Os fundos imobiliários que suspenderam o pagamento de rendimentos por causa do coronavírus

O distanciamento social para o combate ao coronavírus no país já começou a cobrar seu preço dos investidores de fundos imobiliários. E eu não estou falando apenas do tombo que esses ativos levaram na bolsa.

Fundos que investem em imóveis afetados por medidas de restrição impostas pelo poder público ou pela baixa demanda da população, que vem evitando aglomerações, já admitem ter suas receitas negativamente impactadas pelas medidas de “lockdown” e quarentena.

Cinco desses fundos imobiliários, inclusive, já anunciaram que não vão distribuir rendimentos aos seus cotistas referentes ao mês de março: Grand Plaza Shopping (ABCP11), Via Parque Shopping (FVPQ11), Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11), Votorantim Shopping (VSHO11) e XP Malls (XPML11).

Já o Vinci Shopping Centers (VISC11) optou por pagar apenas o equivalente ao CDI deste mês, em razão da imprevisibilidade do impacto das medidas de combate ao coronavírus nas receitas do fundo.

Embora ainda não tenham mencionado suspensão às distribuições de rendimentos, outros fundos de investimento imobiliário (FII) com cotas abertas em bolsa também soltaram fatos relevantes neste mês explicando que alguns imóveis das suas carteiras suspenderiam as atividades.

Alguns desses FII chegaram inclusive a admitir que sua receita pode ser impactada por tal fato, embora ainda não seja possível precisar a extensão deste impacto, uma vez que não se sabe ao certo por quanto tempo o distanciamento social vai se manter.

Houve ainda fundos que suspenderam novas emissões de cotas por causa do mau momento de mercado, dado que a cotação dos FII também estão sofrendo na bolsa. É o caso do fundos Ourinvest JPP (OUJP11), SDI Logística Rio (SDIL11) e SDI Properties (SDIP11).

Apesar de menos voláteis que as ações, os fundos imobiliários também vêm se desvalorizando, em meio a um movimento generalizado de aversão a risco. O Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) - uma espécie de Ibovespa do setor - recua 16,42% em março e acumula uma perda de 22,53% em 2020.

Distribuição de rendimentos suspensa

Grand Plaza Shopping (ABCP11), Via Parque Shopping (FVPQ11) e Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11)

Os três fundos administrados pela Rio Bravo têm casos bastante semelhantes. Todos eles anunciariam a distribuição de rendimentos referentes ao mês de março nesta terça (31). Os recursos deveriam ser pagos nos primeiros dias de abril. No entanto, a administradora optou por não fazer o pagamento neste mês.

“Os cenários estão sendo constantemente estudados pela Administradora do Fundo para que possa ser feita a melhor gestão do caixa neste momento”, dizem os fatos relevantes dos três fundos, divulgados nos dias 24 e 25 de março.

No entanto, a Rio Bravo afirma, nos documentos, que “conforme legislação vigente, há a obrigatoriedade de distribuição de 95% do resultado do Fundo dentro do semestre, a qual será cumprida”.

Tanto o Grand Plaza Shopping, localizado em Santo André (ABC Paulista) quanto o Pátio Higienópolis, localizado na capital paulista, estão fechados desde 19 de março por recomendação do governo do estado. No primeiro caso, o fechamento é por tempo indeterminado, e no segundo, pelo menos até 30 de abril.

Já o carioca Via Parque fechou no dia 18 de março, em razão de um decreto estadual que suspendia as atividades do comércio inicialmente por 15 dias - mas ontem o governador do Rio prorrogou a suspensão por mais 15 dias, isto é, até meados de abril.

Nos três casos, apenas as operações consideradas essenciais, como farmácias, supermercados e serviços de saúde, permanecem abertas ao público. Serviços de alimentação também podem funcionar, mas apenas para delivery.

Nos fatos relevantes dos fundos, a Rio Bravo disse estar buscando, junto às administradoras dos shoppings, soluções para minimizar as despesas dos lojistas, como a redução dos custos condominiais.

A administradora também explicou que as receitas dos shoppings provêm de aluguéis fixos e variáveis firmados com os lojistas, do estacionamento do estabelecimento e de merchandising.

Portanto, explicou, as receitas dos fundos devem ser afetadas diretamente pela queda de fluxo, que afeta a parte variável da remuneração, aquela que corresponde a um percentual do volume de vendas, bem como as receitas com estacionamento e merchandising.

Nos fatos relevantes, a Rio Bravo alerta também que as despesas dos fundos “podem crescer caso haja inadimplência de condomínio, fazendo-se necessário eventual aporte do empreendedor”.

Votorantim Shopping (VSHO11)

Os três imóveis da carteira estão fechados em cumprimento de decretos municipais. Os shoppings Valinhos e Hortolândia, localizados nas cidades paulistas homônimas, suspenderam as atividades por prazo indeterminado a partir de 21 de março. Supermercados, farmácias e delivery de alimentos permanecem em funcionamento.

Já o Shopping Bay Market, localizado em Niterói (RJ), suspendeu atividades de 19 de março a 6 de abril, e mantém em funcionamento apenas o delivery da parte de alimentação.

Ontem, a Votorantim Asset, administradora do fundo, declarou em fato relevante que “não será realizada a distribuição de rendimentos do Fundo a partir deste mês”, em virtude das seguintes providências tomadas junto às administradoras dos três shoppings:

• Isenção do pagamento de 50% do aluguel mínimo mensal das lojas referente ao mês de março, condicionada ao pagamento do boleto de cobrança do condomínio na data de vencimento.
• Suspensão do pagamento de 50% restantes do aluguel mínimo mensal das lojas, referente ao mês de março.
• Redução de 30% das despesas condominiais, com a operação reduzida do empreendimento. Essa condição não se aplica a lojas âncoras ou qualquer outra operação que possua valor de condomínio fixo.
• Isenção da contribuição ao fundo de promoção. Essa condição não se aplica a lojas âncoras ou qualquer outra operação que possua valor de fundo de promoção fixo.
• Suspensão temporária das parcelas vincendas de Cessão de Direito de Uso, confissões de dívida de lojistas dos empreendimentos, contratos de quiosques, stands, eventos e mídia.

XP Malls (XPML11)

Todos os 12 shoppings nos quais o fundo tem participação estão fechados por ordens do poder público. Apenas serviços considerados essenciais estão operando, como supermercados, farmácias, delivery de alimentos e serviços médicos.

Em Fato Relevante divulgado no dia 18 de março, administradora e gestora informaram que o fundo não realizaria a distribuição de rendimentos neste mês, em razão dos efeitos da propagação do coronavírus, da determinação das autoridades em fechar temporariamente os shoppings e da imprevisibilidade quanto aos impactos dessas medidas nos resultados do fundo nos próximos meses.

Segundo o documento, “a Gestora optou por não distribuir rendimentos mensalmente até que tenhamos maior visibilidade quanto aos impactos no resultado dos shoppings do portfólio, cenário este que será reavaliado recorrentemente junto às administradoras dos shoppings do portfólio. Vale mencionar que esta medida visa proteger o patrimônio do Fundo, uma vez que neste momento é de difícil estimativa o tamanho do impacto negativo que o resultado do Fundo pode ter nos próximos meses.”

O Fato Relevante diz ainda que, a depender do resultado dos shoppings nos próximos meses, o fundo poderá fazer uma distribuição única de rendimentos no encerramento do semestre.

Retorno de renda fixa: o caso do VISC11

Todos os 13 shopping centers do fundo estão fechados pelo menos desde o dia 23 de março por ordem do poder público. Na maioria deles, serviços essenciais, como farmácias, supermercados e delivery de alimentos, continuam funcionando.

Em Fato Relevante divulgado em 23 de março, o fundo disse dispor, atualmente, de um resultado acumulado não distribuído, que somado ao resultado caixa do mês de março (referente ao resultado de fevereiro, anterior à crise), constituiria uma reserva que poderia ser utilizada para a distribuição de rendimentos no momento mais agudo da crise.

“Além disso, o Fundo apresenta, atualmente, uma situação extremamente confortável em termos de liquidez, por apresentar aproximadamente R$ 389 milhões em aplicações financeiras e R$ 99,5 milhões em obrigações a prazo, das quais apenas R$ 28 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.”

O fundo optou, portanto, em não suspender, simplesmente, o pagamento de rendimentos neste mês, mas sim pagar um retorno pelo menos equivalente ao de uma aplicação financeira conservadora.

Em comunicado, o FII informou que, no mês de março, os rendimentos equivaleriam ao resultado da aplicação financeira da cota patrimonial do fundo no CDI, líquido de um imposto de 22,5%, a maior alíquota para pessoa física em aplicações de renda fixa.

Segundo o comunicado, o valor deve se situar na faixa de R$ 0,28 a R$ 0,30 por cota, a ser confirmado nesta terça (31) e pago em 14 de abril. “A distribuição de rendimentos ao final do 1º semestre de 2020 respeitará a distribuição mínima de 95% dos resultados no semestre”, conclui o comunicado.

Outros empreendimentos com atividades suspensas

Mas esses FII não foram os únicos afetados pelos decretos e recomendações do poder público diante da pandemia de coronavírus.

Muitos outros fundos que investem em shoppings emitiram fatos relevantes nas últimas semanas comunicando a suspensão das atividades dos seus imóveis, embora não tenham chegado a suspender a distribuição de rendimentos. Até mesmo hotéis integrantes das carteiras de FII suspenderam as atividades devido à demanda quase nula.

Embora não tenham suspendido a distribuição de rendimentos aos cotistas (ao menos por enquanto) esses fundos devem ter suas receitas afetadas pelo não funcionamento de alguns ou até mesmo de todos os ativos das suas respectivas carteiras, uma vez que parte das receitas desses fundos costuma ser variável e corresponder a um percentual das vendas dos inquilinos, bem como das receitas de estacionamento.

Além disso, a suspensão das atividades de tantos inquilinos não afasta a possibilidade de os aluguéis precisarem ser renegociados, ao menos temporariamente, ou mesmo de inadimplência por falta de capacidade de pagamento.

Nesse sentido, foram afetados os seguintes FII de shopping centers (apenas estão listados aqueles que se manifestaram a respeito do combate ao coronavírus via fato relevante ou comunicado aos cotistas):

• Hedge Atrium Shopping Santo André (ATSA11): o Atrium Shopping Santo André, localizado no ABC Paulista, está fechado por recomendação estadual desde 19 de março. Apenas farmácias, supermercados, delivery de alimentos e Poupatempo seguem em funcionamento.
• Eldorado (ELDO11B): o Shopping Eldorado, na capital paulista, está fechado por recomendação estadual desde 19 de março. Apenas farmácia, supermercado, padaria, lojas de produtos para animais e delivery de alimentos seguem em funcionamento.
• General Shopping Ativo e Renda (FIGS11): o Shopping Bonsucesso e o Parque Shopping Maia, ambos localizados em Guarulhos (SP) estão fechados por recomendação estadual desde 23 de março. Apenas serviços essenciais, como farmácias e supermercados, bem como delivery de alimentos, seguem em funcionamento.
• Hedge Shopping Praça da Moça (HMOC11): o Shopping Praça da Moça, localizado em Diadema (SP), está fechado por recomendação estadual desde 22 de março. Apenas farmácias, clínicas, supermercados e delivery de alimentos seguem em funcionamento.
• Hedge Shopping Parque Dom Pedro (HPDP11) e Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11): o Shopping Parque Dom Pedro, localizado em Campinas (SP), está fechado por recomendação estadual desde 19 de março. Apenas farmácias, clínicas, supermercados e delivery de alimentos seguem em funcionamento.
• Shopping Jardim Sul (JRDM11): o Shopping Jardim Sul, localizado na capital paulista, está fechado por recomendação estadual desde 19 de março, com retorno previsto para 1º de maio.
• Polo Shopping Indaiatuba (VPSI11): o Polo Shopping Indaiatuba, localizado em Indaiatuba (SP), está fechado por recomendação estadual desde 22 de março.
• Shopping West Plaza (WPLZ11): o Shopping West Plaza, localizado na capital paulista, está fechado por recomendação estadual desde 19 de março. Apenas farmácias, clínicas, supermercados e delivery de alimentos seguem em funcionamento.
• SPA Fundo de Investimento Imobiliário (SPAF11): o Shopping Pátio Alcântara, localizado em São Gonçalo (RJ), está fechado desde 18 de março, e assim deve permanecer até meados de abril, em razão de decreto estadual.
• Floripa Shopping (FLRP11): o Floripa Shopping, localizado em Florianópolis, está fechado desde 18 de março, em razão de decreto estadual. Apenas farmácia, supermercado e o posto da Polícia Federal seguem em funcionamento.
• SCP (SCPF11): o Shopping Center Piedade, localizado em Salvador, está fechado por 15 dias a partir de 21 de março, em razão de decreto municipal. A administradora BR Capital resolveu alterar a cobrança do aluguel mínimo neste mês e admitiu, em fato relevante, que as receitas do fundo e as próximas distribuições de rendimentos sofrerão “forte impacto”, ainda impossível de quantificar.
• BTG Pactual Shoppings (BPML11): em fato relevante, a administradora apenas diz que “os shoppings do portfólio do fundo sofrerão medidas restritivas que poderão abranger desde redução do horário de funcionamento até seu fechamento provisório”, em razão do combate ao coronavírus. A carteira do FII tem sete imóveis, todos localizados em cidades ou estados onde foi determinado o fechamento do comércio, incluindo shoppings.
• Hedge Brasil Shopping (HGBS11): todos os 16 shoppings nos quais o fundo tem participação encontram-se fechados desde 19, 20, 21 ou 22 de março. Na maioria dos casos, apenas farmácias, clínicas, delivery de alimentos e supermercados seguem funcionando.
• HSI Malls (HSML11): todos os cinco shoppings nos quais o fundo tem participação encontram-se fechados desde 19 ou 21 de março, sendo três deles localizados em São Paulo, um no Acre e um em Alagoas.
• Malls Brasil Plural (MALL11): todos os sete shoppings nos quais o fundo tem participação encontram-se fechados desde 19 ou 21 de março, sendo dois localizados em São Paulo, dois no Rio, um na Bahia, um em Pernambuco e um em Alagoas. Em fato relevante, administrador e gestor admitiram que as receitas do fundo serão impactadas, porém afirmaram que não haverá retenção de resultado pelo fundo e que os rendimentos serão distribuídos aos cotistas.

Os seguintes fundos, que detêm participações em hotéis, também se manifestaram sobre a suspensão das atividades dos hotéis das suas carteiras:

• Continental Square Faria Lima (FLMA11): o Hotel Pullman Vila Olímpia, localizado no empreendimento paulistano que empresta o nome ao fundo, suspendeu suas atividades em 27 de março devido à baixíssima procura, em razão do “lockdown”. Segundo Fato Relevante, isso causará impacto nas receitas do fundo, embora ainda não seja possível quantificar de quanto, pois não se sabe por quanto tempo a situação vai se manter.
• XP Hotéis (XPHT11): segundo o último fato relevante do fundo, apenas três hotéis da carteira continuam em funcionamento. Todos os outros 11 suspenderam as atividades em razão de baixa procura ou restrições do poder público devido ao combate ao coronavírus.

Até um fundo de papel pode sofrer

E não são só os fundos “de tijolo” que podem sofrer com a suspensão das atividades dos seus inquilinos. O fundo Rio Bravo Crédito Imobiliário IV (RBIV11), que investe em recebíveis imobiliários (títulos de renda fixa), também se manifestou sobre os possíveis impactos do combate ao coronavírus nos seus resultados.

O fundo afirmou que não deixará de pagar os rendimentos de março (aproximadamente R$ 0,35 por cota), mas acredita que seus rendimentos possam ser impactados em abril porque 15% dos seus recebíveis estão expostos ao setor de galpões logísticos e 18%, ao setor de shopping centers.

O fundo acredita que o setor de galpões será bastante impactado pela crise, mas pelo menos os recebíveis da carteira contam com uma garantia bastante robusta. O maior risco ficaria mesmo por conta do setor de shoppings.