FII XPML11 prepara corte de até 20% nos dividendos após pagamentos “turbinados”, e gestor abre o jogo sobre os motivos

O período de "dividendos turbinados" do XP Malls (XPML11) está chegando ao fim. Depois de 29 meses distribuindo rendimentos acima de sua geração recorrente de caixa, um dos fundos imobiliários de shopping centers mais populares do mercado prepara uma redução nos pagamentos aos cotistas. 

Em relatório gerencial divulgado nesta semana, o FII revisou sua projeção (guidance) de repasse para entre R$ 0,74 e R$ 0,84 por cota. 

No teto da faixa, a queda potencial é de 9% em relação aos R$ 0,92 pagos mensalmente desde maio de 2024. No piso, o corte chega a quase 20%. 

E o ajuste deve aparecer já na próxima distribuição, referente aos resultados de outubro, conforme contou à reportagem Felipe Teatini, gestor do fundo.

De acordo com o executivo, a mudança ocorre em meio a um cenário de juros ainda elevados no país, desaceleração do varejo e aumento das pressões sobre lojistas dos shoppings. A avaliação é que esse conjunto de fatores pode pesar sobre os números do FII no próximo ano.

“Fizemos um trabalho hercúleo no XP Malls para manter esse dividendo bem acima do resultado recorrente por quase 29 meses. E nisso, a conta chegou”, afirmou Teatini em entrevista ao Seu Dinheiro.

A conta também chegou às cotas na bolsa, que sentiram o baque. Desde segunda-feira (9), os papéis do veículo recuam mais de 6%. Saíram da faixa dos R$ 98 para perto de R$ 91,40.

Como o XPML11 conseguiu sustentar R$ 0,92 por tanto tempo? 

O segredo para o "dividendo turbinado" começou a ser construído em meados de 2024, quando o XP Malls comprou seis shoppings da SYN Prop & Tech (SYNE3), empresa listada na B3, em uma operação de aproximadamente R$ 2 bilhões. 

Na época, o XPML11 possuía patrimônio próximo de R$ 4 bilhões — bem abaixo dos atuais R$ 6,9 bilhões. A aquisição, portanto, representou 50% do tamanho do fundo. 

O ponto é que cerca de metade do pagamento foi realizada de forma parcelada. Na prática, o veículo passou a receber integralmente o resultado operacional dos empreendimentos adquiridos enquanto manteve parte dos recursos preservado. 

“Nós compramos 100% do resultado dos shoppings pagando só por metade disso. A outra metade ficou rendendo o CDI. Tivemos um parcelamento eficiente”, explicou Teatini. 

Segundo o gestor, essa estrutura acelerou a geração de caixa do fundo e ajudou a sustentar distribuições superiores ao resultado recorrente. 

Mas esse não foi o único fator. 

Ao longo dos últimos anos, o XPML11 também utilizou ganhos de capital obtidos com vendas de ativos para reforçar o pagamento aos cotistas.

Entre essas operações, estiveram as vendas do Catarina Fashion Outlet, em 2023, do Caxias Shopping, em 2024, e de participações em nove shoppings para um fundo da gestora Riza Real Estate, em uma negociação de R$ 1,6 bilhão.

Essa última, inclusive, ocorreu em 2025 e representou cerca de 20% do portfólio do fundo à época. 

“Se você vende um quinto do que tem, seu resultado passa a ser, numa conta de padeiro, um quinto menor. E, mesmo tendo vendido um quinto do nosso fundo, continuamos distribuindo R$ 0,92”, afirmou o executivo.

Na visão do gestor, ter mantido o dividendo mesmo após a diminuição do tamanho do portfólio do FII representou uma valorização indireta do provento aos cotistas. 

“Não aumentamos o R$ 0,92 nominalmente. Mas como o nosso [resultado] recorrente diminuiu porque a gente vendeu as participações, acabou sendo um aumento indireto.” 

Caixa não acabou, mas distribuição começará a convergir para o recorrente 

A redução do guidance, contudo, não significa que o XP Malls ficou sem reservas. Teatini contou que, nos últimos meses, o fundo voltou a reforçar sua reserva de resultados com novas vendas. 

Em maio deste ano, por exemplo, o veículo se desfez integralmente de sua participação de 30% no Shops Jardins, um centro de compras localizado em São Paulo (SP).

Mais recentemente, em setembro, também anunciou a venda de sua fatia de 16,99% no Shopping Cidade Jardim por R$ 456,3 milhões. Essa segunda operação desencadeou um ganho de capital equivalente a R$ 2,07 por cota. 

“Não acabou [a reserva]. Ainda temos. Essa venda do Cidade Jardim aumentou ainda mais o resultado acumulado não distribuído”, disse Teatini. 

Mesmo assim, o gestor considera necessário aproximar os dividendos daquilo que os shoppings efetivamente conseguem gerar de maneira mensal. 

"A gente vem preparando o terreno para isso [redução do rendimento] há mais de ano, desde a transação com a Riza. A gente já havia diminuído a banda baixa da projeção para R$ 0,83, e, agora, em função desse cenário macro adverso, antecipou uma mudança de guidance e vai fazer um ajuste já no próximo pagamento", afirmou.

“O nosso objetivo é equalizar a nossa distribuição para mais próxima possível do resultado recorrente", acrescentou.

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Por que o XPML11 vendeu o Shopping Cidade Jardim? 

Embora a venda do Shopping Cidade Jardim tenha reforçado o caixa do FII, a negociação levantou dúvidas entre investidores e analistas por envolver um ativo consolidado e considerado um dos centros de compras mais luxuosos da capital paulista. 

Ao ser questionado sobre o racional da transação, o gestor ponderou que o ciclo no empreendimento havia chegado ao fim. 

“O shopping atingiu o potencial de crescimento que imaginávamos quando investimos nele", afirmou. 

De acordo com Teatini, o ativo gerava entre R$ 70 milhões e R$ 80 milhões de NOI (resultado operacional líquido) anualizado quando entrou no portfólio do XPML11. No momento da venda, esse valor já havia alcançado cerca de R$ 200 milhões.

Outro fator importante, de acordo com o executivo, foram os investimentos necessários para manter a qualidade do centro de compras.

Isso porque aproximadamente 35% do resultado operacional do Cidade Jardim precisou ser reinvestido no próprio empreendimento ao longo do tempo.

"Imagine um shopping que gera R$ 100 de resultado. Todo ano eu precisava pegar R$ 35 desses R$ 100 e reinvestir. E isso, ao longo de oito anos, machuca muito o caixa do fundo", argumentou. 

Redução da dívida também está no radar 

Além disso, Teatini reconheceu que a venda do Shopping Cidade Jardim ajudou a diminuir o endividamento do XP Malls, já que o comprador assumiu cerca de R$ 150 milhões em débitos associados ao imóvel. 

“A operação teve uma eficiência de economia de juros. É um shopping muito qualificado, mas a gente entende que o nosso ciclo de investimento nele terminou."

A redução da alavancagem, inclusive, está entre as prioridades do XPML11. Atualmente, o fundo possui cerca de R$ 208 milhões em compromissos financeiros previstos até o fim de 2027.  

O momento dos shoppings 

A necessidade de ajustar os dividendos também se insere em um cenário operacional mais desafiador para os shopping centers.

Teatini ponderou, por exemplo, que o custo elevado do crédito vem afetando a saúde financeira dos comerciantes e pressionando simultaneamente três indicadores considerados por ele fundamentais para o setor: 

• Vacância (imóveis sem inquilino);
• Inadimplência;
• Descontos concedidos aos lojistas. 

“O que tem me chamado a atenção em 2026 é que os três, que eu chamo de tripé dos shoppings, estão sofrendo”, afirmou. 

De fato, o relatório gerencial mais recente mostrou que a vacância física do XPML11 alcançou 5,3%.  

Embora pareça um patamar saudável, o gestor considera o percentual elevado para o histórico do fundo, que gira em torno de 4%. Para ele, o nível ideal mesmo seria próximo de 3%. 

“Uma vacância de 5,3% para o XPML11 é consideravelmente alta. A gente está falando de um terço acima da média histórica", ponderou. 

Parte da piora, segundo o executivo, decorreu de aquisições recentes que trouxeram empreendimentos com menor ocupação ao portfólio do veículo. 

"Algumas compras que fizemos este ano trouxeram, sim, mais vacância para o fundo. Mas, além disso, temos visto no setor como um todo uma desocupação mais elevada", afirmou. 

Outro sinal de pressão aparece no ritmo de comercialização dos lojistas. Teatini citou indicadores de crescimento anual de vendas nas mesmas lojas (SSS, na sigla em inglês) entre 2% e 3% na indústria. Com a inflação na faixa de 4,5% a 5%, esse avanço representa uma queda em termos reais. 

“Crescer 3% nominalmente é uma diminuição real, porque a inflação está subindo 4,5%. Então, estamos realmente passando por um momento bem desafiador”, avaliou.  

Os desafios à frente 

Olhando para frente, o executivo espera que o quarto trimestre de 2026 (4T26) seja mais favorável para os shopping centers, mas vê riscos de pressão sobre a inadimplência no início de 2027.

Isso porque o período de festas, prestes a começar, costuma concentrar mais da metade das vendas anuais dos lojistas — diferentemente dos meses seguintes.

"Acho muito difícil acreditar que a inadimplência sobe dentro desse quarto trimestre de 2026. Historicamente, ele é sempre o mais forte. O nosso setor é muito sazonal, e o quarto trimestre representa 60% a 70% das vendas do ano", afirmou. 

O risco, por outro lado, fica concentrado em janeiro e março. Segundo Teatini, é comum que a inadimplência aumente nesse período por causa do chamado “aluguel dobrado” de dezembro, prática adotada nos centros de compras brasileiros.  

“Muitos lojistas pagam dois aluguéis no Natal. Então, é comum você ter um aumento de inadimplência no primeiro trimestre porque tem uma carga maior para os comerciantes”, explicou. 

Atualmente, a inadimplência líquida do XPML11 está em 2,7%. Na visão do gestor, um nível saudável para o fundo deveria ficar abaixo de 1,5%. 

Reforma tributária e escala 6x1 preocupam 

Além da saúde financeira dos inquilinos, outros desafios estão no radar da gestão. De acordo com Teatini, uma das principais dúvidas envolve a reforma tributária, que entra em fase de implementação a partir de 2027. 

O executivo teme os efeitos práticos das mudanças sobre os gastos dos lojistas, especialmente na cobrança de tributos relacionados a aluguéis e serviços. 

“Eu diria que os maiores desafios serão os impactos práticos e operacionais da reforma tributária. Como isso vai aparecer no boleto do comerciante? O que vai implicar de aumento de custo?”, questionou. 

O gestor também citou as incertezas relacionadas ao fim da escala 6x1. A preocupação é que uma mudança na jornada de trabalho eleve as despesas operacionais de alguns lojistas devido à contratação de mais funcionários para manter os horários de funcionamento. 

O que esperar de 2027?

Diante desse conjunto de fatores, a expectativa da gestão do XP Malls é que o primeiro semestre de 2027 continue desafiador. Teatini espera que o setor só consiga retomar um ritmo mais forte de crescimento na segunda metade do ano. 

"Temos confiança que o segundo semestre, passados os impactos da reforma, passados os primeiros entendimentos de como vai ser a 6x1, vai ter crescimento e uma recuperação mais forte”, disse. 

Até lá, o executivo afirmou que o XPML11 seguirá trabalhando na reciclagem do portfólio e na redução da dívida, mas com um objetivo claro: aproximar seus dividendos daquilo que os shoppings efetivamente conseguem gerar de forma recorrente.