perda de causa, a propriedade dele, dependendo do quão avançado estava o processo na hora em que você comprou o imóvel, entrará como pagamento dessas ações legais. E a cobrança vai ocorrer mesmo que ele já tenha vendido o imóvel.

Gastos com manutenção e despesas correntes

Um dos erros mais comuns que as pessoas cometem quando entram em um financiamento é não pensar nas despesas correntes e de manutenção do imóvel. É importante que o comprador tenha em mente que a aquisição de um imóvel gera, além das despesas de compra, gastos como IPTU, taxa de condomínio, taxa de lixo (cobrada dos imóveis em São Paulo, por exemplo) e taxa de bombeiro (cobrada dos imóveis no Rio de Janeiro).

Essas despesas entram na conta porque logo de cara os contratos de venda costumam prever um atraso de 180 dias. Mas em alguns casos a demora para a entrega do imóvel pode chegar a um ano ou mais. Nesse período, todas as taxas que eu citei aí em cima já começam a ser cobradas, e você deve estar preparado para elas.

Vale lembrar que essa lita também inclui um eventual gasto com aluguel, no caso de você ainda morar em um imóvel que não é seu, e o gasto com a reforma pós-entrega. Em todo caso, o Alex aconselha que você se certifique de que há fôlego financeiro para continuar pagando todas essas contas caso a entrega do imóvel atrase. A dica principal é, no momento em que você for fazer suas contas pré-financiamento, já inclua no orçamento as despesas dessa natureza.

Dica básica do bom comprador: calcule tudo!

Ainda que você já saiba todos os custos envolvidos na compra de um imóvel, o Alex deixa um alerta importante, que costuma pegar muita gente de surpresa: avalie profundamente sua situação financeira e faça isso de uma forma realista.

No geral, o preço de cada parcela nunca pode exceder 30% da sua renda líquida - inclusive essa é uma das condições-chave para a aprovação de muitos contratos. Mas financiamentos costumam durar muitos anos, e nesse meio tempo é muito provável que sua situação financeira mude, tanto para melhor como para pior.

Crises e períodos de recessão sempre estarão aí e o ideal é sempre trabalhar com o pior cenário, mantendo uma reserva de emergência que te permita arcar com os custos ainda que sua renda esteja comprometida.

O Alex conta que a avaliação superficial das próprias finanças é o erro mais comum de qualquer comprador. E essa história vale tanto para a decisão das parcelas que caibam no orçamento como para a escolha da localização do imóvel.

“Na hora de decidir onde morar, muita gente se empolga, cai na conversa dos corretores e acaba optando por um bairro mais caro sem de fato poder pagar por isso. É preciso ter noção do seu orçamento: não vá para Pinheiros se você só pode pagar pela Lapa. Fixe claramente a região, o tamanho, e a necessidade familiar em termos de imóvel, porque se você ficar inadimplente, a chance de perder o imóvel de forma rápida é alta”, Alex Strotbek, consultor imobiliário.

Para além das mensalidades, faça também uma análise de custos daqueles meses que tradicionalmente são mais pesados, como janeiro e fevereiro. “No começo do ano você tem IPVA, IPTU, rematrícula da escola dos filhos. Em geral, esses gastos podem ser cobertos pelo 13º terceiro, mas existem casos em que isso não é suficiente”, diz Strotbek.

Simulação

Preparei um cálculo simplificado dos custos iniciais que você teria na compra de um imóvel novo na cidade de São Paulo no valor de R$ 500.000, com R$ 400.000 financiados. Os cálculos desconsideram despesas como valor de entrada (R$ 100.000) e custos com manutenção, que variam de acordo com o local do imóvel.

• ITBI: R$ 20.000 (4% sobre o valor do imóvel - nesse caso considerando o valor comercial)
• Registro do imóvel: R$ 2.000,00
• Comissão do corretor: R$ 30.000,00
• Total: R$ 52.000,00 - cerca de 10,4% do valor do apartamento

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Fernando Pivetti

fpivetti@seudinheiro.com

Jornalista formado pela Universidade de São Paulo (USP). Foi repórter setorista de Banco Central no Poder360, em Brasília, redator no site EXAME e colaborou com o blog de investimentos Arena do Pavini.