Fundo imobiliário BTLG11 embolsa R$ 56 milhões com venda de fatia de galpão; veja lucro por cota e detalhes da operação

O fundo imobiliário BTG Pactual Logística (BTLG11) encontrou uma maneira de fazer dinheiro com a própria casa sem precisar entregar as chaves. O FII acertou a venda de 49% de um galpão de seu portfólio ao Tellus Rio Bravo (TRBL11), por R$ 56,1 milhões, mas preservou 51% sob seu controle.

Em fato relevante divulgado ao mercado, o veículo informou que a estrutura da negociação, iniciada em maio de 2026, previa a venda de três imóveis. No entanto, diante do cenário de mercado e da disponibilidade de capital do comprador, as partes ajustaram a operação para contemplar apenas a fração de um ativo.

O pagamento ficou definido para ocorrer em duas partes. A primeira, de R$ 35,9 milhões, será recebida pelo BTLG11 à vista, em dinheiro, no fechamento completo da transação, que ainda depende de algumas condições previstas no contrato.

Os R$ 20,2 milhões restantes, por sua vez, serão quitados em parcela única 24 meses após a conclusão da negociação, corrigidos pela variação positiva do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) no período.

BTLG11 estima lucro de até R$ 0,27 por cota

Pelo comunicado, o preço negociado representa um ganho de 17,6% em relação ao valor de laudo do galpão. Com isso, o BTLG11 estima conseguir um lucro de aproximadamente R$ 0,22 por cota.

O resultado, porém, pode aumentar, já que a operação prevê um instrumento de earn-out, que funciona como uma remuneração adicional condicionada ao aumento real dos aluguéis por metro quadrado do empreendimento até o pagamento da segunda parcela.

Caso o mecanismo seja concretizado, o lucro para o FII do BTG poderá chegar a R$ 0,27 por papel, enquanto o percentual em relação ao valor de laudo do ativo poderá alcançar 25,6%.

Galpão tem vacância de quase 32%

Apesar da venda parcial do imóvel, o fundo assumirá uma obrigação de renda mínima garantida (RMG) ao comprador.

Isso porque o empreendimento, que fica localizado em Itapecerica da Serra (SP), possui 30,6 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), distribuídos em dois blocos e 16 módulos independentes. Desse total, 68,2% estão locados para três empresas.

Os 31,8% restantes, porém, estão vagos. Para essas áreas, o BTLG11 pagará ao TRBL11 uma receita locatícia de R$ 30 por metro quadrado pelo prazo de dois anos ou até que os espaços sejam ocupados por novos inquilinos.

TRBL11 desembolsa R$ 456,5 milhões

Pelo lado do comprador, além dos R$ 56,1 milhões pela participação no imóvel do BTLG11, o TRBL11 também desembolsará R$ 400,4 milhões para adquirir 81,5% de um empreendimento logístico situado em Cabo de Santo Agostinho (PE) e integralmente ocupado pela Amazon (AMZO34). Nesse caso, o vendedor não foi divulgado.

O galpão recifense possui 73,9 mil metros quadrados e foi construído sob medida para a empresa de e-commerce. O contrato de locação é atípico — modelo que prevê condições mais rígidas para eventual rescisão antecipada —, com vencimento em maio de 2032 e reajuste anual pelo IPCA.

Somadas, as duas aquisições representam um investimento de R$ 456,5 milhões para o TRBL11. O fundo informou que utilizará recursos provenientes de uma venda de imóveis atualmente em andamento e da contratação de um novo Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) para viabilizar os pagamentos.

Novo portfólio do TRBL11

Com as movimentações anunciadas, a participação dos contratos atípicos na receita do fundo da Rio Bravo deve saltar de 16% para 88%.

Em relação à qualidade dos imóveis, o percentual de galpões classificados como padrão AAA (premium) sairá de 40% para 70% do portfólio.