O que esperar dos fundos imobiliários em 2025? Dois setores e dois FIIs para atravessar um ano difícil
Apesar do cenário incerto, as cotas dos fundos imobiliários (FIIs) apresentam elevados descontos atualmente, mas a régua de qualidade deve permanecer elevada
Após um início de ano animador, 2024 se mostrou frustrante para o investidor de fundos imobiliários (FIIs).
O ano começou com altas expectativas do mercado, diante de um movimento de corte de juros no ambiente local – em determinado momento, foi especulada uma taxa Selic de 8% ao final de 2024.
Com isso, aliado a uma performance razoável das cotas no início do ano, o ritmo de captação foi forte, incluindo emissões recordes de XP Malls (XPML11) e BTG Logística (BTLG11).
No entanto, o clima para investimento em ativos de risco piorou bem no segundo semestre. Obviamente, o cenário está relacionado com as atualizações da trajetória fiscal, cada vez mais preocupantes.
Com isso, além do elevado nível de estresse nas taxas de juros de longo prazo, as discussões em torno das próximas movimentações do Copom já estão bem rigorosas. Especulações envolvendo dominância fiscal são recorrentes.
Com queda significativa em dezembro, o Ifix — principal índice de fundos imobiliários da B3 — chegou a apresentar forte correção desde a máxima. De fato, o desempenho negativo ficou atrás apenas das correções provenientes da pandemia (-22%) e do governo Dilma (-20,5%). No acumulado do ano, o índice recua praticamente 9%.
Leia Também
Impactos nos FIIs para 2025
Com juros mais elevados, implicações devem ser vistas no universo de FIIs em 2025, tal como:
- Restrição de liquidez, com fechamento de janela de captação via emissão de cotas;
- A migração de capital para a renda fixa, que se torna cada vez mais competitiva;
- Eventuais impactos de uma desaceleração econômica podem afetar a performance operacional dos segmentos, com estagnação de aluguel e/ou aumento pontual de taxa de vacância;
- Aumento de inadimplência no crédito;
- Diante de uma redução de financiamento e custos de construção elevados, há menor probabilidade de entrada de nova oferta de imóveis.
A projeção desfavorável é compartilhada pelos integrantes do mercado. De acordo com nossa última pesquisa com gestores de FIIs, o grau de confiança das casas para o mercado local desabou, atingindo o campo pessimista para 2025.
MERCADO IMOBILIÁRIO (BRASIL)
Comparativo entre a média atual (linha preta) e o resultado anterior (linha cinza). Fonte: Empiricus
Descontos elevados
Obviamente, a perspectiva fiscal e a condução da política monetária estão entre as maiores justificativas deste sentimento. Entre os riscos “micro”, o endividamento dos fundos surge como principal preocupação da cesta de gestores.
Apesar do cenário incerto, é preciso citar que as cotas dos FIIs apresentam elevados descontos atualmente. Conforme esperado, o mercado antecipou parte dos riscos esperados para 2025 na atual precificação dos ativos.
Nos últimos dias, atingimos um ponto marcante em outro indicador: o spread (diferencial) entre o dividend yield do Ifix e a taxa prefixada do Tesouro IPCA+ 2035 superou um desvio-padrão acima da média histórica. Lembrando que a remuneração do título está em torno de IPCA+7% ao ano atualmente, patamar bem elevado.
Olhando para os riscos, entendo que fundos com alavancagem e/ou liquidez restrita podem apresentar maior sensibilidade ao cenário. Novamente, reforço que a régua de qualidade deve permanecer elevada.
Certamente teremos mais diligências na análise de novos fundos no próximo ano, com critérios ainda mais exigentes.
- VEJA MAIS: 3 características que o investidor precisa ter para comprar bolsa brasileira agora, segundo analista
Dois setores e dois fundos imobiliários interessantes para 2025
Conforme tratado na última coluna, não podemos evitar o segmento de crédito imobiliário. Entre os principais pilares de investimento, destaco a tese estrutural de maior participação do mercado de capitais no financiamento imobiliário, o indicador P/VPA (preço sobre valor patrimonial) próximo da mínima histórica e a possibilidade de encontrar fundos de qualidade com remuneração próxima de IPCA+10% atualmente.
O RBR Rendimento High Grade (RBRR11) é um fundo de crédito imobiliário com mandato flexível, isto é, pode investir em operações indexadas tanto ao IPCA quanto ao CDI.
Sua carteira de CRIs é diversificada em 41 ativos, sendo mais de 90% deles high grade (baixo risco de crédito), com classificação maior ou igual a “A”.
Conforme o último relatório gerencial, o fundo possui maior exposição à inflação, que representa 92% dos CRIs, com taxa contratada de IPCA + 8,4% ao ano. Diante do elevado desconto em relação ao valor patrimonial, na casa de 14%, o spread marcado a mercado está quase 300 bps acima da NTN-B de referência, fator incomum para um fundo high grade.
Além do crédito
Nos tijolos, chamo atenção para os fundos híbridos, com política de investimento destinada para operações com contratos atípicos. Neste caso, a característica das locações oferece alta previsibilidade de receita, promovendo menor volatilidade entre os segmentos de tijolos.
O Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) tem como objetivo o investimento em imóveis com a finalidade de gerar renda através de contratos atípicos, nas modalidades built-to-suit e sale & leaseback.
O portfólio é composto por mais de 20 ativos, com área bruta locável (ABL) acima de 200 mil metros quadrados. Entre os pilares da tese de investimento, destaco a previsibilidade dos seus proventos, o provável crescimento de receita imobiliária e dividendos, decorrente da alocação de recursos da última emissão e a possibilidade de reciclagem de portfólio.
Suas cotas estão próximas das mínimas do ano e oferecem uma oportunidade de entrada. Nesse preço (mesmo com a escalada da taxa de desconto), encontro potencial de ganho de 7% para suas cotas em relação ao valor de mercado atual, com expectativa de geração de renda de 9,4% para os próximos 12 meses.
Uma carteira completa de fundos imobiliários para investir
Além do ALZR11 e RBRR11, trago na série Empiricus Renda Imobiliária uma carteira completa de FIIs para 2025. Além disso, a versão completa da Pesquisa com Gestores de FIIs (1S25), a principal pesquisa do mercado de fundos imobiliários, já está disponível na área do assinante.
Caso tenha interesse, tenho um presente de fim de ano: degustação de 30 dias por apenas R$ 1,00. Basta acessar este link para conhecer a assinatura e conferir todas as recomendações de FIIs!
Um abraço e boas festas,
Caio
6 de novembro de 2026 - 6:11
FII DO MÊS
A Selic estacionou, e este é o fundo imobiliário mais indicado por analistas para surfar a pausa
6 de novembro de 2026 - 6:11
5 de novembro de 2026 - 19:37
MAIS INCERTEZA COM 'ONDA AZUL'
A guerra no Irã vai acabar? O que as eleições nos EUA podem mudar no preço do petróleo
5 de novembro de 2026 - 19:37
5 de novembro de 2026 - 19:09
DA FESTA AO ENTERRO
‘Onda azul’ na urna, ‘onda vermelha’ na bolsa: o fantasma que derrubou Wall Street após a vitória democrata
5 de novembro de 2026 - 19:09
5 de novembro de 2026 - 18:01
PROMOÇÃO?
Fundos imobiliários vivem maior desconto da história. Pechincha ou armadilha?
5 de novembro de 2026 - 18:01
5 de novembro de 2026 - 11:57
AÇÃO DO MÊS
É hora de ser defensivo: veja a ação mais recomendada para proteger a sua carteira no pós-eleição
5 de novembro de 2026 - 11:57
5 de novembro de 2026 - 9:15
REFORÇO NO CAIXA
Fundo imobiliário pode embolsar R$ 160 milhões com venda de fatias de shoppings; veja ganho por cota
5 de novembro de 2026 - 9:15
4 de novembro de 2026 - 16:23
REAÇÃO AO RESULTADO
Nem todo mundo quer comprar Itaú: por que ITUB4 ainda não convenceu todos os analistas após o 3T26
4 de novembro de 2026 - 16:23
4 de novembro de 2026 - 14:01
VIRADA HISTÓRICA
‘Onda azul’ faz Wall Street disparar, mas vitória democrata pode trazer nova dor de cabeça para Trump
4 de novembro de 2026 - 14:01
4 de novembro de 2026 - 13:15
VISÃO DO GESTOR
O mercado desistiu do Brasil? Gestores reduzem apostas em bolsa e reforçam dólar antes do Copom
4 de novembro de 2026 - 13:15
4 de novembro de 2026 - 9:56
CHAVES NA MÃO
Fundo imobiliário BTLG11 embolsa R$ 56 milhões com venda de fatia de galpão; veja lucro por cota e detalhes da operação
4 de novembro de 2026 - 9:56
3 de novembro de 2026 - 14:02
BOLSA SOB PRESSÃO
Depois de tombo de 10%, XP fica mais cautelosa com a bolsa brasileira, mas aponta 10 ações para investir
3 de novembro de 2026 - 14:02
3 de novembro de 2026 - 13:29
SD ENTREVISTA
Dólar dispara, bolsa cai e Itaú muda a estratégia: chefe de recomendações do banco diz onde investir após as eleições
3 de novembro de 2026 - 13:29
3 de novembro de 2026 - 12:49
REDUÇÃO DA ALAVANCAGEM
Alívio na dívida? CSN (CSNA3) sobe 4% com avanço na venda da divisão de cimentos — mas ainda há desafios no radar
3 de novembro de 2026 - 12:49
3 de novembro de 2026 - 9:39
EX-PACMAN DOS FIIS?
Após onda de compras, ‘Pacman dos FIIs’ coloca imóveis à venda por R$ 530 milhões; veja lucro por cota
3 de novembro de 2026 - 9:39
2 de novembro de 2026 - 16:19
FIM DA GUERRA?
Petróleo fecha em queda de mais de 7% com expectativa de acordo para encerrar guerra no Oriente Médio
2 de novembro de 2026 - 16:19
2 de novembro de 2026 - 13:05
TOUROS E URSOS
Como será o amanhã? As perspectivas para seus investimentos após a eleição e a sangria dos mercados
2 de novembro de 2026 - 13:05
31 de outubro de 2026 - 18:07
CONFIRA
Atenção, investidor: B3 amplia horário de negociação a partir de terça-feira (3)
31 de outubro de 2026 - 18:07
31 de outubro de 2026 - 13:15
ENTENDA O CENÁRIO
JP Morgan faz alerta sobre o Banco do Brasil (BBAS3) e aponta desafio para o próximo trimestre
31 de outubro de 2026 - 13:15
31 de outubro de 2026 - 9:15
ENTRE MORTOS E FERIDOS
Sangria na bolsa deixa varejo e construção civil entre os setores mais castigados, mostra EQI
31 de outubro de 2026 - 9:15
30 de outubro de 2026 - 18:23
SANGRIA NOS MERCADOS
