Fez financiamento imobiliário indexado à inflação e se deu mal? Uma melhoria pode estar a caminho

O financiamento imobiliário indexado à inflação, uma modalidade de crédito habitacional lançada em 2019, mas que não pegou tração no Brasil, pode estar próxima de ser reavivada com uma proposta de melhorias apresentada na última sexta-feira (18) pelo Banco Central.

A modalidade oferece juros mais baixos que o tradicional financiamento imobiliário com juros prefixados e corrigidos apenas pela Taxa Referencial (TR). Contudo, tanto os juros quanto o saldo devedor são corrigidos pelo IPCA, o que pode aumentar bastante o valor da prestação em épocas de inflação mais alta.

Em nota técnica produzida pelo diretor de regulação do BC, Gilneu Vivan, a autarquia conclui que contratos imobiliários corrigidos pela inflação geram insegurança nos mutuários.

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Isso porque, de um lado, há o crescimento nominal das prestações e, de outro, a renda não aumenta necessariamente na mesma magnitude e periodicidade, o que compromete a renda disponível e aumenta o risco de inadimplência.

De acordo com o estudo, esse efeito é mais grave para os mutuários de baixa renda, que, geralmente, têm menor capacidade de poupança ou espaço no orçamento para absorver grandes flutuações nas prestações.

"A diferença da dinâmica e do descompasso, no curto prazo, entre a variação da remuneração e a variação das prestações é mais evidente em períodos de alta inflação, podendo causar impactos significativos de comprometimento de renda desses mutuários", diz o BC em nota.

De fato, os poucos brasileiros que se arriscaram a fazer um financiamento imobiliário atrelado ao IPCA no país da inflação acabaram entrando pelo cano. A modalidade foi lançado num período de atividade deprimida e índices de preços baixos, ao qual se seguiu a forte desaceleração da pandemia. Assim, no início, os contratos pareciam vantajosos.

No entanto, os valores das parcelas dispararam e começaram a pesar no bolso quando a inflação explodiu no pós-pandemia, como mostramos nesta reportagem em 2021.

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A proposta do Banco Central para o financiamento imobiliário indexado à inflação

O estudo do Banco Central, que consta da nota técnica 56, analisa o atual cenário dos contratos de crédito imobiliário no país e apresenta uma proposta para adaptar as funções dos sistemas de amortização (Price e Sistema de Amortização Constante – SAC), incluindo um componente que aumenta a amortização, o que diminui a sensibilidade das prestações à inflação.

Esse componente, adicionado à prestação, absorve os efeitos da inflação do período. Se ele for maior que a inflação, a prestação tende a reduzir nominalmente. Já se a inflação for maior que o componente, a prestação aumenta no máximo pela diferença, diluído pelo prazo restante.

"Assim, a abordagem proposta reduz significativamente a volatilidade da prestação nominal e aumenta a previsibilidade da prestação e a estabilidade do comprometimento de renda, mesmo em períodos de alta inflação. Ou seja, mesmo em contratos corrigidos pela inflação, as prestações nominais apresentam comportamento esperado de acordo com o sistema de amortização utilizado", explica o BC em nota.

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Juros totais pagos podem cair, em termos reais

De acordo com a nota técnica, a redução da variação das prestações dos financiamento imobiliários indexados à inflação tende a reduzir o total de juros pagos durante o contrato, em termos reais (descontada a inflação).

Simulações apresentadas no documento indicam que, com o componente adicional, os juros totais pagos pelo mutuário podem cair até 34,6% em termos reais no sistema Price ou até 24% no Sistema de Amortização Constante (SAC). O exercício considera um contrato de 30 anos, juros reais (acima do IPCA) de 4% ao ano e inflação estável também em 4% ao ano.

O desenho analisado no estudo é similar ao do novo crédito imobiliário, lançado pelo governo na semana passada. Conforme mostrou a Broadcast (sistema de noticias em tempo real do Grupo Estado), para a nova linha, o Conselho Monetário Nacional (CMN) determinou a criação de um componente adicional de amortização nas linhas de crédito imobiliário indexadas aos índices de preço, voltado a minimizar variações no valor nominal das prestações.

Essa amortização terá como teto a média do índice de preços utilizado no período de 20 anos anterior à data de contratação da operação de crédito. Caberá ao BC divulgar mensalmente o valor máximo do componente adicional de amortização, com base no IPCA.

Prestação inicial aumenta, mas parcelas finais crescem bem menos

Na sua nota técnica, Gilneu Vivan propõe um modelo no qual o componente fixo adicionado à parcela representa o comportamento médio esperado do índice de inflação ao longo da vida do contrato. Ele pondera que, com a inclusão, há um aumento no valor nominal da prestação inicial do contrato, mas, como contrapartida, há uma redução da volatilidade das parcelas seguintes.

Um dos exercícios apresentados indica que, a princípio, a parcela inicial seria 53% maior no modelo proposto do que no atual, sem a inclusão do componente. Segundo a nota, isso ocorreria porque a amortização é maior no desenho sugerido, enquanto a função que calcula os juros permanece inalterada. No entanto, a simulação mostra que, com o tempo, essa diferença entre as parcelas diminui, à medida que, no método atual, a inflação é incorporada à prestação nominal.

A discrepância nas parcelas iniciais também tende a diminuir ao longo do tempo, indica o estudo, em função da redução da inadimplência esperada com o modelo proposto. Segundo exercício, se o menor risco embutido resultar em uma diminuição das taxas contratuais de juros, de 4% a.a. para 3% a.a., por exemplo, a diferença na primeira prestação do novo modelo em relação ao atual diminui de 53% para 39%.

O método com adicional de amortização também tende a preservar uma menor volatilidade das parcelas mesmo em cenários de surpresa na inflação real, afirma a nota.

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Prestações finais mais leves mesmo se a inflação subir muito

Utilizando o mesmo contrato base e considerando o sistema Price, uma simulação indica que se a inflação média observada fosse de 2% a.a., ao invés de 4% a.a., a última prestação diminuiria 45% em relação à primeira no modelo proposto, enquanto no método atual ela aumentaria 83%. Se a surpresa fosse para cima, com uma inflação média de 7% a.a., a prestação aumentaria 139% no modelo proposto, contra um aumento de 688% no método tradicional.

O mesmo exercício realizado no sistema SAC indica que, se a inflação fosse estável em diferentes níveis, de 2% a.a. a 7% a.a., no modelo proposto, a última prestação ainda estaria abaixo da prestação inicial, em todos os cenários, enquanto no método atual, a última prestação seria maior que a prestação inicial nos cenários nos quais a inflação fosse estável em 5% a.a. ou 7% a.a., chegando a aumentar 227%, no último cenário.

*Com informações do Estadão Conteúdo