Corretoras diversificam e dois fundos imobiliários de tijolo e dois de papel são os FIIs mais recomendados para novembro; confira os destaques de 11 carteiras

Investir em fundos imobiliários, ou FIIs, é como montar uma banda: cada músico desempenha um papel importante para que o resultado final seja harmônico — e lucrativo.

E não basta apenas descobrir um ativo promissor e encher a carteira com suas cotas, é necessário diversificar. Os Beatles, por exemplo, precisaram de quatro membros para se tornar uma das bandas mais famosas de todos os tempos.

John Lennon e Paul McCartney lideravam o grupo, mas George Harrison — que compôs a segunda música mais regravada da banda* — e Ringo Starr, considerado um dos maiores bateristas de todos os tempos, também foram essenciais para a construção do som que conquistou fãs ao redor do mundo.

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Buscando montar carteiras tão bem sucedidas quanto o Quarteto Fabuloso, as corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro seguiram o princípio da diversificação e também elegeram, com três recomendações cada, quatro fundos imobiliários como os favoritos de novembro.

Dois deles, Bresco Logística (BRCO11) e BTG Pactual Logística (BTLG11), podem ser considerados Lennon e McCartney dos FIIs.

Ambos são fundos de tijolo, cujo patrimônio está em ativos reais, ligados à logística. O segmento ocupa os holofotes da indústria desde que a pandemia de covid-19 acelerou o e-commerce e, consequentemente, quem estava exposto à dinâmica do setor.

Os outros dois integrantes dessa banda, Kinea Índice de Preços (KNIP11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), são FIIs de papel, ou seja, que investem em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário.

A classe já foi uma favorita dos fãs, mas perdeu espaço quando o arrefecimento da inflação e o fim do ciclo de alta da taxa Selic ameaçaram reduzir os proventos pagos pelos ativos. Contudo, os descontos oferecidos pelas cotas e as perspectivas macroeconômicas para o próximo ano soam novamente como música para os ouvidos do investidor.

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Além disso, os analistas também oferecem opções para quem procura um “quinto Beatle” para a carteira. CSGH Renda Urbana (HGRU11), RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11), Valora RE III (VGIR11) e Vinci Shopping Centers (VISC11) receberam duas recomendações cada e completam a banda dos FIIs.

Confira a seguir os favoritos de cada corretora entre os indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para novembro:

Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

Bresco Logística (BRCO11) — afinado com o e-commerce

No geral, os ruídos da pandemia de covid-19 e o aperto nos juros brasileiros promovido para conter a inflação atrapalharam o compasso fundos imobiliários de tijolo. Mas o isolamento social acelerou o e-commerce — e quem estava afinado com o setor acabou se dando bem.

Esse é o caso do Bresco Logística (BRCO11), cujo portfólio de locatários está cerca de 57% ligado ao varejo online e tem Magazine Luiza, Mercado Livre e Americanas entre os inquilinos

Com 11 ativos na carteira, o fundo também chama a atenção pela qualidade dos imóveis. Novos ativos só entram se possuírem especificações técnicas “A+” — ou seja, de alto padrão construtivo —, e a manutenção constante mantém a boa condição dos empreendimentos que já estão na carteira.

A localização dos galpões é outro ponto forte: 59% deles estão em São Paulo e 39% da receita total do fundo vem da capital do Estado, a maior metrópole do país. O restante dos ativos está dividido entre Minas Gerais, Bahia, Paraná, Rio Grande do Sul e Rio de Janeiro.

Além disso, a taxa de vacância física atualmente zerada agrada os analistas. E a situação deve permanecer assim por mais algum tempo, já que os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 4,8 anos.

BTG Pactual Logística (BTLG11) — salto no portfólio

Por falar em portfólio afinado, outro fundo de logística recomendado por três corretoras em novembro é o BTG Pactual Logística (BTLG11).

O fundo, que também foca empreendimentos logísticos “A+”, nasceu em 2010 como TRX Realty Logística Renda Fundo de Investimento. A mudança de nome ocorreu em 2019, quando o ativo foi reestruturado e passou para a gestão do BTG Pactual Gestora de Recursos.

Para a Órama Investimentos, uma das corretoras que recomenda o BTLG11 neste mês, a troca foi acertada: “O BTG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões, com ativos logísticos de qualidade, bom risco de crédito dos inquilinos e taxas de retorno acima de 8% ao ano, na média”.

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A corretora elogia ainda o trabalho ativo da gestão com a carteira, destacando os oito contratos de locação firmados neste ano.

O movimento reduziu a vacância do FII para 0%, “além de ter gerado um aumento real nos valores e estendido o prazo médio de vencimento da carteira”.

Kinea Índice de Preços (KNIP11) — uma canção de amor ao IPCA

Assim como a história da música, o mercado de capitais brasileiros tem alguns clássicos que, por mais que fiquem esquecidos como discos no fundo da prateleira por algum tempo, sempre voltam aos holofotes mais cedo ou mais tarde.

Um desses clássicos é a inflação — e o Daycoval acredita que a canção da alta dos preços voltará a tocar nos próximos meses. Por isso, o banco incluiu o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) entre os favoritos da carteira recomendada deste mês.

Com o portfólio 95% indexado ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que é a medida oficial da inflação no país, o fundo se prepara para tocar os acordes inflacionários a qualquer momento.

“A última projeção realizada para o IPCA de outubro, já indicou uma variação positiva do indicador para 0,44%, sinalizando que o período deflacionário tende a não persistir além desta janela de curto prazo”, destaca o último relatório gerencial do FII.

Enquanto aguarda nos bastidores, o fundo oferece um desconto para quem quiser participar do show: o KINP11 acumula queda de quase 10% no mercado secundário neste ano e negocia cerca de 3,3% abaixo do valor patrimonial da cota, de R$ 96,64.

Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) — dando um show de dividendos

Se o KNIP11 aguarda o aquecimento da inflação para voltar aos palcos, outro fundo gerido pela Kinea vive a situação oposta e é uma das estrelas da carteira dos investidores desde o ano passado, quando começou o ciclo de alta da Selic.

O Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11) está 97,9% indexado ao CDI, uma referência para o rendimento dos investimentos em renda fixa que segue de perto as variações da taxa básica de juros brasileira.

“Neste momento de juros elevados, o fundo tende a ser mais defensivo e manter seus dividendos, além disso conta com uma carteira pulverizada de crédito com bons devedores”, destaca a Genial Investimentos.

E o cenário positivo para o fundo não deve mudar tão cedo: segundo o último Boletim Focus, o mercado projeta a Selic dois dígitos até o final de 2023.

Com isso, o arranjo para os dividendos do KNCR11 segue na partitura. O FII distribuirá R$ 1,10 por cota em novembro, o que representa uma rentabilidade de 104% da taxa DI.

Repercussão — BRCO11 ligou o amplificador

Em outubro, o IFIX registrou o quarto mês seguido de alta. Mas o avanço do índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3 foi tímido, de apenas 0,02%.

Já o Bresco Logística (BRCO11) — FII mais recomendado pelas corretoras no período — anotou um crescimento maior, de 1,33%, enquanto as medalhas de prata do mês recuaram até 1,07%.

Veja a seguir como operaram todos os fundos dos top 3 das corretoras:

*PS: para quem não sabe, a segunda música mais regravada dos Beatles é Something, lançada em 1969 e com covers de mais de 150 artistas. A canção fica atrás apenas de Yesterday, de 1965, que foi regravada em 4,136 mil ocasiões.