Log (LOGG3) avalia freio nos dividendos e pode reduzir percentual distribuído de 50% para 25%; ajuste estratégico ou erro de cálculo?

Ter dividendos recorrentes e um payout (parcela do lucro destinada a proventos) acima do mínimo regulatório de 25% virou febre nos últimos anos. Empresas de setores pouco tradicionais passaram a adotar a prática de pagar mensal ou trimestralmente para atrair investidores pessoa física e melhorar a liquidez.

O que antes era comum apenas em bancos, seguradoras, elétricas e negócios perenes passou a incluir construção civil, alimentos, varejo e até galpões logísticos.

Em alguns casos, a estratégia funcionou e abriu espaço para novos nomes na carteira de quem busca renda passiva. Em outros, não se sustentou por fatores como juros altos, encarecimento da dívida, mudanças de estratégia de investimentos ou simples azar.

Um dos exemplos é a Log Commercial Properties (LOGG3), desenvolvedora de galpões logísticos, listada na B3 desde 2018.

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Impulsionada pela forte geração de caixa, a empresa anunciou em 5 de dezembro de 2024 uma nova prática: distribuir 50% do lucro líquido anual em dividendos, com pagamentos trimestrais. Não era uma política fixa prevista em estatuto, mas deixava clara a intenção de repetir o formato em 2026 e nos anos seguintes, se o caixa permitisse.

A estratégia funcionou bem em 2025 e trouxe novos investidores. Segundo dados do TradeMap, a companhia passou de 12.944 investidores (12.647 pessoas físicas) em 2024 para 13.282 em 2025 (13.006 PF).

Mas, em entrevista exclusiva ao Seu Dinheiro, o CFO da Log, Rafael Saliba, antecipou que a prática deve mudar em 2026. A prioridade será financiar um plano mais agressivo de investimentos, o que deve reduzir o payout dos atuais 50% para o mínimo de 25%, segundo o executivo.

Por outro lado, para amenizar o impacto emocional nos acionistas, a empresa estuda trocar a frequência trimestral por pagamentos mensais.

A decisão final sobre a parcela de dividendos que serão pagos ainda precisa passar pelo conselho de administração da empresa e ser formalmente informada ao mercado.

Afinal, abrir mão de um compromisso de remuneração para priorizar crescimento futuro é um ajuste necessário ou um erro de cálculo? Confira a seguir os principais trechos da nossa conversa com o CFO da Log:

Seu Dinheiro: A demanda por galpões logísticos continua resiliente? O e-commerce ainda é o principal motor ou outros segmentos já têm maior peso?

Rafael Saliba, CFO da Log: O setor continua em um momento muito positivo e aquecido, e o e-commerce ainda é o principal vetor. Há uma diversificação importante com operadores logísticos, grandes farmacêuticas e distribuidoras de medicamentos, que são clientes relevantes, mas bem pulverizados.

Isso acontece pela falta de infraestrutura logística do país. Muitas empresas estão em galpões que não são classe A e perdem produtividade e material por problemas como mofo, infiltração ou riscos de segurança. Uma infraestrutura melhor traz eficiência e um condomínio mais ativo.

Por isso, muitos players deixam galpões que não são classe A e migram para os da Log, mesmo pagando aluguel mais alto, pela eficiência. Hoje, de 180 milhões de metros quadrados de galpões no Brasil, apenas 40 milhões são classe A.

Os clientes de e-commerce seguem com maior demanda de volume. Nos outros segmentos, nenhum chega a 10%.

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SD: Como a Log está se preparando para a queda da Selic? Isso muda o financiamento e o desenvolvimento de ativos próprios?

Saliba: A Selic é uma variável importante para a Log. Ela facilita o financiamento para construir e reter ativos, o que é mais lucrativo, e também melhora a reciclagem de ativos [venda de ativos maduros], já que juros menores aumentam o interesse dos investidores e elevam a precificação.

Com Selic e CDI mais baixos, os investidores aceitam retornos menores, o que permite vender ativos por preços melhores e com margens maiores. A curva futura já antecipa essa queda, o que aumenta a procura pelos nossos galpões.

Com juros altos, buscamos vender mais rápido, porque financiar via dívida reduz a rentabilidade. Quando os juros caem, isso aparece mais no resultado do que no volume de vendas.

No balanço atual, os efeitos das vendas já aparecem, mas o impacto mais forte da redução da dívida só será visível em 2026.

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SD: Como avalia o apetite atual dos fundos imobiliários para absorver novos galpões logísticos em desenvolvimento?

Saliba: O primeiro semestre foi mais complexo, com maior incerteza e mercado sem ancoragem sobre juros futuros. Depois do fim do segundo trimestre, com o Banco Central projetando Selic perto de 12,5% no fim de 2026, o apetite dos FIIs melhorou, mas em formatos diferentes de 2024.

Os fundos passaram a pagar em prazos, com uma parte à vista e o restante ao longo do tempo corrigido pelo IPCA. Isso facilita a aquisição. Outra solução foi o uso de cotas seniores subordinadas, em que o vendedor permanece com parte das cotas até ter mais liquidez no futuro.

SD: E a reciclagem de ativos para liberar capital e acelerar crescimento, como isso está contribuindo com a geração de caixa e proventos?

Saliba: Somos uma empresa de capital intensivo. Não temos janela para emitir novas ações e não faz sentido captar equity com o preço atual de LOGG3. Usar apenas endividamento também não é bom, somos conservadores.

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Reciclar ativos é a forma de equilibrar essa conta. As vendas ajudam a controlar a dívida, financiar novos investimentos e gerar caixa além dos aluguéis. Isso favorece tanto dividendos como novos empreendimentos.

Temos um projeto de crescimento até 2028, com investimentos entre R$ 850 milhões e R$ 1 bilhão por ano. Enquanto esse compromisso existir, precisamos das vendas e da margem da incorporação para manter o pagamento de dividendos com equilíbrio.

SD: Mas o mercado está precificando a ação LOGG3 de forma errada? Por quê?

Saliba: Não é só a ação da Log. Várias empresas do setor, de shoppings e até fundos imobiliários, sofrem por causa dos juros. Também existe uma dinâmica de captura de valor dos nossos ativos e operações que o mercado ainda não enxerga bem.

Crescemos bastante em serviços, mas isso ainda não foi precificado. A dinâmica de crescimento e o que a Log pretende entregar com esses ativos ainda é pouco compreendido pelo mercado.

SD: Em dezembro de 2024, vocês melhoraram a prática de proventos para payout de 50% do lucro anual e dividendos trimestrais. Pretendem evoluir para pagamentos mensais? Como fica o payout nos próximos anos?

Saliba: O payout de 50% era uma projeção para 2025, porque naquele momento não tínhamos uma visão tão negativa dos juros e o negócio estava mais aquecido. Com a Selic atual, os custos financeiros subiram e isso prejudica a rentabilidade e o pagamento de dividendos.

Vamos pagar os 50% em 2025, mas a partir de 2026 devemos voltar ao mínimo de 25% para financiar o crescimento. É difícil manter um payout alto com um plano de investimentos tão agressivo. Ainda assim, queremos avançar para dividendos mensais, algo que deve ocorrer também em 2026.

Tudo depende do volume de investimentos e do ritmo do mercado. É contraditório financiar muito investimento e pagar dividendos elevados. Mas, se houver uma venda oportunística de ativos que faça sentido, podemos distribuir um dividendo extraordinário. Tudo vai depender das oportunidades.

SD: Mas quanto dura o ciclo de crescimento que limitará o payout a 25%?

Saliba: A Log definiu como meta chegar a 2028 com 2 milhões de m² de Área Bruta Locável (ABL) sob gestão, com investimentos entre R$ 850 milhões e R$ 1 bilhão por ano. Fica difícil elevar o payout acima de 25% até lá, embora não descartemos proventos extraordinários em vendas oportunísticas.

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SD: E o dividendo mensal vem para compensar a queda de payout?

Saliba: Não é para compensar. Para a Log não há grande diferença entre pagar mensal ou trimestral, mas os nossos acionistas preferem proventos mensais. Estamos avaliando isso junto com os efeitos da reforma tributária antes de definir.

SD: Falando em tributação, faria sentido para a Log antecipar dividendos neste ano?

Saliba: Estamos acompanhando de perto a aprovação da medida, a disponibilidade de caixa e os planos de investimento. Se isso não prejudicar o crescimento, poderíamos antecipar pagamentos, mas tudo indica que não haverá necessidade, até porque dividendos declarados neste ano poderiam ser pagos no futuro sem imposto.

A tributação só ocorrerá se houver incidência nos pagamentos do ano que vem sobre os resultados deste ano. Existe também a opção de distribuir lucros retidos, mas não queremos fazer isso sem clareza sobre a origem do recurso.

O melhor cenário seria que a isenção passasse a valer para dividendos declarados até abril de 2026, quando as companhias já têm previsibilidade dos resultados do quarto trimestre.

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SD: A Log só usa dividendos para remunerar acionistas, então seriam diretamente afetados pela tributação. Pretendem migrar para juros sobre capital próprio ou recompras?

Saliba: Do ponto de vista da empresa, não há muito o que fazer. Pagar dividendos faz parte do nosso modelo e é o que o acionista espera. Não temos como proteger totalmente o investidor da tributação adicional, mas estamos avaliando a nova regra para entender alternativas.

Neste momento, olhamos mais o impacto da reforma tributária na nossa cadeia de valor, como o uso de créditos tributários e formas de proteção. Os JCP têm outra dinâmica de tributação, mas essa mudança não faz muito sentido para a Log agora.

SD: Sentiu melhorias na base de investidores quando implementou 50% de payout e dividendos trimestrais? Como lida com a perenidade?

Saliba: Temos reforçado nossa recorrência de dividendos com o braço de serviços e com o aumento dos tickets de locação, que pode chegar a 40% nos aluguéis. A vacância segue abaixo de 1%, diante de 7% do setor, o que mostra fluxo de caixa sustentável.

É difícil medir o efeito direto do payout porque a Selic alta pesa, mas sabemos que dividendos são importantes para a pessoa física. Por isso avaliamos o pagamento mensal, embora não seja possível manter 50% de payout e o plano de crescimento ao mesmo tempo.

SD: Vocês não têm receio de fuga de investidores com a redução do payout para 25%?

Saliba: O payout de 50% considerava um ano forte em reciclagem de ativos, que não se confirmou. Nosso foco é mostrar que o crescimento deve elevar o lucro e, mesmo com payout menor, o valor distribuído por ação pode ser maximizado.