Copom deve voltar a subir a taxa Selic amanhã. Conheça fundos imobiliários que podem lucrar ainda mais com a alta dos juros
Uma categoria específica de FIIs tem a rentabilidade atrelada a indexadores que se alimentam tanto da inflação mais salgada quanto do ciclo de aperto nos juros
Seguindo as expectativas do mercado e as sinalizações do próprio Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, a Selic deve subir pela décima vez consecutiva e chegar ao patamar dos 12,75% ao ano. Nesse cenário de alta da taxa básica de juros, como fica o investimento em fundos de investimentos imobiliário (FIIs)?
Para quem se pergunta qual é a relação entre a Selic e os FIIs, vale lembrar que a pressão na curva de juros é um vilão particular do setor por dois motivos principais.
O primeiro é que alta nos juros aumenta também os retornos dos produtos de renda fixa. O cenário é um prato cheio para alimentar os investimentos mais conservadores. Na hora de calcular a rentabilidade e os riscos, os FIIs acabam em desvantagem e sua atratividade é reduzida.
Mesmo antes do novo aumento da taxa, as rentabilidades líquidas projetadas para o Tesouro Selic (9,51%), os fundos Tesouro Selic ou CDBs que rendem 100% do CDI (9,61%) e as LCIs que rendem 100% do CDI (11,65%) em um ano vencem com tranquilidade a inflação prevista para 12 meses, de 7,89%.
Além disso, os juros salgados encarecem as construções e o crédito, incluindo os financiamentos de longo prazo — menos afetados que os de curto prazo —, mas dos quais o setor imobiliário é muito dependente.
Com isso, o setor não consegue engatar uma alta significativa nesta véspera de decisão. O IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, ronda a estabilidade com leve avanço de 0,11%, aos 2.801 pontos.
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No ano, o índice de FII acumula queda de 0,13%, contra uma alta de cerca de 2,92% do Ibovespa, o principal indicador de ações da B3.
Os fundos imobiliários aliados da Selic
Mas nem todos os fundos imobiliários ficam em desvantagem com esse cenário. Na verdade, os fundos de papel, que investem em títulos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário, podem ser até beneficiados pela Selic crescente.
Isso porque a rentabilidade dessa categoria de fundos está normalmente atrelada a indexadores que se alimentam do momento um tanto quanto caótico, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) e o Certificado de Depósito Interbancário (CDI).
Com isso, os FIIs de papel voltaram a dominar relação dos fundos que entregaram retornos de 1% ao mês ou mais no mês passado
É importante destacar que retorno passado não é garantia de dividendos no futuro, mas como o cenário continua parecido, os FIIs de papel ainda têm tudo para seguir pagando bons proventos.
“Acho bem difícil os fundos de papel repetirem o que foi 2021, até porque esperamos um arrefecimento da inflação ao longo de 2022. Mas acredito que esse ainda é um ano de distribuições saudáveis de dividendos”, afirma Luis Stacchini, sócio e co-CIO de Real Estate na casa de investimentos Navi.
Stacchini relembra que, mesmo com uma inflação mais baixa, os credores de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ainda colherão os frutos de saldos devedores inflados pelas correções do ano anterior, que terminou com IPCA acumulado de 10,06%.
A manutenção do patamar elevado dos juros também pode impulsionar os rendimentos, segundo André Freitas, sócio-fundador, CEO e CIO da Hedge Investments.
“Teremos juros altos, portanto os fundos imobiliários indexados pelo Certificado de Depósito Interbancário (CDI) renderão bastante. Aqueles indexados a índices inflacionários também serão beneficiados pela inflação ainda elevada. Portanto, os fundos de papel realmente serão bem competitivos”, aponta Freitas.
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