A Log (LOGG3) se empolgou demais? Corte de payout de dividendos acende alerta, mas analistas não são tão pessimistas

Uma “bezerrinha” dos dividendos está prestes a testar a paciência dos investidores. Após quase um ano de ter prometido distribuir metade do seu lucro em dividendos e pagar trimestralmente, a Log Commercial Properties (LOGG3) decidiu dar um passo atrás em nome do crescimento futuro da empresa.

De 50% de payout (parcela do lucro destinada a proventos), a desenvolvedora de galpões logísticos colocou o escorpião no bolso e agora só quer pagar o mínimo obrigatório de 25%. “É difícil manter um payout alto com um plano de investimentos tão agressivo, mas podemos distribuir dividendos extraordinários”, revelou o CFO Rafael Saliba, em entrevista exclusiva ao Seu Dinheiro.

Em compensação ao baque nas distribuições, a Log quer estabelecer um fluxo mensal de remunerações, mas dificilmente os pagamentos devem superar 50% do lucro entre 2026 e 2028.

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Mas será que a estratégia foi acertada, em nome do crescimento futuro e consolidação da empresa? Ou um erro de cálculo da companhia, que assim como a Taurus (TASA4) no passado, prometeu dividendos e mundos e não cumpriu o que se propôs? O Seu Dinheiro consultou analistas e traz os detalhes abaixo.

Bom ou ruim?

Carlos Herrera, analista e fundador da Condor Insider, prefere olhar a redução do payout da Log de uma perspectiva mais otimista. Para ele, uma distribuição mínima de 25% do lucro líquido anual nos próximos 3 anos não é ruim e pode até ser benéfico para a companhia, por conta da flexibilidade financeira que esse movimento proporciona.

“Para poder decidir como fazer esses investimentos e gerenciar o processo de reciclagem, os recursos da venda e os do aluguel dos galpões e ativos para crescimento, ter um payout baixo é normal, porque a empresa está crescendo”, defende Herrera.

A reciclagem de ativos consiste na venda de imóveis maduros (que já recebem aluguéis e têm pouca vacância) com pouco desconto e em usar o recurso para reduzir dívida ou investir em galpões novos.

O analista acredita que, com uma taxa de juros menor, a Log poderia até fazer após 2028 um follow-on (oferta subsequente de ações) e mudar a estrutura de capital para aumentar o payout. Contudo, a curto prazo, a companhia não enxerga essa possibilidade, por achar que a ação está barata demais.

Herrera reforça que o payout de 25% será uma consequência natural do conservadorismo financeiro da empresa. Mas diferentemente dos fundos imobiliários, a Log tem uma capacidade de gerenciamento da estrutura que permite crescer e segurar um fluxo de dividendos crescentes no futuro.

Herrera define a Log como uma “bezerrinha” dos dividendos (futura “vaca leiteira”) com um perfil diferente. O motivo é que a estratégia de reciclagem de ativos é utilizada por outras empresas como um evento extraordinário, enquanto na Log faz parte do seu modelo de negócios.

A companhia desenvolve, estabiliza e vende parte dos imóveis, com margem para financiar novos projetos, reduzir o endividamento e, quando possível, remunerar também o acionista. “É uma engrenagem essencial para sustentar o crescimento acelerado sem recorrer a emissões ou alavancagem excessiva”, afirma Herrera.

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Embora seja uma empresa que tem potencial de expansão e de pagar bons dividendos no futuro, Herrera destaca que o crescimento da trajetória da Log não é linear e que a geração de valor depende da reciclagem de ativos e da disciplina financeira. “Precisa de sensibilidade aos ciclos do mercado imobiliário”, diz.

Marcos Duarte, analista-chefe da Descomplica Investimento, opina que quando a Log aumentou seu payout foi de forma estratégica para atrair novos investidores e financiar o crescimento da empresa sem prejudicar a eficiência.

Portanto, uma nova redução do payout para 25% não deve ser vista como um sinal negativo e sim como mais um movimento estratégico que beneficia investidores de longo prazo, que pretendam carregar o papel por até cinco anos ou mais.

“A Log indica que a prioridade é equilibrar geração de valor ao acionista e capacidade de reinvestimento, mantendo o poder de fogo para novas aquisições e construções. O payout de 50% é uma condição que não se sustenta mais nem no médio prazo”, comenta Duarte.

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Para o analista, a Log vai procurar novos gatilhos para prender o investidor pessoa física aos negócios, como o pagamento mensal ou até mesmo bonificações para o acionista se manter interessado.

Regis Chinchila, head de research da Terra Investimentos, aponta que se a redução do payout for destinada a financiar expansão da Log e reinvestimentos com alto retorno, o efeito pode ser positivo para a empresa no longo prazo, fortalecendo a geração de valor futura. Contudo, pontua que no curto prazo o dividend yield (retorno em dividendos) deve cair, impactando o interesse de investidores voltados à renda.

Vale mesmo a pena ter a Log na carteira de dividendos?

Mesmo com a companhia estudando fazer pagamento de dividendos mensais, a bolsa brasileira oferece outras opções mais perenes, com pagamentos mensais e dividend yield mais atrativo, como bancos — como Bradesco (BBDC4) e Itaú (ITUB4) —, empresas de shoppings e do segmento imobiliário — como Allos (ALOS3) e JHSF (JHSF3) — e até de alimentos, como M.Dias Branco (MDIA3).

Isso deixa o mercado em dúvida se valeria mesmo dar uma chance para a Log integrar uma carteira pensando em renda passiva.

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Para Chinchila, os pontos positivos são o endividamento controlado, gestão ativa do capital, baixa vacância dos galpões e crescimento do ticket médio dos aluguéis, que provam a resiliência da empresa. Além disso, a Log oferece uma exposição estrutural ao crescimento da logística e digitalização do Brasil.

Do lado negativo, o analista da Terra cita como ressalvas que o setor é sensível a custos de construção, vacância e dinâmica de locação. E que os dividendos apresentam maior volatilidade do que empresas maduras de setores perenes e receita estável.

Chinchila projeta que, com a queda de payout para 25%, o dividend yield entregue pela Log nos próximos 12 meses ficaria na faixa de 3,5% a 4%. Mas se a companhia mudar de opinião e mantiver seu payout em 50% no próximo ano, o retorno em dividendos poderia chegar a 8%. A expectativa é que a ação LOGG3 valorize até R$ 28.

Para Herrera, em termos qualitativos, a Log ainda possui bons fundamentos, mas ainda está bem longe de ser uma vaca leiteira. “É uma bezerra, focada em crescer com rentabilidade, não paga todo o dividendo que poderia, mas trabalha para aumentar a capacidade de distribuição futura”, defende.

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Segundo o analista da Condor Insider, Log não é uma tese óbvia, porque exige atenção redobrada do investidor para entender como a empresa gera valor, mas apesar disso, considera que valeria para uma estratégia de aposentadoria no longo prazo.

Já Duarte projeta dividend yield de 7,5% para os próximos 12 meses e preço-alvo entre R$ 29 e R$ 32. A perspectiva do analista é mais agressiva, fundamentada em um ano de eleições presidenciais, com possível flutuação do dólar e da Selic.

“Mas a empresa vai precisar fazer ajustes nos instrumentos de remuneração caso deseje se manter atrativa ao acionista sem perder sua eficiência”, defende ele.

Levantamento de consenso de mercado do TradeMap para o Seu Dinheiro revela que de quatro instituições que acompanham a ação LOGG3, três têm recomendação neutra para o papel e uma indica compra.

O dividend yield médio esperado pelas instituições para 2025 é de 3,06% e para 2026, as projeções médias de retorno em dividendos chegam a 3,73%. Em relação ao potencial de valorização da ação nos próximos 12 meses, as estimativas vão de R$ 22 até R$ 35. Veja as projeções no quadro abaixo:

Consenso de mercado para LOGG3

Instituição	Recomendação	Preço Alvo (R$)	Dividend Yield projetado 2025	Dividend Yield projetado 2026	Data da Recomendação
Itaú	Manter	R$ 26	--	--	04/08/2025
XP	Manter	R$ 26,50	2,68%	3,73%	06/11/2025
Ágora	Compra	R$ 35	3,80%	--	11/11/2025
Santander	Manter	R$ 22	2,70%	--	12/11/2025

O que não está no preço ainda?

A Log negocia a múltiplos projetados entre 4 e 5 vezes preço sobre lucro (P/L) para 2026, o que para analistas consultados pelo Seu Dinheiro poderia ser considerado barato, em linha com a tese do CFO que considera o ativo mal precificado pelo mercado.

Para Herrera, o mercado ainda não notou o potencial da Log na administração de ativos, com a Log Adm, uma operação de serviços de gestão condominial, empreendimentos e relacionamento com clientes, que a companhia conhece profundamente e desenvolveu desde suas origens.

“Trata-se de uma fonte de receita leve, escalável e de alta margem, que tende a crescer de forma proporcional (ou até mais acelerada) que o portfólio de ABL [Área Bruta Locável]. Ao contrário das receitas tradicionais de aluguel ou da venda de ativos, essa vertical não consome capital intensivo e ajuda a cobrir os custos fixos da companhia, melhorando o endividamento”, avalia Herrera.