Cyrela vê IPOs de construtoras com cautela, mas se diz preparada; possível alta de preços vai exigir melhor escolha de terrenos

O cenário de juros nas mínimas históricas atrelado a uma retomada - ainda que gradual - da economia vem animando muitas empresas do setor de construção civil a abrir seu capital na bolsa para captar recursos. Só que, assim como se viu no passado, a capitalização de concorrentes pode levar à alta nos preços dos terrenos.

A construtora Cyrela - focada nos segmentos de média e alta renda - diz que "está preparada" para enfrentar tal possibilidade. Em entrevista exclusiva ao Seu Dinheiro, o diretor financeiro, Miguel Mickelberg, e o diretor de incorporação, Piero Sevilla, falaram que o cenário exigirá uma "busca mais ativa" por terrenos.

A preocupação não é à toa. Um dos pontos de maior atenção citados pelos analistas que fazem a cobertura das ações da Cyrela (CYRE3) é justamente o possível impacto que uma superoferta de novos projetos pode gerar no crescimento da companhia no médio prazo.

Ao ser questionado sobre o tema, Mickelberg destacou que a construtora terá "serenidade para dizer 'não' a certas oportunidades, quando necessário" e que não vai arriscar a rentabilidade da companhia.

Ainda que o cenário seja mais desafiador com o aumento da competição, a empresa diz que se preparou e que inclusive adquiriu 14 terrenos em dezembro do ano passado nas cidades em que tem maior atuação, como São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre.

"A diretoria viu o boom do mercado no passado e depois viveu a enorme depressão. Nos preparamos para este momento. Agora, pensamos que a entrada de outros competidores vai requerer uma escolha melhor dos terrenos, diante da possibilidade de alta nos preços'" destacou Mickelberg.

Mesmo com resultados um pouco piores na prévia operacional divulgada no mês passado, com queda de 15,5% nas vendas líquidas contratadas e recuo de 11,7% no volume de lançamentos contra o mesmo período de 2018, a empresa deu sinais de que pode aumentar a sua geração de caixa com o incremento nas vendas líquidas de estoques prontos.

Segundo os dados apresentados pela própria Cyrela, as vendas líquidas de estoques prontos devem fechar o quarto trimestre de 2019 em R$ 344 milhões, o que corresponde a 16% das vendas líquidas contratadas.

Um ano antes, esse tipo de vendas representava cerca de 11% das vendas líquidas contratadas. O aumento é importante porque, ao vender estoque pronto, o montante entra diretamente no caixa da companhia.

É preciso ter um mercado saudável

Mesmo confortável com sua geração de caixa e seu baixo endividamento em comparação aos pares (a relação entre a dívida líquida e o Ebitda está em 2,28 vezes), a Cyrela tem certa desconfiança em relação à entrada de construtoras no mercado de capitais.

Segundo o diretor de incorporação, a principal preocupação está em manter o "mercado saudável". Isso porque, no passado, a combinação da crescente demanda e de estoques limitados fez com que os preços dos imóveis subissem rápido demais e animou muita construtura a abrir capital.

O problema é que, como os ciclos do setor são longos (entre três e quatro anos), a necessidade de crescimento acelerado aliada a uma escassez de mão de obra qualificada e equipamentos para atender a demanda levaram a uma alta nos custos de construção. Com isso, algumas empresas tiveram que enfrentar estouros no orçamento, além de atrasos e retrabalho, o que gerou fortes impactos no setor.

"Os IPOs [ofertas públicas iniciais de ações] podem levar as empresas a cometer irresponsabilidades na avaliação dos negócios, levando em consideração apenas o ganho imediato, sem compromisso com os clientes ou a rentabilidade do empreendimento", destacou Sevilla.

Correção dos preços

Por outro lado, um ponto que deve ajudar a impulsionar o mercado neste ano, é a possível correção nos preços dos imóveis. Mickelberg cita que, durante a recessão, os preços se mantiveram mais ou menos constantes, mas cresceram abaixo da inflação. Ou seja, ficaram "achatados" durante certo período.

"Agora, com maior disponibilidade de crédito e a adequação dos níveis de estoque, os preços devem passar por uma correção", destaca o diretor financeiro.

Ele diz que a redução da taxa de juros do crédito imobiliário, que caiu de uma média de 11,5% ao ano para 7,3%, aumentou o poder de compra do cliente em cerca de 30%.

Segundo Mickelberg, o resultado do quarto trimestre deve ser "um divisor de águas" para a companhia, após período de forte depressão no mercado como um todo.

O diretor financeiro disse ainda que a Cyrela está confiante em um cenário de Selic nas mínimas históricas e juros reais de longo prazo em 3,5%. E falou também que agora há grandes incentivos para a renda variável e para impulsionar o crédito e o setor imobiliário como um todo.

"A gente sabe que há também o fenômeno de crowding in [em que há retorno do setor privado e encolhimento do setor público na atividade econômica], e que isso, juntamente com os juros mais baixos, é extremamente importante para que haja um crescimento mais saudável da economia", destacou.

Olho nos financiamentos

De olho nas oportunidades no setor de crédito, os dois diretores disseram que pretendem investir ainda mais na Cashme, a fintech da Cyrela que permite empréstimos com imóvel em garantia.

Na opinião de analistas, ela é considerada uma das frentes de "valor escondido" da companhia e, portanto, pouco precificado pelo mercado.

Hoje, a liderança nesse mercado é da fintech Creditas, que foi avaliada em US$ 750 milhões, ou seja, R$ 3,2 bilhões, no meio do ano passado pelo Softbank. A empresa não divulga números sobre clientes ou empréstimos, mas em seu site há a informação de que ela tinha mais de R$ 500 milhões emprestados em 2018.

A Cashme, por sua vez, tem R$ 324 milhões em crédito na carteira, segundo dados de setembro de 2019. Logo, a companhia teria bastante espaço para crescer nesse segmento, especialmente com a expectativa de retomada da economia.

Ao serem questionados sobre o interesse de expansão dentro desse segmento de crédito e até mesmo de "tomar" o lugar da Creditas, ambos destacaram que "a Cyrela tem o objetivo de ganhar maior mercado no segmento da Cashme, pois entende que é um segmento rentável e com boas perspectivas de crescimento".

Minha Casa Minha Vida

Outra frente que a empresa pretende explorar ainda mais para continuar crescendo é o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Hoje, a companhia atua nesse segmento por meio marcas Cury e Plano&Plano, além da marca própria Vivaz nas faixas de renda 2 e 3.

De acordo com as prévias operacionais do quarto trimestre, a Cyrela deve terminar 2019 com um montante de R$ 6,8 milhões em lançamentos, valor que é 34,9% superior ao visto um ano antes.

Desse montante, R$ 2,777 milhões vieram de lançamentos feitos para as faixas 2 e 3 do programa Minha Casa Minha Vida em 2019, ou seja, 40,8% do total. Em 2018, esse percentual foi ligeiramente menor e representou 40,2% dos lançamentos.

A Cyrela ainda informou, por meio de suas prévias, que iniciou a comercialização de seis empreendimentos dentro do segmento MCMV, o que totalizou um volume de R$ 450 milhões de Valor Geral de Vendas (VGV). Mas destacou que esses lançamentos não foram computados como tais no trimestre porque não tinham contrato de crédito associativo assinado até 31 de dezembro de 2019.

De olho em aumentar a sua presença e continuar forte no segmento por meio das suas joint ventures para atuar no Minha Casa Minha Vida, a companhia parece otimista com as medidas tomadas pelo governo sobre a continuação do programa.

Segundo os dois diretores, a Cyrela não acredita que a equipe econômica ou o governo façam mudanças que levem ao fim da iniciativa.

Ao ser indagado sobre o motivo, Mickelberg disse que viu como positivo o veto do presidente Jair Bolsonaro à distribuição total do lucro do FGTS para trabalhadores em dezembro do ano passado.

De acordo com o Ministério do Desenvolvimento Regional, a medida vetada pelo presidente prejudicaria o MCMV, que é voltado para a população mais pobre, e favoreceria os trabalhadores de maior renda Diante desse possível impacto, o órgão pediu a Bolsonaro para que vetasse a iniciativa.

Isso sem contar que, na mesma ocasião, o presidente vetou um trecho que limitava os subsídios do FGTS ao Minha Casa Minha Vida. Com isso, o veto presidencial preservou a verba de R$ 9 bilhões para o programa habitacional no Orçamento de 2020 e manteve o otimismo da Cyrela para o segmento.

"Uma empresa de hardware tentando se alinhar ao software"

Sevilla disse que a Cyrela deseja também ser cada vez mais inovadora, sem perder a sua essência. "Queremos ser cada vez mais uma empresa de hardware que se alinha ao software para inovar", diz.

Não é à toa que a companhia criou em novembro do ano passado uma área voltada para a transformação digital e chamou Guilherme Sawaya, que está há 12 anos na empresa, para comandá-la.

De olho nas tendências, Sevilla diz que uma das ideias é pensar em soluções para os novos hábitos de consumo, como o serviço de concierge nos prédios.

Isso sem contar a iniciativa de criar uma espécie de "central de depósitos" para as encomendas que chegam aos condomínios. O foco é atender à demanda crescente por serviços prestados por meio do comércio eletrônico.

Outro tema que está no radar da Cyrela é o desenvolvimento de projetos voltados para multifamily. Na prática, eles funcionam como empreendimentos residenciais voltados para a locação em que a companhia constrói o prédio e administra o aluguel dos apartamentos.

Mesmo sem dar muitos detalhes, Sevilla adiantou que já há quatro projetos aprovados internamente, ainda sem previsão de lançamento.

A parceria com startups também deve ser intensificada nos próximos anos. Sevilla cita como exemplo os casos da Mude.me, uma plataforma que busca oferecer uma lista de casamento diferenciada e colaborativa, e da Fix, uma startup especializada em manutenção e reparo doméstico.

Segundo os dois diretores, a ideia é continuar buscando parcerias estratégicas, mas sem perder a essência da companhia - a parte "hardware" do negócio.