Vendas de imóveis em alta, ações em baixa. A queda das incorporadoras abriu uma oportunidade de compra na bolsa?

As empresas brasileiras já estão esquentando os motores para uma nova temporada de balanços, com início marcado para a próxima semana. Depois de mais um ano difícil, os investidores anseiam descobrir como foi o desempenho das companhias em 2021.

Para um grupo de empresas, porém, não foi preciso esperar até o início oficial da temporada de resultados do quarto trimestre. A maioria das construtoras e incorporadoras brasileiras já divulgou as prévias operacionais de 2021.

De modo geral, os resultados mostraram que, mesmo diante de um cenário turbulento, elas foram capazes de entregar desempenhos sólidos, com altas de lançamentos e vendas na base anual.

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Os números tornaram ainda mais evidente a discrepância entre a situação financeira de boa parte das construtoras e o movimento das ações na B3. 

Os papéis da maioria ganharam novo fôlego para subir após as prévias e acumulam alta neste ano. Mas, ainda assim, não apagam a queda brusca registrada no ano passado.

A MRV (MRVE3), por exemplo, bateu recorde de vendas líquidas, com R$ 8,1 bilhões vendidos em 2021, alta de 8,1% em relação ao ano anterior. A companhia também registrou o maior volume de lançamentos de sua história e, ainda assim, as ações recuaram quase 29% no período.

O caso também é parecido com a Cyrela (CYRE3), que fechou 2021 com R$ 5,5 bilhões em vendas reais contratadas, 12% a mais que em 2020. A construtora recua mais de 31% na bolsa nos últimos 12 meses.

Comprar ou correr das incorporadoras?

O quadro mostra que o temor com a situação fiscal, política e econômica do país, que contaminou o mercado de ativos de risco no geral, ainda fala mais alto que a performance positiva.

Especificamente para as incorporadoras, a alta nos insumos da construção civil e o aperto na taxa básica de juros brasileira — o que encarece um dos pilares desse mercado, os financiamentos imobiliários —, ajudaram a piorar ainda mais o cenário.

Mas, para alegria dos investidores, um copo meio vazio sempre tem potencial para tornar-se um copo meio cheio após uma mudança de perspectiva. Nesse caso, a mudança depende da resposta para as seguintes perguntas: com a performance operacional em alta e as ações em baixa, temos uma oportunidade de compra na bolsa? Ou as cotações atuais refletem o cenário mais complexo que o setor imobiliário deve enfrentar ao longo deste ano?

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Para Caio Ventura, analista de setor imobiliário na Guide Investimentos, há sim uma oportunidade implícita de compra considerando não apenas a queda do ano passado, mas também o recuo acumulado desde o início da pandemia de covid-19 no Brasil, no primeiro trimestre de 2020. 

A oportunidade, porém, não é para quem foca em ganhos rápidos, mas sim para aqueles que pretendem inserir ações do setor em suas estratégias de longo prazo.

“O cenário atual, olhando até o final do ano, será realmente desafiador. Especialmente com a inversão do ciclo de juros, que limita bastante a capacidade de performance das construtoras”, afirma o analista.

Isso porque, com novas altas da Selic a caminho (o Banco Central prometeu um novo aumento de 1,5 ponto percentual em fevereiro) e o Índice Nacional de Custo da Construção - Mercado (INCC-M) ainda acelerado — o indicador subiu 0,64% em janeiro acumula alta de 13,7% nos últimos 12 meses —, as companhias deverão sofrer para manter os números sólidos.

Apesar dos desafios, Ventura é otimista quanto à capacidade de gestão das empresas imobiliárias. “Apesar de 2022 ser um ano mais difícil, as construtoras estão bem posicionadas e fizeram a lição de casa durante 2020 e 2021. Estão em uma posição confortável, com balanços redondos e uma capacidade de caixa boa, para lidar com os desafios.”

Mas a abordagem confiante não é unânime. O Credit Suisse mantém a visão negativa para o setor, mesmo com valuations descontados.

Os analistas do banco suíço esperam uma maior deterioração na dinâmica das construtoras, especialmente as voltadas à média e alta renda.

Incorporadoras voltadas para baixa renda são as favoritas

Mas, apesar da queda geral, nem todas as incorporadoras e construtoras de B3 são boas opções de compra. Além das particularidades em cada segmento de atuação, o modelo operacional e financeiro de cada uma das empresas também deve ser considerado na hora de escolher qual delas deve fazer parte do seu portfólio.

No quesito segmentos de atuação, por exemplo, o analista da Guide afirma que quem trabalha com faixas de renda mais altas tende a sofrer mais com os efeitos do cenário previsto para esse ano.

“Historicamente, as companhias mais focadas no setor de baixa renda têm uma performance um pouco mais resiliente em períodos conturbados.”

Isso ocorre porque, com a taxa de juros e a inflação da construção civil em alta, os custos com financiamento e insumos construtivos para os imóveis de médio e alto padrão acabam sendo ainda mais salgados.

O que comprar na B3?

Dentro do primeiro recorte, MRV (MRVE3) e Tenda (TEND3) são as duas construtoras favoritas do analista da Guide. “São companhias que têm feito esforços para manter as margens. Também desenvolvem novas fontes de receitas além de sua operação core, o que é bastante positivo porque traz um pouco mais de resiliência e diversificação para o portfólio.”

Já quando se trata de média ou alta renda, a escolha é pelas ações da Cyrela (CYRE3). Uma das gigantes da construção brasileira, a empresa conta com subsidiárias atuando em outras frentes e “consegue pulverizar um pouco o risco operacional do segmento”.

Para quem prefere arregaçar as mangas e decidir sozinho quais são as campeãs do setor, Ventura dá dicas de como incrementar a análise.

O ideal para o investidor que busca um comparativo é fazer uma análise vertical dos dados operacionais das empresas. É preciso entender qual é o modelo operacional de cada uma, ou seja, como é que a empresa ganha dinheiro, comparar os indicadores, ver quem está em melhor posição em termos de preço, endividamento e retorno ao acionista

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Caio Ventura, Guide

E, para ajudar na sua análise, confira abaixo os destaques entre as prévias operacionais das construtoras no quarto trimestre de 2021 e as recomendações dos analistas para as ações.

Empresa	Lançamentos em 2021 (Δ2020)	Vendas em 2021 (Δ2020)	Recomendações de compra*	Recomendações de manutenção*	Recomendações de venda*
Cury (CURY3)	R$ 2,8 bilhões (+80,8%)	R$ 2,6 bilhões (+90,7%)	5	-	-
Cyrela (CYRE3)	R$ 7,1 bilhões (+21,6%)	R$ 5,5 bilhões (+12,2%)	11	1	-
Direcional (DIRR3)	R$ 3,1 bilhões (+78%)	R$ 2,4 bilhões (+45%)	10	1	-
Even (EVEN3)	R$ 2,9 bilhões (+84%)	R$ 1,6 bilhão (+14%)	3	6	1
EZTEC (EZTC3)	R$ 1,9 bilhão (+65%)	R$ 1,2 bilhão (-3%)	7	4	-
JHSF (JHSF3)		R$ 1,6 bilhão (+28,9%)	4	-	-
Lavvi (LAVV3)	R$ 1,2 bilhão (+150,4%)	R$ 942 milhões (+120%)	4	-	-
Melnick (MELK3)	R$ 1,1 bilhão (+61,6%)	R$ 557 milhões (+4%)	4	-	-
MRV (MRVE3)	R$ 9,4 bilhões (+24,9%)	R$ 8,1 bilhões (+8,01)	9	2	-
Tenda (TEND3)	R$ 3 bilhões (+15%)	R$ 3,1 bilhões (+21,9%)	8	2	1

*De acordo com os dados compilados pelo Trademap