Onde investir R$ 10 mil hoje? Na bolsa, um FII bom, bonito e barato

Não há dúvidas de que, em algum momento, a pandemia vai passar – seja pelo desenvolvimento de uma vacina, seja pela imunização de rebanho, cedo ou tarde nos veremos livres do corona.

Porém, algumas atividades e hábitos devem mudar de forma estrutural – talvez quem pegar uma gripe fique em casa e passe a utilizar máscara e, provavelmente, o álcool gel e o sapato ficarão na porta de casa, esperando as visitas.

Lá em abril, quando boa parte das pessoas percebeu que, sim, é possível trabalhar de casa, muita gente correu e decretou o fim dos escritórios – o home-office teria vindo para ficar.

Teve gente grande que decretou o trabalho de casa permanente, devolveu áreas enormes e já se prepara para mudar o escritório para o interior, fugere urbem de fazer inveja a Horacio e aos arcadistas mais raiz.

O movimento é, no mínimo, precipitado.

Ao mesmo tempo em que vejo, sim, uma flexibilização nas horas no escritório (não há necessidade de se bater cartão todo dia às 8h), não consigo enxergar um mundo sem reuniões presenciais, treinamentos no escritório e as fofocas de corredor.

O que me parece é que a utilização do escritório não será abolida, mas modificada. Creio, inclusive, que o modelo com estações fixas e colegas coladinhos vai dar lugar a escritórios mais voltados para a criação de cultura e discussões produtivas, com workstations rotativas e áreas de escape.

O efeito sobre as lajes comerciais certamente não será uniforme – regiões mais nobres, também conhecidas como primárias, devem sofrer bem menos do que as regiões mais periféricas e menos demandadas das grandes cidades.

Em termos práticos, ainda mais dada a falta de oferta de novos espaços, vejo regiões como Faria Lima e Paulista saindo ainda mais fortes dessa bagunça toda, mesmo que, no curtíssimo prazo, ainda tenhamos um pouco de pressão para aumento de vacância.

O interessante é que o mercado não fez muita distinção e penalizou fundos em quase todas as regiões, abrindo caminho para a compra de ativos de altíssima qualidade a preços interessantes.

Dentro deste universo, um fundo de lajes montado pelo Pátria no ano passado me chama bastante a atenção.

O Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) tem hoje um patrimônio de R$ 345 milhões e mais de R$ 100 milhões para investir, dado que terminou uma captação em fevereiro e, no meio da pandemia, acabou segurando caixa.

Atualmente, são participações em cinco imóveis para um total de pouco mais de 8 mil metros quadrados de área locável – os cinco empreendimentos estão entre a Faria Lima e a Vila Olímpia e todas as unidades do fundo estão 100% ocupadas.

Além da ótima localização, os ativos do FII são todos relativamente “jovens” e com excelentes características técnicas – o que não falta é qualidade. A proposta das duas gestoras, que têm uma cabeça muito boa, voltada para investimentos no longo prazo e manutenção da qualidade, é investir o caixa restante em imóveis com as mesmas características.

De fato, o maior pecado do FII até agora é a morosidade na alocação de capital, dado que, tanto no IPO, quanto na última captação, os recursos foram levantados sem destinação definida, o que deixa todo o processo de alocação mais complicado.

Em um fundo imobiliário, dinheiro em caixa é muito ineficiente não só pela baixa rentabilidade (ninguém consegue ganhar dinheiro com CDI a 2%) como pela incidência de impostos sobre a parcela aplicada em renda fixa.

Porém, se os recursos forem aplicados a um cap rate de 6% até o fim do ano, os proventos poderiam chegar na casa de R$ 0,40 por cota, equivalente a um yield de 5,5% ao ano, muito competitivo dada a qualidade dos ativos.

Sem forçar muito nas premissas de alocação, valor de aluguel e ocupação, enxergo as cotas sendo negociadas em torno de R$ 100, cerca de 10% acima do preço de tela atual – vale lembrar que em janeiro deste ano as cotas foram negociadas acima dos R$ 150, o que não fazia nenhum sentido, mas mostra como minha estimativa é bastante conservadora.

Dentre os riscos, acredito que o maior diz respeito à alocação dos recursos em caixa, que precisa ser feito de forma responsável e também é preciso ficar de olho na vacância, principalmente no curto prazo. A liquidez, para um fundo imobiliário, é de bom tamanho e o risco de crédito, dada a diversificação e qualidade dos locatários, existe, mas me preocupa menos.

De uma forma geral, enxergo uma ótima oportunidade de levar um excelente portfólio que tem tudo para ser vencedor no longo prazo a um preço não só justo como descontado. Qualquer bom investidor de imóveis sabe que essa combinação é imbatível para a composição de patrimônio.