Incorporadora da MRV (MRVE3) nos EUA vende imóvel por US$ 118,5 milhões — mas queima de caixa da Resia segue no radar

Em meio a queima de caixa e um cenário apertado para a incorporação nos Estados Unidos, a Resia — operação norte-americana da MRV (MRVE3) — movimentou o mercado na manhã desta segunda-feira (30) com o anúncio da venda de um imóvel em Miami.

Batizado de Resia Old Cutler, o empreendimento da incorporadora especializada no desenvolvimento e construção de imóveis residenciais multifamiliares conta com 390 unidades distribuídas em 8 edifícios.

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O negócio foi fechado por um valor geral de venda (VGV) de US$ 118,5 milhões (R$ 650,99 milhões, no câmbio atual), equivalente a US$ 304 mil por unidade. 

Considerando o custo de US$ 108 milhões, a operação rendeu à incorporadora da MRV nos EUA um lucro bruto de US$ 11 milhões. Por sua vez, a margem bruta da transação chegou a 9,3%.

A venda gerou um cap rate (taxa de capitalização, em português) estimado de 5,65%, com um yield on cost (dividendos em relação ao preço médio de aquisição) projetado de 6,2%. 

O cap rate é usado para medir o retorno de um investimento imobiliário por meio da relação entre a receita gerada pelo ativo e o preço de venda. Isso significa que, quanto maior for a quantia recebida pelo vendedor, menor o indicador.

A operação foi fechada em 27 de setembro, com recebimento do pagamento programado para a primeira semana de outubro.

"O mercado de locação multifamily nos Estados Unidos, especialmente no Sul e Sudeste, possui um enorme potencial”, disse o CEO da MRV&CO e copresidente do grupo, Rafael Menin, em nota.

Vale destacar que o mercado de empreendimentos residenciais multifamiliares abrange edifícios ou complexos com várias unidades residenciais individuais pertencentes a investidores institucionais, que compram prédios inteiros para alugar. 

Com isso, os aluguéis gerados com os empreendimentos podem ser direcionados diretamente para a empresa dona do imóvel, que é responsável pela gestão, ou para fundos de investimento imobiliários (FIIs) especializados.

Atualmente, a Resia está presente em Dallas e Houston, no Texas, Atlanta, na Geórgia, e em Miami e West Palm Beach, na Flórida. A incorporadora planeja construir 5 mil unidades por ano a partir de 2025.

As ações da MRV iniciaram o dia em leve queda, com recuo de 0,41% por volta das 10h30, cotadas a R$ 7,31. No ano, a desvalorização chega a 35% na B3.

A situação da Resia

Apesar do tom positivo da venda na Flórida anunciada nesta manhã, a queima de caixa continua a fazer pressão sobre a Resia. 

No segundo trimestre, a geração de caixa da operação norte-americana foi negativa em R$ 370 milhões, uma piora de quase quatro vezes em relação ao mesmo período de 2023. 

A incorporadora da MRV também registrou um prejuízo líquido de R$ 61 milhões entre abril e junho, acima das perdas de R$ 41 milhões reportadas em igual intervalo do ano passado.

Vale relembrar que, quando anunciou projeções para este ano, em março, a MRV afirmou que a Resia tem uma regra de ouro: não queimar caixa em 2024.

“O capital da MRV Brasil não vai para a Resia e a expectativa é gerar caixa neste ano. Essa companhia terá muito valor para capturar quando começar a queda de juros dos EUA”, afirmou Menina na ocasião.

A operação norte-americana é um dos pontos de atenção para a XP. De acordo com a corretora, o lucro líquido da Resia deve continuar fraco, impactado por um cenário ainda incerto para as vendas do portfólio nos EUA. 

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O que dizem os analistas sobre a incorporadora da MRV (MRVE3) nos EUA

Para o Goldman Sachs, ainda que a margem bruta na venda do Resia Old Cutler seja menor do que a média histórica, de 43%, e reflita um mercado de transações desafiador nos EUA, toca em um dos principais problemas da MRV: o aumento da alavancagem.

No segundo trimestre, a alavancagem da MRV atingiu 125%. Porém, se os recursos levantados com a operação fossem usados ​​para reduzir a dívida, o preço de venda de US$ 119 milhões poderia reduzir a alavancagem para 118%, segundo os analistas. 

Vale lembrar que a Resia tem sido um impulsionador-chave para o aumento do endividamento na MRV, respondendo por aproximadamente 40% da alavancagem total da companhia fundada por Rubens Menin. 

“Embora o declínio dos pipelines de construção possa beneficiar os fundamentos para imóveis multifamiliares, os mercados de transações continuam apertados com financiamento limitado”, escreveram os analistas.

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O Goldman Sachs manteve a recomendação neutra para as ações da MRV (MRVE3), com preço-alvo de R$ 8,50 para os próximos 12 meses, o que implica em uma valorização potencial de 15% em relação ao último fechamento.

A meta de preço fixada pelos analistas considera um desconto de cerca de 30% em relação ao valor patrimonial líquido, reflexo do impacto da crescente alavancagem da empresa, segundo o banco.

Na avaliação do Goldman Sachs, os principais riscos negativos para a MRV são o avanço mais rápido e forte do que o esperado da competição, dadas as baixas barreiras de entrada no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Os analistas ainda destacam uma potencial piora no mercado dos EUA para fusões e aquisições e refinanciamento, o que poderia representar uma necessidade de injeção de capital na Resia.

Além disso, qualquer julgamento do STF (Supremo Tribunal Federal) sobre as taxas de remuneração do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) poderia afetar as taxas de juros de hipotecas do MCMV e pressionar a MRV.

No entanto, há potenciais catalisadores que poderiam ajudar a ação da MRV, como uma desalavancagem adicional significativa por meio da Resia e a expansão da margem bruta e geração de caixa melhores do que o esperado para a companhia.