Em fevereiro deste ano, a Moura Dubeux tornou-se a primeira incorporadora de atuação regional a ter ações negociadas na B3. Com seus papéis cotados a R$ 19 - centro da faixa indicativa - a companhia captou R$ 1,25 bilhão, com o objetivo, nem sempre bem visto pelo mercado, de abater dívidas. Noventa por cento do valor foi destinado a esta finalidade.
De lá para cá, a ação chegou a cair para a faixa dos R$ 4 no auge da crise do coronavírus nos mercados, mas depois retornou para a atual faixa de R$ 11, um ganho de cerca de 170% desde a mínima. Ainda assim, o papel ainda acumula uma perda de 42% desde o IPO, uma das maiores quedas entre as empresas que abriram capital neste ano.
As prévias operacionais do terceiro trimestre, porém, deram uma animada nos investidores e analistas. Após um segundo trimestre de obras paradas por conta da pandemia e sem um lançamento sequer, a Moura Dubeux lançou quatro empreendimentos num total de R$ 275 milhões, um dos quais, de alto padrão, totalmente vendido no mês do lançamento.
As vendas brutas no trimestre totalizaram R$ 317 milhões, um crescimento de 210,9% ante o trimestre anterior e 264,4% em relação ao mesmo período de 2019. Houve também geração de caixa no trimestre no valor de R$ 65 milhões.
As três instituições que atualmente cobrem os papéis da Moura Dubeux - Itaú BBA, Credit Suisse e Eleven - recomendam compra para as ações, sendo que as duas últimas reiteraram a sua posição logo após as prévias do terceiro trimestre.
Eu conversei por telefone com Diego Villar, CEO da Moura Dubeux, para falar sobre a vida da companhia antes e depois do IPO e seus planos para o futuro. Durante uma hora de entrevista, ele me contou sobre como o IPO deixou a empresa mais livre para fazer negócios melhores, o potencial do mercado nordestino e o foco da companhia na rentabilidade.
A seguir eu separei os principais tópicos da nossa conversa e trechos da entrevista:
O Nordeste is the best
Fundada em Recife há 37 anos pelos irmãos Aluísio, Gustavo e Marcos José Moura Dubeux, todos engenheiros, a Moura Dubeux começou focada em imóveis de alto padrão e segunda residência, mas hoje atua em todos os segmentos. Atualmente, tem presença em cinco estados nordestinos: além de Pernambuco, também Alagoas, Bahia, Rio Grande do Norte e Ceará.
Líder na região e com marca reconhecida, a companhia não tem intenção, ao menos por ora, de se expandir para fora do Nordeste. Segundo o CEO, Diego Villar, há muito potencial ainda para se explorar na região, que é o segundo maior mercado imobiliário do Brasil, e a empresa está bem posicionada para isso.
“Enquanto não explorarmos este mercado ao máximo, não vemos sentido em expandir para outras regiões”, me disse Villar.
Segundo ele, os empreendimentos da Moura Dubeux têm quase R$ 10 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) nos últimos dez anos, enquanto o segundo colocado na região (PDG) tem apenas R$ 3,5 bilhões, e o terceiro (Queiroz Galvão) tem R$ 2,6 bilhões.
Ao mesmo tempo, nas cinco praças onde a companhia atua, o tamanho do mercado entre 2019 e 2030 é de R$ 9,6 bilhões por ano, em média, me diz Villar, citando dados da consultoria Urban System. Esse valor corresponde a quase metade do mercado paulistano, de R$ 20 bilhões por ano, segundo o mesmo levantamento.
“Ou seja, nossa área de atuação corresponde à metade da cidade de São Paulo, mas com baixa concorrência. Em São Paulo há muito mais construtoras, muitas das quais fizeram IPO recentemente e estão capitalizadas, comprando terrenos. A Moura Dubeux tem uma situação mais favorável. O dono do terreno não tem muito para quem vender”, diz Villar.
Com a forte sensibilidade do Nordeste às variáveis macroeconômicas, a atual situação de crise poderia ser mais preocupante, não fosse a forte queda na taxa de juros.
Apesar do alto nível de desemprego atual, a Selic a 2% e o forte recuo nos juros do crédito habitacional tornaram muita gente elegível a um financiamento, o que se costuma chamar no mercado imobiliário de “affordability”.
Assim, pessoas cuja renda antes não era suficiente para enquadrá-las em um financiamento habitacional passaram a ter acesso a esse tipo de crédito.
“O Nordeste, comparado a outras regiões, tem um dos maiores potenciais de affordability. Nas praças onde atuamos, se o juro cai um ponto percentual no ano, cerca de 35% a 60% mais famílias se tornam elegíveis a um financiamento, dependendo da localidade”, me explicou o CEO da Moura Dubeux.
Segundo ele, esse fenômeno mais que compensa a quantidade de famílias que perderam acesso ao crédito por terem perdido renda durante a crise.
Ainda que a Selic volte a ser elevada mais cedo do que o mercado esperava - risco que corremos neste momento - Villar acredita que ainda não será o suficiente para mudar totalmente o cenário para o mercado imobiliário.
“Mesmo que a Selic suba um pouco, ainda existe espaço para os juros do crédito imobiliário baixarem mais, pois há um spread [diferença] alto entre os juros dos financiamentos habitacionais e a taxa básica de juros”, diz.
Ele lembra que o último corte de juros do financiamento imobiliário da Caixa foi recente (14 de outubro), e não acredita que o governo vá optar por um caminho de irresponsabilidade fiscal, a ponto de a Selic disparar.
“O Brasil anda sempre na beira do precipício, mas nos momentos extremos a gente acaba buscando um consenso de responsabilidade e tomando as medidas necessárias”, diz.
A tese do IPO
Ao contrário de muitas incorporadoras que abriram capital no passado para expandirem sua atuação, a Moura Dubeux acabou optando por se expandir - pelo Nordeste mesmo - via dívida, e não buscando sócios no mercado.
Durante a crise de 2015-2016, quando a Selic retornou para os dois dígitos, pequenas incorporadoras quebraram e muitas das grandes saíram do Nordeste, a Moura Dubeux passou a ter muitos distratos e estoque elevado.
“A curva de vendas passou a não ter mais a velocidade esperada, e o custo da nossa dívida começou a ficar muito alto. Muitas vezes precisamos vender mais rápido e mais barato do que poderíamos para poder fazer frente às obrigações. Nossa operação financeira estava custando caro”, me explicou Diego Villar.
A abertura de capital veio justamente para desonerar o ativo, tirando essa despesa financeira do balanço. “Agora não temos mais a pressão de gerar caixa para pagar banco, podemos gerar caixa para fomentar nosso negócio. Agora, a Moura Dubeux gera caixa, mesmo fazendo lançamento e vendas. A dívida líquida está próxima de zero”, diz o CEO.
“A empresa que não tem essa pressão pode focar mais no produto e vendê-lo pelo preço que gera uma rentabilidade maior. Esse é o propósito da empresa”, completa.
Foco na rentabilidade
A rentabilidade, aliás, é chave para a companhia. Durante a entrevista, Villar deixou bem claro que o objetivo não é “vender por vender” e nem que a companhia se torne necessariamente grande, mas sim “crescer de forma sustentável” e “ter a mais alta rentabilidade”.
“Vamos abrir mão de crescimento para ter margens mais altas, se necessário”, disse. Nos últimos trimestres, a margem bruta ajustada tem ficado próxima aos 30%.
Planos para o futuro e digitalização
Das mudanças pós-IPO, Villar destaca as melhorias de governança e também a ampliação do relacionamento com o cliente após a entrega das chaves, para entender como ele utiliza o produto e que outras demandas podem surgir desse uso.
A ideia é não só melhorar os empreendimentos, como também identificar oportunidades de oferecer produtos e serviços a esses clientes que já estão morando nos imóveis, para que eles deixem de ser apenas passivos para a companhia.
“Por exemplo, entregamos um prédio em Fortaleza que, após dois anos de acompanhamento, percebemos que a lavanderia tinha muito uso, mas a academia não. Aí entendemos que, para aquele público, atividade física ainda não havia se tornado uma prioridade”, exemplifica.
O maior investimento da companhia no momento, diz o CEO, tem sido no ambiente digital. Ele atesta que a pandemia não mudou, mas apenas acelerou as coisas. O plano é que, até 2022, ao menos 60% da jornada de compra do cliente possa se dar em ambiente digital.
“É difícil um percentual maior que este porque os produtos da Moura Dubeux não são padronizados, os empreendimentos são muito diferentes entre si”, explica.
No início do ano que vem, a nova loja virtual já estará no ar. O objetivo do projeto é que a loja vá sendo customizada à medida que conhece os desejos do cliente.
“Um produto imobiliário exige muitas informações para ser customizado. O cliente prefere academia ou piscina? Quer uma garagem mais larga? A plataforma vai entender o comportamento e o histórico de busca do usuário”, explica Villar.
