Vai comprar imóvel financiado? Saiba por que você deve correr e conheça as modalidades de crédito disponíveis

A Selic de um dígito e a inflação mais ou menos sob controle permitiram a diversificação das modalidades de financiamento imobiliário no Brasil.

Se antes só dispúnhamos das linhas de crédito que cobravam um juro prefixado mais a Taxa Referencial (TR), nos últimos anos vimos também surgirem modalidades atreladas à remuneração da poupança, à inflação oficial e até mesmo de taxa fixa, sem qualquer índice de correção.

De fato, a diversidade de modalidades de financiamento, os preços atrativos dos imóveis, as taxas de juros nas mínimas históricas e a grande oferta de crédito fizeram de 2020 e o início de 2021 o melhor período para se comprar imóvel financiado.

Com a Selic na casa dos 2%, menor nível da taxa básica de juros até hoje, os grandes bancos chegaram a oferecer financiamento imobiliário com taxas prefixadas partindo de 6,50% a 7,00% ao ano. Os juros eram ainda mais atrativos nas linhas atreladas à poupança ou ao IPCA.

Mas a pressão inflacionária levou a Selic a engatar uma nova trajetória de alta que já se reflete nos juros bancários, inclusive os do financiamento imobiliário, os mais resistentes a subir. Recentemente, os bancos ajustaram suas taxas para cima, e hoje as linhas de taxa prefixada já partem de 7,00% a 8,00% ao ano.

Assim, para quem ainda deseja comprar imóvel financiado, estamos agora numa espécie de últimos momentos para ainda pegar taxas de juros boas.

Os juros futuros, que refletem a expectativa dos investidores para as taxas básicas, já subiram um bocado neste ano, como mostram as taxas pagas pelos títulos públicos prefixados - o Tesouro Prefixado com vencimento em dez anos, por exemplo, voltou a pagar juros de dois dígitos, coisa que não se via há um bom tempo. (link)

Só neste ano, por exemplo, os contratos de DI com vencimento em janeiro de 2022 já subiram mais de 130%; as taxas para janeiro de 2023 dobraram; e, olhando para um horizonte um pouco mais longo, as taxas para janeiro de 2031 já subiram quase 50%.

O mesmo tem ocorrido com as expectativas para a Selic. A taxa básica de juros já saiu da mínima histórica de 2,00% ao ano em março para os atuais 5,25%. Mas o mercado espera que ela continue subindo. Semana após semana, as instituições financeiras reveem para cima suas expectativas para a Selic e a inflação neste e no próximo ano.

Segundo o Boletim Focus do Banco Central, em março o mercado esperava que a taxa básica de juros fosse terminar 2021 em 4,00% ou 5,00%, e que em 2022 a taxa ficasse em 5,50% ou 6,00%. Hoje, a expectativa é de uma Selic a 7,50% em 2021 e 2022.

Além de uma perspectiva de novas altas para a Selic, os juros futuros e a taxa básica podem continuar a ser pressionados pelo risco fiscal brasileiro - que voltou a preocupar o mercado recentemente - e pelo grande evento do ano que vem, as eleições presidenciais.

Em ano eleitoral, a tentação para o governo gastar é grande; além disso, toda a incerteza em torno de quem será o novo presidente tende a pressionar juros e câmbio, como aliás, já é típico dos anos eleitorais no Brasil.

Tipos de financiamento imobiliário

Sendo assim, dentre as modalidades oferecidas pelos bancos, quais as mais indicadas para um momento como este?

A escolha do tipo de financiamento imobiliário vai depender muito do perfil do mutuário, da renda disponível, do prazo que ele pretende financiar e do seu relacionamento com o banco.

Basicamente, quanto menor o prazo do financiamento e maior o grau de relacionamento - se você, por exemplo, recebe seu salário pela instituição financeira, tem investimentos ou cartão de crédito -, menor a taxa de juros.

Até mesmo sua idade pode interferir, pois no custo efetivo total (CET) do crédito também entram outras despesas além dos juros, como o seguro em caso de morte do mutuário. Assim, quanto mais velho o tomador do crédito, mais caro tende a ser este seguro.

Outro fator que acaba interferindo no valor das prestações e no custo total do financiamento é o sistema de amortização escolhido. Os maiores bancos atualmente oferecem ambos os sistemas mais utilizados no país - as tabelas SAC e Price - para todas as suas modalidades de financiamento. A exceção é o Itaú, que oferece a tabela SAC e um sistema híbrido chamado de MIX. Confira as características de cada um:

• Sistema de Amortização Constante (SAC): todas as prestações são compostas de amortização (pagamento do principal da dívida) e juros, sendo que o valor referente à amortização é o mesmo em todas as parcelas e o valor referente aos juros é decrescente. Assim, o valor das prestações diminui com o tempo.
• Price: todas as prestações são compostas de amortização e juros, sendo que o valor referente à amortização é crescente e o valor referente aos juros é decrescente. Assim, o valor das prestações é constante, exceto quando se considera o eventual índice de correção do contrato.
• MIX: as prestações são fixas nos três primeiros anos e, depois disso, o financiamento passa a seguir a tabela SAC, com parcelas decrescentes.

Todos esses fatores você vai avaliar ao simular as condições de financiamento nas diferentes instituições financeiras; porém, a situação macroeconômica, que inclui as perspectivas para a Selic e a inflação, também influencia qual modalidade de financiamento imobiliário será a mais interessante para você em determinado momento.

As simulações geralmente consideram que, durante todo o prazo do financiamento, esses indicadores econômicos permanecerão constantes, ou no mínimo tomam como base a situação do momento em que são realizadas. Só que, no Brasil, essas coisas não são assim tão previsíveis.

Os principais bancos oferecem, hoje, quatro modalidades de financiamento imobiliário, como eu falei lá no início. Duas delas se assemelham bastante: a prefixada atrelada à TR, que você encontra em todos os bancos, e a de taxa fixa, que hoje só a Caixa oferece.

Como a TR está zerada há bastante tempo, e assim deve continuar, nas duas linhas você basicamente tem uma taxa de juros prefixada, já conhecida na hora da contratação do crédito e que permanece a mesma até o fim do financiamento.

Assim, ao contratar o financiamento hoje, você vai obter uma taxa condizente com o cenário atual, e que não vai se alterar, independentemente do que ocorrer com a Selic.

Mas há também duas novas linhas com taxas de juros variáveis: uma com os juros atrelados à rentabilidade da poupança, oferecida por várias instituições financeiras, e outra em que você paga uma taxa de juros mais a variação da inflação pelo IPCA, que só a Caixa oferece.

Se você comparar essas duas modalidades com as linhas prefixadas ou de taxa fixa em uma mesma época, as modalidades de taxas variáveis provavelmente parecerão mais baratas.

Porém, as taxas dessas linhas de crédito podem aumentar ou diminuir, dependendo do que acontecer com a inflação e a Selic. Ou seja, o mutuário pode ter períodos em que pagará juros ainda mais baixos que no momento da contratação e outros em que pagará juros mais elevados.

No caso da linha ligada à poupança, porém, as taxas de juros são limitadas pelo teto da remuneração da caderneta. No caso da linha atrelada ao IPCA, por outro lado, não há qualquer limite para quanto a taxa de juros pode aumentar.

Assim, se fôssemos colocar as diferentes modalidades de financiamento habitacional em ordem de risco, poderíamos dizer que a de taxa fixa é a mais conservadora, a prefixada corrigida pela TR é a segunda mais conservadora, a linha atrelada à variação da poupança é uma opção moderada, e a modalidade indexada à inflação é a mais arriscada.

A seguir, eu preparei um resumo explicando o funcionamento, as vantagens e desvantagens de cada uma dessas modalidades, e também para que perfil de mutuário e em quais situações são indicadas. Os custos e condições oferecidos em cada banco são referentes a agosto de 2021. Dá uma olhada:

Juros prefixados e correção pela TR

Quem oferece: Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco e Santander.

Como funciona: É a modalidade mais tradicional de financiamento imobiliário. Você paga uma taxa de juros prefixada (taxa nominal conhecida no ato da contratação do financiamento) mais a variação da Taxa Referencial (TR) ou apenas a taxa de juros prefixada. O saldo devedor é corrigido pela TR. Esta tem estado zerada já há algum tempo, desde que a Selic caiu a patamares mais “civilizados” no Brasil.

Vantagens:

• Previsibilidade, pois a maior parte do seu custo com juros diz respeito a uma taxa prefixada, já conhecida na contratação do financiamento, o que permite ao mutuário se planejar;
• Eventuais oscilações na taxa de juros ou no saldo devedor se devem a eventuais variações da TR, que em tempos recentes geralmente foi pequena ou zero;
• Se a Selic entra em um ciclo de alta, a parte prefixada da taxa de juros não se altera.

Desvantagens:

• Na hora da contratação, pode ser que os juros desta linha estejam mais altos do que as taxas das modalidades poupança e IPCA, pois toda essa previsibilidade tem um preço;
• Se a Selic entra em um ciclo de queda, a taxa contratada em tempos de juros mais altos não diminui.

Quanto custa em cada banco:

• Caixa: de 7,00% a 8,00% ao ano + TR.
• Itaú: a partir de 7,30% ao ano.
• Bradesco: a partir de 7,30% ao ano + TR.
• Santander: a partir de 7,99% ao ano + TR.
• Banco do Brasil: taxa prefixada + TR. Não informaram o valor da taxa, mesmo questionados pela reportagem.

Condições do financiamento:

• Caixa: até 80% do valor do imóvel em até 30 anos (tabela Price) ou 35 anos (tabela SAC).
• Itaú: até 90% do valor do imóvel em até 30 anos (tabela MIX ou SAC).
• Bradesco: até 80% do valor do imóvel em até 30 anos (tabela Price ou SAC).
• Santander: até 80% do valor do imóvel em até 35 anos (tabela Price ou SAC).
• Banco do Brasil: até 80% do valor do imóvel em até 30 anos (tabela Price ou SAC).

Para quem é indicado: Para quem deseja um bom nível de previsibilidade e/ou tem um orçamento mais apertado e precisa se planejar e financiar por um prazo longo.

Quando é indicado: Do ponto de vista macroeconômico, é mais indicado quando a previsão é de alta na Selic, pois possibilita ao mutuário “travar” a taxa do financiamento imobiliário num patamar mais baixo, antes que os juros do crédito se elevem ainda mais.

Juros prefixados + remuneração da poupança

Quem oferece: Caixa Econômica Federal, Itaú Unibanco, Bradesco.

Como funciona: Você paga uma taxa prefixada, isto é, definida no ato da contratação do financiamento, mais a variação do índice da poupança. Este corresponde a 70% da taxa Selic, sempre que esta é menor ou igual a 8,5% ao ano; ou 0,5% ao mês/6,17% ao ano, quando a taxa Selic é superior a 8,5% ao ano. O saldo devedor é corrigido pela TR.

Vantagens:

• As taxas tendem a ser menores que os juros das linhas de taxa fixa ou prefixada + TR em um mesmo momento, sendo possível ter um financiamento mais barato em tempos de Selic reduzida;
• Se a Selic cai, a taxa de juros do financiamento também cai, pois a remuneração da poupança também é reduzida;
• Há um teto para a taxa de juros. O juro máximo corresponde à taxa prefixada mais 6,17% ao ano, que é a remuneração máxima da poupança, independentemente do nível da Selic. Ou seja, mesmo que a Selic retorne a patamares de dois dígitos, o custo do financiamento não sai do controle.

Desvantagens:

• Se a Selic sobe, a taxa de juros do financiamento também sobe, embora haja um teto;
• A taxa de juros não é fixa. Ela varia conforme a remuneração da poupança, que, por sua vez, varia de acordo com a taxa Selic definida pelo Banco Central.

Quanto custa em cada banco:

• Caixa: de 3,35% a 3,99% ao ano + variação do índice da poupança. Taxa máxima varia de 9,52% a 10,16% ao ano.
• Itaú: 3,45% ao ano + variação do índice da poupança. Taxa máxima de 9,62% ao ano.
• Bradesco: a partir de 2,99% ao ano + variação do índice da poupança. Taxa máxima a partir de 9,16% ao ano.

Condições do financiamento:

• Caixa: até 80% do valor do imóvel em até 30 anos (tabela Price) ou 35 anos (tabela SAC).
• Itaú: até 90% do valor do imóvel em até 30 anos (tabela MIX ou SAC).
• Bradesco: até 80% do valor do imóvel em até 30 anos (tabela Price ou SAC).

Para quem é indicado: Como o custo dessa linha pode variar bastante, ela é mais indicada para quem tenha alguma flexibilidade no orçamento e eventualmente possa quitá-lo com antecedência, mas ainda assim quer ter a proteção de um limite para a alta do seu custo.

Quando é indicado: Do ponto de vista macroeconômico, é mais indicado quando a previsão é de manutenção da Selic em um patamar baixo ou mesmo de queda na taxa, o que reduz o retorno da poupança e, consequentemente, as taxas de juros desta linha. Mesmo assim, se posteriormente a Selic passar a subir, a taxa de juros tem um teto que protege o mutuário que porventura tenha contratado um financiamento longo.

Juros prefixados sem correção (taxa fixa)

Quem oferece: Caixa Econômica Federal.

Como funciona: É similar à modalidade prefixada, porém sem correção do saldo devedor e da prestação pela TR ou qualquer outra taxa. Você paga somente uma taxa de juros fixa por todo o prazo do financiamento, já conhecida na contratação.

Vantagem: A taxa de juros e o valor da prestação não sofrem qualquer alteração ao longo do tempo. Isso dá mais previsibilidade e capacidade de planejamento ao mutuário e impede que seu financiamento encareça caso a Selic engate um movimento de alta.

Desvantagens:

• Na hora da contratação, pode ser que os juros desta linha estejam mais altos do que as taxas das demais linhas, pois toda essa previsibilidade tem um preço;
• Se a Selic entra em um ciclo de queda, a taxa contratada em tempos de juros mais altos não diminui.

Quanto custa: de 8,25% a 9,75% ao ano.

Condições do financiamento: até 80% do valor do imóvel em até 25 anos (tabela Price) ou 30 anos (tabela SAC).

Para quem é indicado: Para quem deseja o máximo de previsibilidade e/ou tem um orçamento mais apertado e precisa se planejar e financiar por um prazo longo.

Quando é indicado: Do ponto de vista macroeconômico, é mais indicado quando a previsão é de alta na Selic, pois possibilita ao mutuário “travar” a taxa do financiamento imobiliário num patamar mais baixo, antes que os juros do crédito se elevem ainda mais.

Correção pela inflação

Quem oferece: Caixa Econômica Federal.

Como funciona: Você paga uma taxa prefixada (taxa nominal definida na contratação do financiamento) mais a variação do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), índice oficial de inflação, calculado pelo IBGE. O saldo devedor é corrigido pelo IPCA.

Vantagens:

• As taxas de juros podem ser mais baixas do que as das demais modalidades de financiamento imobiliário;
• Se a inflação estiver baixa e sob controle, esta linha pode ser a mais barata do mercado.

Desvantagens:

• Se a inflação sair do controle ou passar a ser mantida em um patamar elevado, a taxa de juros irá aumentar e poderá pesar bastante no bolso do mutuário, tornando a modalidade bem mais cara;
• O custo dessa linha é variável e pode, em tese, aumentar indefinidamente, sem teto, pois não há limite legal para a inflação;
• Em um país com histórico inflacionário como o Brasil, o custo desta linha de crédito pode ser bastante imprevisível.

Quanto custa: de 3,55% a 4,95% ao ano + IPCA.

Condições do financiamento: até 70% do valor do imóvel em até 20 anos (tabela Price) ou até 80% do valor do imóvel em até 30 anos (tabela SAC).

Para quem é indicado: Como o custo dessa linha é variável e não tem limite de alta, ela é indicada apenas para pessoas que tenham alguma flexibilidade no orçamento, que pretendam financiar por um prazo curto e/ou que possam ter a chance de liquidar o financiamento antecipadamente.

Quando é indicada: Em momentos de inflação baixa e controlada e com perspectiva de se manter assim por algum tempo.

No vídeo a seguir eu trago um resumo dos quatro tipos de financiamento imobiliários, bem como as vantagens e desvantagens de cada um. Assista:

Taxas de juros em cada modalidade de financiamento imobiliário

Condições de financiamento em cada banco

*Colaborou Larissa Vitória.

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