Abriu-se uma nova janela para atualizar o valor do imóvel na declaração de IR; vale a pena aderir desta vez?

Quem já declara seu imóvel no imposto de renda já deve estar cansado de ouvir ou ler que não se deve atualizar o valor do bem a preço de mercado.

A única situação em que é permitido aumentar o valor de um imóvel na declaração é quando se fazem reformas e benfeitorias, cujos valores comprováveis mediante recibos e notas fiscais podem ser somados ao valor declarado do bem.

Mas até 19 de fevereiro, quinta-feira pós-Carnaval, o contribuinte brasileiro tem a oportunidade de atualizar o valor do seu imóvel a preço de mercado e pagar uma alíquota reduzida de imposto de renda sobre a diferença positiva entre o novo valor e o anteriormente declarado.

Para isso, basta preencher uma declaração que se localiza dentro do Centro Virtual de Atendimento da Receita Federal (e-CAC), informar o novo valor e recolher o IR a uma alíquota de apenas 4%, bem menor que as alíquotas normais de imposto sobre ganho de capital, que variam de 15% a 22,5%, a depender do valor do lucro.

Parece um ótimo negócio, certo? À primeira vista sim. Mas segundo advogados tributaristas que atendem famílias de grande patrimônio, a procura pela atualização tem sido baixa e só é recomendável em casos muito específicos.

É que a legislação que a estabeleceu colocou uma série de “poréns” que fazem com que a adesão não seja tão vantajosa assim para boa parte das pessoas.

As regras para atualizar o valor do imóvel pelo preço de mercado

Desde o dia 2 de janeiro até o dia 19 de fevereiro, tanto pessoas físicas quanto jurídicas poderão atualizar seus imóveis e alguns tipos de bens móveis a preço de mercado, mediante o pagamento de uma alíquota reduzida sobre o ganho de capital decorrente dessas atualizações, mesmo sem ter ocorrido a venda ou doação dos bens em questão.

A nova regra foi introduzida pela Lei nº 15.265, de 21 de novembro de 2025, que estabeleceu o chamado Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial na modalidade Atualização (Rearp Atualização).

O Rearp Atualização permite aos contribuintes atualizarem a valor de mercado os seus bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público — como carros, embarcações e aviões, como as aeronaves executivas —, além dos seus imóveis localizados no Brasil ou no exterior.

Trata-se de uma janela de atualização parecida com aquela que foi aberta em 2024, a qual também possibilitava a atualização de imóveis a preço de mercado mediante o pagamento de um imposto de 4% sobre a valorização.

Na ocasião, porém, a atualização se mostrava bem desvantajosa, como mostramos nesta reportagem. A janela aberta agora traz condições um pouco melhores.

Quem tem direito à atualização

Vamos focar, nesta matéria, nas regras válidas para as pessoas físicas.

Para terem direito à atualização, os bens móveis ou imóveis precisam ter sido adquiridos até 31 de dezembro de 2024 por contribuintes que sejam residentes fiscais no país.

Precisam também ter sido informados na última declaração de imposto de renda, caso o contribuinte tenha sido obrigado a declarar, além de, claro, ter sido adquiridos com recursos de origem lícita.

Não podem ser atualizados, porém, bens que tenham sido alienados (vendidos ou doados, por exemplo) anteriormente à data de opção pela atualização.

A atualização também não vale para terra nua, a menos que se trate de imóvel rural.

Quanto aos tipos de contribuintes que podem se valer da atualização, têm direito a ela:

• No caso dos imóveis, seus proprietários, promitentes compradores ou detentores de título que represente direitos sobre o bem, independentemente de registro público;

• No caso dos bens móveis, apenas seus proprietários;

• No caso de bens móveis ou imóveis de pessoa falecida, os inventariantes do espólio, desde que o processo de sucessão tenha sido aberto até a data de opção pela atualização.

Além disso, dois tipos de contribuintes podem optar por migrar para o regime atual: aqueles que atualizaram o valor dos seus bens no exterior em 2023, por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex); e aqueles que aderiram à atualização oferecida em 2024, por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim).

Como optar pela atualização do bem

Caso o valor de mercado dos bens atualizados seja maior que o valor declarado anteriormente (custo de aquisição do bem), o contribuinte terá que recolher 4% de imposto de renda sobre a diferença.

Trata-se de uma tributação definitiva (ou seja, o ganho não se soma a outras rendas na declaração, nem fica sujeito a uma tributação maior no ajuste anual), que funciona como um adiantamento do imposto de renda sobre ganho de capital, porém com uma alíquota menor.

Para aderir ao Rearp Atualização, atualizar o valor dos seus bens e pagar o imposto de 4%, o contribuinte precisa apresentar, até o dia 19 de fevereiro, a Declaração de Opção pelo Regime Especial de Atualização Patrimonial (Deap).

Ela pode ser acessada pelo Centro Virtual de Atendimento da Receita Federal (e-CAC), logado pelo gov.br. Uma vez no e-CAC, basta acessar ao serviço “Declarar opção pelo Rearp Atualização”.

A declaração deverá conter a identificação do contribuinte e do bem a ser atualizado, bem como o seu valor informado na última declaração de imposto de renda e o valor atualizado na data da opção.

O recolhimento do imposto

O imposto pode ser pago em alíquota única ou até 36 cotas mensais sucessivas, desde que nenhuma cota seja inferior a R$ 1.000. Caso o valor total do imposto seja inferior a R$ 2 mil, ele deverá obrigatoriamente ser pago em cota única.

A primeira cota ou cota única vence no último dia útil do mês de apresentação da declaração — no caso, agora, 27 de fevereiro. As demais cotas serão todas corrigidas pela taxa Selic e podem, se o contribuinte desejar, ser antecipadas.

Os ‘poréns’: prazo de carência para vender o bem atualizado

Agora aos “poréns” que podem tornar a atualização não tão vantajosa assim.

Para o contribuinte realmente se valer do benefício de pagar um imposto menor sobre o ganho de capital com a futura venda dos seus bens, a alienação não pode ocorrer nos próximos cinco anos a partir da atualização, no caso dos imóveis, ou nos próximos dois anos, no caso dos bens móveis.

Em outras palavras, para de fato garantir a alíquota de 4% sobre a valorização do bem até a data de atualização, uma eventual venda ou doação só pode ocorrer a partir de fevereiro de 2031, no caso de imóveis, ou de 2028, no caso dos bens móveis sujeitos à atualização.

Caso o contribuinte se desfaça do seu bem atualizado antes do fim desses prazos de carência, as regras do Rearp Atualização são desconsideradas.

Isso significa que o custo de aquisição voltará a ser aquele de antes da atualização, e o eventual ganho de capital voltará a ficar sujeito à alíquota integral — em geral de 15%, no caso das pessoas físicas.

Isso só não ocorre se o motivo da transferência dos bens antes do fim do prazo de carência for herança, em razão de morte do proprietário dos bens.

O contribuinte poderá, no entanto, aproveitar o valor de 4% já pago adiantadamente na atualização, corrigido pela Selic. Ou seja, ele perde o benefício do Rearp Atualização, mas não paga imposto a mais.

São restrições mais brandas que aquelas impostas na janela de atualização de imóveis aberta em 2024, quando o prazo de carência era de 15 anos.

Além disso, se o imóvel fosse vendido antes do fim do prazo, o contribuinte só tinha direito a aproveitar os 4% já pagos proporcionalmente ao tempo que faltasse para completar 15 anos.

No caso de um lucro imobiliário que ficasse sujeito a uma alíquota de 15% em condições normais, ela poderia ficar até maior que este valor caso a alienação do imóvel ocorresse até seis anos após a atualização.

Ou seja, não só o contribuinte não conseguiria aproveitar nada dos 4% pagos adiantados, como acabava sendo punido por ter vendido o imóvel em um prazo tão “curto”.

De cara dá para perceber que, ao menos para quem aderiu à atualização imobiliária de 2024, migrar para o regime atual vale a pena.

Mesmo assim, especialistas julgam que um prazo de cinco anos para imóveis ainda é muito longo para justificar um adiantamento de imposto.

Tudo bem que o contribuinte não perde o valor adiantado na atualização. Mesmo assim, ao fazer esse adiantamento de imposto, ele terá um desembolso de caixa.

“Se o contribuinte paga agora, ele vai ter provavelmente que resgatar aplicações financeiras que hoje pagam no mínimo uma Selic de 15% ao ano, para depois talvez perder o benefício caso venda em menos de cinco anos, pagando a alíquota cheia”, lembra o advogado tributarista Samir Choaib, sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo Advogados Associados.

Para a tributarista Ana Claudia Utumi, sócia do Utumi Advogados, o prazo de cinco anos é o que mais desestimula os contribuintes interessados em fazer a atualização.

“Se ao vender o imóvel em menos de cinco anos o contribuinte tem que pagar o imposto cheio de qualquer jeito, ele acaba preferindo não fazer a atualização e pagar o imposto quando o dinheiro da venda entra. Melhor do que ele se descapitalizar agora”, diz Utumi.

Os ‘poréns’: perda dos fatores de redução do imposto

Outra regra do Rearp Atualização que pode tirar totalmente a vantagem da adesão é o fato de que os imóveis atualizados perdem totalmente quaisquer fatores de redução à base de cálculo do imposto sobre ganho de capital.

Isso significa que descontos ou isenções de imposto de renda sobre o lucro imobiliário aos quais as pessoas físicas têm acesso hoje em dia são totalmente desconsiderados caso o imóvel seja atualizado.

Hoje existem três situações em que o ganho de capital com a venda de imóveis pode ficar totalmente isento de IR. São elas:

• Venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, independentemente do tipo de imóvel. Caso o bem seja possuído em condomínio com outros proprietários, a venda da parte do contribuinte não pode ser maior que R$ 440 mil. Essa isenção só é válida caso o contribuinte não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não.

• Venda de imóvel adquirido até 1969.

• Venda de imóveis residenciais localizados no Brasil desde que os recursos obtidos com a venda sejam destinados à compra de outros imóveis residenciais localizados no Brasil dentro de 180 dias (seis meses) a partir da data da celebração do contrato. Caso apenas parte do valor seja destinado à compra de imóveis residenciais no Brasil, o ganho de capital referente à quantia restante será tributado proporcionalmente. Só é possível optar por essa isenção uma vez a cada cinco anos.

Além disso, os imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 contam com um redutor no IR sobre o ganho de capital.

Todos esses benefícios são perdidos caso o contribuinte opte pela atualização.

Vale lembrar ainda que, quanto mais antigo o imóvel, maior tende a ser o ganho de capital com o passar dos anos e, portanto, mais vantajosa deveria ser a atualização a uma alíquota de 4%.

No entanto, se o imóvel tiver sido adquirido antes de 1969, ele ficaria isento de qualquer forma; e no caso daqueles imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, o fator de redução pode ser tão alto que a alíquota efetiva pode ficar próxima de 4% sem a desvantagem da carência de cinco anos para venda.

“Nesses casos, é preciso fazer uma simulação para conferir a alíquota efetiva e verificar se a atualização vale a pena. Lembrando que para os imóveis que contam com fator de redução, a alíquota efetiva vai caindo ao longo dos anos, então quanto mais tempo para vender o imóvel, mais perto de 4% ela estará”, alerta Choaib.

Como há um prazo de carência de cinco anos, é preciso considerar que uma eventual venda não aconteceria com a alíquota efetiva válida hoje, mas sim com aquela válida em 2031 em diante.

Uma forma de fazer uma simulação simples é preenchendo o Programa Ganhos de Capital (GCAP) 2026, com os dados do seu imóvel e uma venda hipotética com lucro neste ano. Ali já dá para descobrir pelo menos qual seria a sua alíquota efetiva hoje.

O risco de atualizar o valor do imóvel

Além dos ‘poréns’ da própria legislação, há ainda um risco que acendeu o temor dos contribuintes, acredita Choaib: a insegurança jurídica. Para ele, trata-se do maior dificultador para a adesão ao Rearp Atualização hoje.

O advogado relata que, dadas as grandes mudanças em regras tributárias do atual governo, fortemente focadas em aumento da arrecadação, os contribuintes têm andado com medo de que as regras estabelecidas hoje mudem novamente num futuro próximo, de uma hora para outra.

“As pessoas estão descrentes. Temem que a regra que é colocada hoje, no próximo ano não valha mais. Hoje o imposto adiantado é considerado caso [o imóvel seja vendido antes de cinco anos, mas e se amanhã se estabelece que os 4% já pagos serão desconsiderados?”, questiona.

Ele diz que não tem recomendado a atualização para os clientes e que a considera vantajosa somente em pouquíssimos casos, como no de o imóvel não ser tão antigo a ponto de ter fatores de redução, não se enquadrar em casos de isenção e ter perspectiva de venda logo depois de passados cinco anos.

No entanto, Choaib admite que as pessoas têm preferido adiar ao máximo o pagamento de tributos, evitando esses adiantamentos opcionais, para não ter que fazer desembolsos nem se expor ao risco de mudança nas regras do jogo.

Ana Claudia Utumi, por sua vez, disse que seu escritório até chegou a ser procurado por famílias interessadas na atualização de imóveis, mas que estes contribuintes se sentiram desestimulados ante o prazo de carência de cinco anos.

“Já para a atualização de bens móveis, ninguém até agora nos procurou”, diz.