Fundos imobiliários de papel ou de tijolo? Veja o quanto investir em cada categoria em busca de dividendos e ganho de capital

A melhora nas condições macroeconômicas brasileiras contribuíram para que o mercado de fundos imobiliários retornasse aos maiores patamares desde a pandemia de covid-19.

A notícia é positiva para a indústria, mas o avanço das cotas listadas na B3 coloca uma pulga atrás da orelha dos investidores: será que acabaram os descontos entre os FIIs negociados na bolsa de valores?

Segundo Fernando Crestana, sócio da área imobiliária do BTG Pactual, a resposta é não. “Claramente temos oportunidades no mercado, seja pelo viés dos ativos reais, da análise fundamentalista ou técnica”, afirmou o especialista no BTG Talks, evento sobre investimentos promovido pelo banco.

O responsável pela cobertura de FIIs na instituição financeira reconheceu que o avanço de medidas de controle das contas públicas, como o novo arcabouço fiscal, e as expectativas de ancoragem da inflação no próximo ano trazem mais atratividade para o mercado e contribuem para a eliminação nos descontos nas cotas.

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Mas Crestana ainda enxerga oportunidades para a captura de ganho de capital com FIIs, especialmente os de tijolo, que investem em ativos reais como galpões, shoppings e escritórios.

A classe foi parcialmente ignorada pelos investidores de varejo no último ciclo de alta dos juros, pois, na comparação com os fundos de papel — que aplicam em títulos de crédito imobiliário —, costuma pagar dividendos menores.

O especialista relembra, porém, que não é correto considerar apenas o yield, ou rendimento, dos fundos para tomar uma decisão de investimentos. É preciso calcular também as perspectivas de valorização dos ativos dos fundos ao longo dos próximos anos.

“É na disciplina mensal de reinvestir os dividendos, rebalancear a carteira, reinvestir, estudar o mercado que está a criação de valor de um portfólio”, afirma.

Especialista sugere alocação para a carteira de fundos imobiliários

Para quem também está de olho nas perspectivas de ganho de capital com fundos imobiliários, Crestana recomenda uma alocação para a carteira que considera o potencial das duas classes de FIIs.

De acordo com o especialista, de 30% a 35% do portfólio deve estar alocado no papel: “Apesar da expectativa de queda dos juros, os fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são as ‘vacas leiteiras’ da indústria, com previsibilidade de dividendos e blindagem macroeconômica.”

Já para o tijolo, o chefe da área de FIIs do BTG indica reservar 35% a 40% da carteira. Dentro dessa fatia, a aposta dele é em um mix dos três principais segmentos — logística, shoppings e escritórios — para reduzir riscos e maximizar o potencial de valorização dos imóveis.

Crestana acredita ainda que os Fundos de Fundos, ou FOFs, com desconto nas cotas e boa gestão, devem estar presentes em até 15% da carteira e o investidor deve reservar cerca de 10% dos recursos em caixa para oportunidades que possam surgir no mercado.

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Larissa Vitória

É repórter do Seu Dinheiro. Formada em jornalismo na Universidade de São Paulo (ECA-USP), já passou pelo portal SpaceMoney e pelo departamento de imprensa do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT).