Black Friday dos fundos imobiliários? FIIs de papel negociam com desconto na B3, mas a ‘promoção’ deve acabar logo — e a culpa é da inflação

Quem buscou fundos imobiliários de papel — que investem em títulos de crédito do setor — para aplicar no primeiro semestre deste ano se deparou com o preço salgado das cotas. O aperto na taxa Selic e a inflação em alta engordaram os dividendos desses FIIs e o prêmio pago pelos ativos no mercado secundário.

Esse cenário começou a mudar a partir de julho, quando o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) apresentou uma variação negativa pela primeira vez em mais de dois anos.

A deflação não teve um impacto imediato nos proventos dos FIIs, pois eles costumam calcular os rendimentos com um atraso de dois ou três meses. Mas, preocupados com novas quedas do índice, os investidores promoveram um verdadeiro saldão na B3.

Deflação provocou 'Black Friday' dos fundos imobiliários de papel

A confirmação dos temores nos dois meses seguintes — que também registraram um IPCA abaixo de zero — derrubou as cotas de muitos fundos, especialmente aqueles cujo portfólio estava majoritariamente indexado ao IPCA.

Um levantamento da Quantum Axis mostra que, até a última terça-feira (8), a cotação de 20 fundos de papel do IFIX estava abaixo do valor patrimonial. Ou seja, mais da metade dos 35 fundos dessa classe incluídos no principal índice de FIIs da B3 negociava com desconto típico de “Black Friday”. 

Veja abaixo a relação entre preço e a cota patrimonial de cada um desses FIIs — quanto mais longe de 100%, maior o desconto:

Fundo	Preço/cota patrimonial
HECTARE CE (HCTR11)	85.23%
VERSALHES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (VSLH11)	87.94%
DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (DEVA11)	90.88%
SANTANDER PAPÉIS IMOBILIÁRIOS CDI (SADI11)	92.74%
XP CRÉDITO IMOBILIÁRIO (XPCI11)	93.82%
HSI ATIVOS FINANCEIROS (HSAF11)	93.89%
RBR RENDIMENTO HIGH GRADE (RBRR11)	94.79%
REC RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (RECR11)	95.21%
BARIGUI RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS I (BARI11)	95.95%
PLURAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (PLCR11)	96.67%
HABITAT RECEBÍVEIS PULVERIZADOS (HABT11)	97.21%
BTG PACTUAL FUNDO DE CRI (FEXC11)	97.28%
OURINVEST JPP (OUJP11)	97.60%
POLO CRÉDITO IMOBILIÁRIO (PORD11)	97.86%
KINEA ÍNDICES DE PREÇOS (KNIP11)	97.95%
VBI CRI (CVBI11)	98.06%
BTG PACTUAL CRÉDITO IMOBILIÁRIO (BTCR11)	98.08%
BANESTES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (BCRI11)	99.81%
VECTIS JUROS REAL (VCJR11)	99.82%
VALORA CRI ÍNDICE DE PREÇO (VGIP11)	99.86%

Desconto dos FIIs com data para terminar?

Tantos fundos com as cotas abaixo do que seria considerado o valor justo pelo portfólio era algo que não era visto desde o início da pandemia de covid-19, quando o cenário macroeconômico turbulento passou a favorecer a classe.

E esse cenário não deve durar por muito tempo, segundo o analista da Empiricus Caio Araújo: “Estamos chegando ao fim desse período de deflação, já com uma inversão de sinal a partir de outubro, e devemos ver uma recuperação marginal nos preços até o final deste ano.”

De fato, o IPCA de outubro marcou o fim da breve era deflacionária e registrou alta de 0,59%, acima das expectativas do mercado.

Para a sorte de quem ainda deseja aproveitar a oportunidade de pagar mais barato pelos FIIs de papel, o índice não apagou completamente o desconto dos fundos na lista.

Conforme explicamos no início do texto, o impacto da variação positiva nos dividendos ainda não será sentido na próxima distribuição e explica o atraso na reação das cotas.

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Fundos imobiliários atrelados ao IPCA são uma das apostas da Brio Investimentos para 2023 

Mas, se os dividendos ainda estão em patamares mais baixos do que os observados até meados de 2022, vale a pena incluir FIIs de papel na carteira? Para Rodolfo Senra, sócio-fundador e CIO da Brio Investimentos, a resposta é sim. 

O especialista em setor imobiliário destaca que a deflação vista até setembro “foi criada por uma canetada, e não por fundamentos” da economia brasileira.

Um dos principais fatores por trás da variação negativa do IPCA no período foi a queda nos preços dos combustíveis. O movimento ocorreu em meio à pressão do presidente e então candidato à reeleição Jair Bolsonaro (PL) sobre a política de preços da Petrobras.

O alívio nas cotações internacionais do petróleo e a redução do ICMS sobre os combustíveis permitiu o corte nos preços e contribuiu para a deflação nos meses de julho a setembro.

Para o ano que vem, Senra traça um cenário no qual a alta dos preços permanecerá no horizonte. “Teremos a volta da inflação com a expectativa de um ambiente fiscal fragilizado no próximo ano, então os fundos IPCA+ são uma boa proteção para o portfólio.”

Além do desconto

Se você também acredita nesse cenário e quer aproveitar para incluir os FIIs de papel na carteira, vale relembrar que desconto nem sempre é sinônimo de oportunidade.

Caio Araújo, da Empiricus, explica que é importante checar se o preço baixo está ligado ao cenário econômico ou aos fundamentos dos fundos imobiliários. 

“Se temos um fundo com o perfil de risco semelhante a outros, mas com rentabilidade menor, ele certamente deveria negociar com um pouco de desconto, a não ser que o próprio valor patrimonial já demonstre essa discrepância.”

Também é necessário checar se não há problemas de liquidez ou inadimplência em alguns dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que compõem a carteira e podem estar por trás das cotas mais baratas.

Para quem busca recomendações, o analista cita duas opções: o RBR High Grade (RBRR11) e o Kinea Securities (KNSC11).

Ambos os FIIs têm um perfil high grade — ou seja, com menor risco de crédito — e são oferecidos por gestoras bem consolidadas no mercado.

O RBRR11 está entre as primeiras dez posições da nossa lista de fundos com desconto. Já o KNSC11 não entrou no ranking por pouco, pois registrava 100,58% na relação entre preço e valor patrimonial na data do levantamento.

Mas, se a conta fosse feita nesta sexta-feira (11), ele até poderia estar na lista. Por volta das 14h05, o fundo recuava 0,22% e negociava em R$ 87,11, valor 2,9% abaixo de sua cota patrimonial.