Black Friday dos fundos imobiliários? FIIs de papel negociam com desconto na B3, mas a ‘promoção’ deve acabar logo — e a culpa é da inflação
Especialistas afirmam que a alta dos preços voltará a incrementar os dividendos e aumentar a demanda pelas cotas de FIIs de papel em breve
Quem buscou fundos imobiliários de papel — que investem em títulos de crédito do setor — para aplicar no primeiro semestre deste ano se deparou com o preço salgado das cotas. O aperto na taxa Selic e a inflação em alta engordaram os dividendos desses FIIs e o prêmio pago pelos ativos no mercado secundário.
Esse cenário começou a mudar a partir de julho, quando o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) apresentou uma variação negativa pela primeira vez em mais de dois anos.
A deflação não teve um impacto imediato nos proventos dos FIIs, pois eles costumam calcular os rendimentos com um atraso de dois ou três meses. Mas, preocupados com novas quedas do índice, os investidores promoveram um verdadeiro saldão na B3.
Deflação provocou 'Black Friday' dos fundos imobiliários de papel
A confirmação dos temores nos dois meses seguintes — que também registraram um IPCA abaixo de zero — derrubou as cotas de muitos fundos, especialmente aqueles cujo portfólio estava majoritariamente indexado ao IPCA.
Um levantamento da Quantum Axis mostra que, até a última terça-feira (8), a cotação de 20 fundos de papel do IFIX estava abaixo do valor patrimonial. Ou seja, mais da metade dos 35 fundos dessa classe incluídos no principal índice de FIIs da B3 negociava com desconto típico de “Black Friday”.
Veja abaixo a relação entre preço e a cota patrimonial de cada um desses FIIs — quanto mais longe de 100%, maior o desconto:
Leia Também
| Fundo | Preço/cota patrimonial |
| HECTARE CE (HCTR11) | 85.23% |
| VERSALHES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (VSLH11) | 87.94% |
| DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (DEVA11) | 90.88% |
| SANTANDER PAPÉIS IMOBILIÁRIOS CDI (SADI11) | 92.74% |
| XP CRÉDITO IMOBILIÁRIO (XPCI11) | 93.82% |
| HSI ATIVOS FINANCEIROS (HSAF11) | 93.89% |
| RBR RENDIMENTO HIGH GRADE (RBRR11) | 94.79% |
| REC RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (RECR11) | 95.21% |
| BARIGUI RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS I (BARI11) | 95.95% |
| PLURAL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (PLCR11) | 96.67% |
| HABITAT RECEBÍVEIS PULVERIZADOS (HABT11) | 97.21% |
| BTG PACTUAL FUNDO DE CRI (FEXC11) | 97.28% |
| OURINVEST JPP (OUJP11) | 97.60% |
| POLO CRÉDITO IMOBILIÁRIO (PORD11) | 97.86% |
| KINEA ÍNDICES DE PREÇOS (KNIP11) | 97.95% |
| VBI CRI (CVBI11) | 98.06% |
| BTG PACTUAL CRÉDITO IMOBILIÁRIO (BTCR11) | 98.08% |
| BANESTES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS (BCRI11) | 99.81% |
| VECTIS JUROS REAL (VCJR11) | 99.82% |
| VALORA CRI ÍNDICE DE PREÇO (VGIP11) | 99.86% |
Desconto dos FIIs com data para terminar?
Tantos fundos com as cotas abaixo do que seria considerado o valor justo pelo portfólio era algo que não era visto desde o início da pandemia de covid-19, quando o cenário macroeconômico turbulento passou a favorecer a classe.
E esse cenário não deve durar por muito tempo, segundo o analista da Empiricus Caio Araújo: “Estamos chegando ao fim desse período de deflação, já com uma inversão de sinal a partir de outubro, e devemos ver uma recuperação marginal nos preços até o final deste ano.”
De fato, o IPCA de outubro marcou o fim da breve era deflacionária e registrou alta de 0,59%, acima das expectativas do mercado.
Para a sorte de quem ainda deseja aproveitar a oportunidade de pagar mais barato pelos FIIs de papel, o índice não apagou completamente o desconto dos fundos na lista.
Conforme explicamos no início do texto, o impacto da variação positiva nos dividendos ainda não será sentido na próxima distribuição e explica o atraso na reação das cotas.
Fundos imobiliários atrelados ao IPCA são uma das apostas da Brio Investimentos para 2023
Mas, se os dividendos ainda estão em patamares mais baixos do que os observados até meados de 2022, vale a pena incluir FIIs de papel na carteira? Para Rodolfo Senra, sócio-fundador e CIO da Brio Investimentos, a resposta é sim.
O especialista em setor imobiliário destaca que a deflação vista até setembro “foi criada por uma canetada, e não por fundamentos” da economia brasileira.
Um dos principais fatores por trás da variação negativa do IPCA no período foi a queda nos preços dos combustíveis. O movimento ocorreu em meio à pressão do presidente e então candidato à reeleição Jair Bolsonaro (PL) sobre a política de preços da Petrobras.
O alívio nas cotações internacionais do petróleo e a redução do ICMS sobre os combustíveis permitiu o corte nos preços e contribuiu para a deflação nos meses de julho a setembro.
Para o ano que vem, Senra traça um cenário no qual a alta dos preços permanecerá no horizonte. “Teremos a volta da inflação com a expectativa de um ambiente fiscal fragilizado no próximo ano, então os fundos IPCA+ são uma boa proteção para o portfólio.”
Além do desconto
Se você também acredita nesse cenário e quer aproveitar para incluir os FIIs de papel na carteira, vale relembrar que desconto nem sempre é sinônimo de oportunidade.
Caio Araújo, da Empiricus, explica que é importante checar se o preço baixo está ligado ao cenário econômico ou aos fundamentos dos fundos imobiliários.
“Se temos um fundo com o perfil de risco semelhante a outros, mas com rentabilidade menor, ele certamente deveria negociar com um pouco de desconto, a não ser que o próprio valor patrimonial já demonstre essa discrepância.”
Também é necessário checar se não há problemas de liquidez ou inadimplência em alguns dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que compõem a carteira e podem estar por trás das cotas mais baratas.
Para quem busca recomendações, o analista cita duas opções: o RBR High Grade (RBRR11) e o Kinea Securities (KNSC11).
Ambos os FIIs têm um perfil high grade — ou seja, com menor risco de crédito — e são oferecidos por gestoras bem consolidadas no mercado.
O RBRR11 está entre as primeiras dez posições da nossa lista de fundos com desconto. Já o KNSC11 não entrou no ranking por pouco, pois registrava 100,58% na relação entre preço e valor patrimonial na data do levantamento.
Mas, se a conta fosse feita nesta sexta-feira (11), ele até poderia estar na lista. Por volta das 14h05, o fundo recuava 0,22% e negociava em R$ 87,11, valor 2,9% abaixo de sua cota patrimonial.
COMPARTILHAR
Mesmo com Trump, a bolsa brasileira pode viver um rali que não é visto há muito tempo, diz CEO da AZ Quest. O que falta para o bull market na B3?
Em entrevista ao Seu Dinheiro, Walter Maciel revela por que a bolsa brasileira pode estar à beira de um dos maiores ralis da história — e boa parte do mercado ainda nem se deu conta disso
Ações do Santander (SANB11) caem forte na B3 com sinal amarelo de analistas. O que esperar do balanço do 2T25?
Para o Citi, o Santander terá um crescimento tímido da carteira de crédito, além de pressão na margem financeira e tendências mistas de despesas. Saiba o que fazer com as ações
Quem entra e quem sai do Ibovespa em setembro? Confira as projeções do Itaú BBA
Banco detalha movimentações esperadas para o principal índice da B3, com novas inclusões, saídas e mudanças de peso
Por que o Itaú (ITUB4) continua como top pick do BTG mesmo depois que alguns investidores se desanimaram com a ação
Enquanto o Itaú vivencia uma nova onda de preocupações entre os investidores, o BTG decidiu manter recomendação de compra para ações; entenda
O excepcionalismo americano não morreu e três gestores dão as razões para investir na bolsa dos EUA agora
Nicholas McCarthy, do Itaú; Daniel Haddad, da Avenue; e Meera Pandit, do JP Morgan, indicam os caminhos para uma carteira de investimentos equilibrada em um momento de incertezas provocadas pelas tarifas de Trump, guerras na Europa e o DeepSeek da China
IRDM11 vai sair da bolsa? Fundo imobiliário quer incorporar Iridium Recebíveis ao portfólio
O FII possui exposição a títulos do mercado imobiliário que deram dor de cabeça para os investidores nos últimos anos
Ibovespa reverte perda e sobe na esteira da recuperação em Nova York; entenda o que levou as bolsas do inferno ao céu
No mercado de câmbio, o dólar à vista fechou com leve alta de 0,07%, cotado a R$ 5,5619, afastando-se das máximas alcançadas ao longo da sessão
BB Renda Corporativa (BBRC11) renova contratos de locação com o Banco do Brasil (BBAS3); entenda o impacto
O fundo imobiliário também enfrentou oscilações na receita durante o primeiro semestre de 2025 devido a mudanças nos contratos de locação
Fuga do investidor estrangeiro? Não para a sócia da Armor Capital. Mesmo com Trump, ainda tem muito espaço para gringo comprar bolsa brasileira
Para Paula Moreno, sócia e co-diretora de investimentos da Armor Capital, as tensões comerciais com os EUA criam uma oportunidade para o estrangeiro aumentar a aposta no Brasil
Quão ruim pode ser o balanço do Banco do Brasil (BBAS3)? O JP Morgan já traçou as apostas para o 2T25
Na visão dos analistas, o BB pode colher ainda mais provisões no resultado devido a empréstimos problemáticos no agronegócio. Saiba o que esperar do resultado
Banco do Brasil (BBAS3) terá a pior rentabilidade (ROE) em quase uma década no 2T25, prevê Goldman Sachs. É hora de vender as ações?
Para analistas, o agronegócio deve ser outra vez o vilão do balanço do BB no segundo trimestre de 2025; veja as projeções
Investidor ainda está machucado e apetite pela bolsa é baixo — e isso não tem nada a ver com a tarifa do Trump, avalia CEO da Bradesco Asset
Apetite por renda fixa já começou a dar as caras entre os clientes da gestora, enquanto bolsa brasileira segue no escanteio, afirma Bruno Funchal; entenda
Com ou sem Trump, Selic deve fechar 2025 aos 15% ao ano — se Lula não der um tiro no próprio pé, diz CEO da Bradesco Asset
Ao Seu Dinheiro, Bruno Funchal, CEO da Bradesco Asset e ex-secretário do Tesouro, revela as perspectivas para o mercado brasileiro; confira o que está em jogo
FII Arch Edifícios Corporativos (AIEC11) sai na frente e anuncia recompra de cotas com nova regra da CVM; entenda a operação
Além da recompra de cotas, o fundo imobiliário aprovou conversão dos imóveis do portfólio para uso residencial ou misto
As apostas do BTG para o Ibovespa em setembro; confira quem pode entrar e sair da carteira
O banco projeta uma maior desconcentração do índice e destaca que os grandes papéis ligados às commodities perderão espaço
Na guerra de tarifas de Trump, vai sobrar até para o Google. Entenda o novo alerta da XP sobre as big techs
Ações das gigantes da tecnologia norte-americana podem sofrer com a taxação do republicano, mas a desvalorização do dólar oferece alívio nas receitas internacionais
Ibovespa come poeira enquanto S&P 500 faz história aos 6.300 pontos; dólar cai a R$ 5,5581
Papéis de primeira linha puxaram a fila das perdas por aqui, liderados pela Vale; lá fora, o S&P 500 não sustentou os ganhos e acabou terminando o dia com perdas
O Brasil não vale o risco: nem a potencial troca de governo em 2026 convence essa casa de análise gringa de apostar no país
Analistas revelam por que não estão dispostos a comprar o risco de investir na bolsa brasileira; confira a análise
Trump tarifa o Brasil em 50%: o que fazer agora? O impacto na bolsa, dólar e juros
No Touros e Ursos desta semana, o analista da Empiricus, Matheus Spiess, analisa os impactos imediatos e de médio prazo das tarifas para o mercado financeiro
Ibovespa cai, dólar sobe a R$ 5,57 e frigoríficos sofrem na bolsa; entenda o que impacta o setor hoje
Enquanto Minerva e BRF lideram as maiores perdas do Ibovespa nesta segunda-feira (14), a Brava Energia desponta como maior alta desta tarde
