Na guerra do e-commerce, vence o mais rápido: FII fecha contrato com Mercado Livre (MELI34) para galpão logístico sob medida em São Paulo

O Mercado Livre (MELI34) segue acelerando sua operação no Brasil — e quem embarcou nessa expansão foi o fundo imobiliário Capitânia Logística (CPLG11). Em fato relevante, o FII anunciou a compra de um terreno em Jacareí (SP) para desenvolver um centro de distribuição sob medida para a Ebazar, empresa do grupo.

O projeto seguirá o modelo built-to-suit (BTS), em que o imóvel é desenvolvido especificamente para atender às necessidades da locatária. Na prática, isso significa maior previsibilidade de receita para o fundo, já que o contrato prevê ocupação integral do espaço por um prazo longo de 12 anos após a conclusão das obras.

• CONFIRA: Área exclusiva do Seu Dinheiro libera conteúdos extras, cursos, ferramentas e funcionalidades para te ajudar a tomar melhores decisões nos seus investimentos. Acesse de graça aqui.

A construção deve começar ainda neste mês, com entrega estimada para abril de 2027. Durante o período de obras, o reajuste será atrelado ao Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Depois da entrega, os aluguéis passam a ser corrigidos pela inflação. O contrato ainda inclui multa em caso de rescisão antecipada e garantia por fiança corporativa.

Projeto bilionário e padrão premium

O investimento total previsto pelo CPLG11 gira em torno de R$ 529 milhões — sendo R$ 80 milhões pela aquisição do terreno e cerca de R$ 449 milhões destinados ao desenvolvimento do galpão logístico.

O empreendimento será de padrão AAA (premium), com aproximadamente 134,2 mil m² de área bruta locável (ABL), dos quais o fundo deterá 83%. Entre as características do ativo, estão: pé-direito livre de 12 metros, quase 250 docas e estrutura voltada para operações logísticas de grande escala.

A proposta é atender demandas de alta eficiência operacional, em linha com o avanço do e-commerce e da logística no Brasil.

Segundo a Capitânia Capital, o projeto já conta com aprovações, licenças e construtora contratada sob o modelo de preço máximo garantido (PMG), o que ajuda a reduzir riscos de execução. Do lado financeiro, o fundo projeta retornos elevados, com ganhos acima da inflação e taxas que podem chegar a cerca de 35% ao ano no cenário com alavancagem, ou perto de 27% ao ano sem o uso de dívida.

Além disso, o fundo avalia que o ativo poderá ser vendido no futuro por até R$ 591 milhões, abrindo espaço para captura de ganho de capital. A operação reforça a estratégia do CPLG11 de investir diretamente em ativos logísticos por meio de desenvolvimento próprio, priorizando contratos atípicos e empresas de grande porte.

Na leitura da gestora, esse modelo combina geração de renda previsível com potencial de valorização — um diferencial em um cenário em que a demanda por infraestrutura logística segue aquecida no Brasil.

A corrida entre Mercado Livre e Shopee: o ganhador está no last mile

Antes do anúncio do FII associado ao Mercado Livre, o fundo imobiliário Tellus Rio Bravo (TRBL11) voltou aos holofotes recentemente após anunciar a locação de um galpão logístico para a Shopee — movimento que reforça o bom momento do setor e mostra que as gigantes que guerreiam por espaço no Brasil estão dispostas a investir em logística.

O imóvel, localizado em Contagem (MG), será ocupado pela SHPX Logística, braço da gigante asiática, que passará a representar 34,4% da receita imobiliária contratada do fundo. O contrato prevê a ocupação de 100% da área bruta locável (ABL) até 2031 e deve praticamente zerar a vacância do portfólio, que cai de 31% para 3,3%.

O caso é mais um exemplo de um mercado que já vive um ciclo de forte expansão há alguns anos — e que, na visão do BTG Pactual, ainda está longe de desacelerar. Para os analistas, a combinação de demanda elevada com oferta ainda limitada segue favorecendo os galpões logísticos.

Boa parte desse impulso vem do avanço do e-commerce e da corrida por entregas cada vez mais rápidas, em uma disputa que envolve nomes como a asiática Shopee, o argentino Mercado Livre e a norte-americana Amazon.

Em entrevista ao Seu Dinheiro, o sócio-diretor da Gouvêa Consulting, Roberto Wajnsztok, afirma que o centro dessa competição está na chamada “última milha”.

“É no last mile [entrega de última milha] que essa guerra acontece. Quem entrega mais rápido vende mais. Vence a batalha quem substituir completamente a necessidade de o consumidor sair de casa para comprar produtos”, diz Wajnsztok.

Com informações Money Times