Retorno de 1% ao mês já é realidade para quem investe nesses 29 fundos imobiliários (FIIs). O que esperar daqui para frente?

O investidor brasileiro trabalha com uma espécie de número mágico que é usado como meta de rentabilidade em qualquer cenário: 1% ao mês. 

Se você faz parte desse grupo, já deve saber que há diversas aplicações disponíveis para aproximá-lo cada dia mais do objetivo. Entre elas, estão os fundos de investimentos imobiliários (FIIs).

Isso porque a política de distribuição de dividendos dos FIIs prevê que o dinheiro pingue todos os meses na conta dos cotistas. E alguns FIIs têm exibido retornos percentuais acima de 1% ao mês, patamar para rentista nenhum botar defeito. Sem contar o fato de que os dividendos são livres da mordida do Leão do Imposto de Renda.

Segundo dados do Clube FII, portal que reúne informações sobre essa classe de ativos, 29 fundos registraram um dividend yield - indicador que mede o rendimento de um ativo a partir da relação entre o pagamento de dividendos e o valor das cotas - superior aos 12% nos últimos 12 meses. A relação completa está no final desta matéria.

O domínio do papel

Com algumas exceções, os fundos de recebíveis imobiliários, popularmente conhecidos como FIIs de papel, dominaram a relação dos fundos que entregaram 1% ao mês ou mais. E, para quem acompanhou o mercado nos últimos meses, esse fato não é nenhuma surpresa.

Enquanto grande parte dos ativos de renda variável - incluindo os fundos de tijolo, cujo patrimônio está em ativos reais - sofriam com o avanço da inflação e as altas consecutivas da taxa básica de juros (Selic), as cotas dos recebíveis imobiliários surfavam no cenário e, junto aos híbridos, foram as únicas a terminarem o ano com valorização.

Isso porque eles investem em títulos de renda fixa e crédito relacionados ao mercado imobiliário, e a rentabilidade está normalmente atrelada a indexadores que se beneficiam tanto da alta da inflação como do aperto nos juros para contê-la, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) e o Certificado de Depósito Interbancário (CDI).

O futuro ao papel pertence?

Mas, como já diz uma das máximas mais conhecidas do mercado, a performance passada - mais especificamente os dividendos distribuídos nos últimos doze meses - não garante retornos futuros. E como fica a situação para quem quer continuar caminhando rumo ao sonho de viver de renda?

A boa notícia é que, como neste ano o cenário continua parecido, os FIIs de papel ainda têm tudo para seguir pagando bons proventos.

“Acho bem difícil os fundos de papel repetirem o que foi 2021, até porque esperamos um arrefecimento da inflação ao longo de 2022. Mas acredito que esse ainda é um ano de distribuições saudáveis de dividendos”, afirma Luis Stacchini, sócio e co-CIO de Real Estate na casa de investimentos Navi.

Stacchini relembra que, mesmo com uma inflação mais baixa, os credores de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ainda colherão os frutos de saldos devedores inflados pelas correções do ano anterior, que terminou com IPCA acumulado de 10,06%.

A manutenção do patamar elevado dos juros também pode impulsionar os rendimentos, segundo André Freitas, sócio-fundador, CEO e CIO da Hedge Investments.

A taxa Selic saiu de sua mínima histórica, de 2% ao ano, em 2020, para 10,75% a.a., o patamar mais elevado desde abril de 2017. E deve continuar subindo neste ano, ainda que em ritmo menor, nas próximas reuniões do Banco Central.

“Teremos juros altos, portanto os fundos imobiliários indexados pelo Certificado de Depósito Interbancário (CDI) renderão bastante. Aqueles indexados a índices inflacionários também serão beneficiados pela inflação ainda elevada. Portanto, os fundos de papel realmente serão bem competitivos”, aponta Freitas.

Cuidado com a inadimplência

Com o histórico dominador e as perspectivas positivas, a resposta para o investidor que quer receber dividendos gordos é colocar todo o seu dinheiro nos recebíveis imobiliários? Não segundo os especialistas.

João Abdouni, analista da Inversa, explica que concentrar a carteira em um tipo específico de fundo imobiliário faz com que os riscos também se concentrem. “Esses fundos de alto dividendo também têm um risco de inadimplência maior. E se, de repente, esses devedores param de pagar os juros e amortização da dívida?”, pondera ele.

Por isso, é importante diversificar a porção reservada aos fundos imobiliários na carteira entre os diferentes segmentos disponíveis.

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Voltando ao assunto, Freitas e Stacchini indicam que os shoppings podem ser uma boa pedida para isso. “Nós investimos em 18 shoppings atualmente. Mais da metade já está próxima dos patamares de 2019, ou seja, praticamente recuperou os efeitos da pandemia e deve voltar a pagar dividendos relativamente bons”, revela o CIO da Hedge.

Já Abdouni, da Inversa, prefere o segmento de logística. “Gosto muito do CSHG Logística (HGLG11), por exemplo, um fundo com uma taxa de dividendos na casa de 8% ao ano”. Veja aqui outras apostas dos especialistas em FIIs para este ano.

Contraditório, mas seguro

Mas, mesmo para quem não abre mão de encher o portfólio de FIIs de papel, é possível driblar o risco de inadimplência com a estratégia recomendada pelo CEO da Hedge: priorizar os fundos high grade ao invés dos high yield.

A troca pode parecer contraditória para quem busca dividendos, afinal os fundos da segunda categoria focam justamente no rendimento. Mas a busca por rentabilidades maiores também aumenta o risco de calote.

Já os FIIs do tipo high grade concentram-se em títulos de emissoras com melhores notas de crédito e, consequentemente, menores chances de não honrar os pagamentos.

“Às vezes, por um ou dois pontos percentuais, é melhor ter a certeza de uma carteira mais conservadora. No patamar de juros em que estamos hoje não vale a pena correr o risco da inadimplência”, diz Freitas.

Dividendos ameaçados

Por fim, não é possível falar de dividendos de fundos imobiliários sem mencionar a polêmica decisão da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Para quem não sabe do que se trata, a CVM determinou, no final de janeiro, que o Maxi Renda (MXRF11) — um dos maiores FIIs da indústria — precisa pagar rendimentos aos cotistas com base no resultado contábil, e não no regime de caixa.

Na prática, a mudança no entendimento pode afetar justamente a previsibilidade do pagamento de proventos livres de IR - o que exceder o resultado contábil deverá ser considerado amortização, forma de distribuição sujeita à tributação - e não caiu nada bem entre gestores, influenciadores e investidores.

Freitas, é um deles: “A decisão da CVM é atrapalhada, confusa, inesperada, surpreendente e, principalmente, mal pensada".

O CEO da Hedge explica que, por mudar uma regra presente na lei que criou os FIIs e que já estava pacificada pelo mercado desde 2011, a decisão gera insegurança regulatória para a classe de ativos.

“Quando foi estabelecida uma explicação melhor sobre o que eram os resultados transitados em regime de caixa, a nossa indústria tinha 35 mil cotistas. Hoje ela tem cerca de 1,6 milhão. Essas pessoas compraram cotas nos últimos 10 anos baseadas no entendimento de qual era a política de distribuição de dividendos do fundo de investimento imobiliário. Então vendemos para elas uma coisa que não é verdade? Como é que eu vou me explicar para os meus investidores?”

André Freitas, Hedge

Com a mobilização do setor, a xerife do mercado de capitais deu sinais de que pode voltar atrás no tema e suspendeu temporariamente a decisão.

Freitas não crava a desistência, mas defende que, para uma mudança dessa magnitude, é preciso reconhecer o passado e estabelecer um período de transição e de início de vigência das novas diretrizes. “Você não muda um entendimento desse em uma canetada”, reforça ele. 

Os FIIs que renderam 1% ao mês no último ano

Fique agora com a lista completa dos fundos imobiliários que registraram retorno com dividendos acima de 12% nos últimos 12 meses:

Fundo	Segmento	Dividend yield (12 meses)
SP Downton (SPTW11)	Lajes corporativas	30,79%
Urca Prima Renda (URPR11)	Recebíveis Imobiliários	19,47%
XP Corporate Macaé (XPCM11)	Lajes corporativas	17,33%
Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11)	Recebíveis Imobiliários	17,03%
Versalhes Recebíveis Imobiliários (VSLH11)	Recebíveis Imobiliários	16,89%
Hectare CE (HCTR11)	Recebíveis Imobiliários	16,83%
Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11)	Recebíveis Imobiliários	15,59%
Kinea High Yield CRI (KNHY11)	Recebíveis Imobiliários	14,44%
Kinea Índice de Preços (KNIP11)	Recebíveis Imobiliários	14,41%
Valora CRI Índice de Preço (VGIP11)	Recebíveis Imobiliários	14,13%
Kinea Securities (KNSC11)	Recebíveis Imobiliários	13,87%
Riza Arctium Real Estate (ARCT11)	Logística	13,84%
Valora Hedge Fund (VGHF11)	Recebíveis Imobiliários	13,65%
Barigui Rendimentos (BARI11)	Recebíveis Imobiliários	13,62%
REC Recebíveis Imobiliários (RECR11)	Recebíveis Imobiliários	13,54%
Baneste Recebíveis Imobiliários (BCRI11)	Recebíveis Imobiliários	13,44%
Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11)	Recebíveis Imobiliários	13,19%
BB Progressivo II (BBPO11)	Agências Bancárias	12,83%
HSI Ativos Financeiros (HSAF11)	Recebíveis Imobiliários	12,83%
Capitânia Securities II (CPTS)	Recebíveis Imobiliários	12,78%
VBI CRI (CVBI11)	Recebíveis Imobiliários	12,54%
Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11)	Recebíveis Imobiliários	12,49%
Vectis Juro Real (VCJR11)	Recebíveis Imobiliários	12,46%
Polo Crédito Imobiliário (PORD11)	Recebíveis Imobiliários	12,43%
Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11)	Incorporação Residencial	12,35%
Fator Veritá (VRTA11)	Recebíveis Imobiliários	12,30%
TG Ativo Real (TGAR11)	Híbrido	12,25%
Vinci Offices (VINO11)	Lajes corporativas	12,21%
NCH EQI High Yield Recebíveis Imobiliários (EQIN11)	Recebíveis Imobiliários	12,21%

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