É hora compra de comprar LVBI11? Santander diz que sim e revela FIIs favoritos

O fundo imobiliário VBI Logística (LVBI11) vem apresentando uma alta expressiva em 2025 e já acumula uma valorização de 12,66%. Quem está de olho nesse desempenho é a equipe do Santander, que elevou a recomendação para o ativo de manutenção para a compra.

Isso porque, apesar da alta neste ano, o relatório destaca que as cotas do FII apresentam um desconto de cerca de 9% em relação ao valor patrimonial.

Com isso, o banco estima um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) de 8,8% para os próximos 12 meses.

LVBI11 na visão do Santander

O banco observa que, no primeiro semestre de 2025, a vacância do portfólio do fundo estava em 10,4%, considerada acima da média dos pares.

Nos últimos meses, entretanto, o Patria Investimentos, gestor do FII, anunciou a entrada de novos locatários, fazendo com que a taxa diminua para 3% a partir de outubro. Na visão do Santander, a redução foi considerada um ponto positivo.

“Após os períodos de carências e descontos, o FII terá um incremento importante em suas receitas, impactando positivamente a distribuição de rendimentos nos meses futuros”, ressalta o relatório.

O Santander também destaca o portfólio do LVBI11, que conta com 10 galpões logísticos distribuídos nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Bahia e Paraná, totalizando 518 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).

Com vencimentos a partir de 2027, 88% dos contratos vigentes são de longo prazo e incluem inquilinos como Scania, DHL, Ambev e Amazon.

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Para ficar de olho: os riscos do LVBI11

Apesar de contar com inquilinos de peso, um outro locatário relevante na carteira é a Americanas, que responde por 6% das receitas do FII e enfrenta problemas decorrentes da descoberta de uma fraude contábil. O banco avalia a posição da empresa no portfólio como um ponto de alerta.

Além disso, o Santander chama atenção para a concentração de 24% do portfólio no ativo de Extrema, em Minas Gerais.

O banco também alerta para potenciais problemas com imóveis que possam se tornar inoperantes e lembra que aproximadamente 6% dos contratos vigentes vencem ainda neste ano.

Os FIIs preferidos do Santander

Com isso, apesar de recomendar compra para o LVBI11, o relatório destaca que a casa ainda prefere outros dois fundos do segmento de galpões: BTG Pactual Logística (BTLG11) e Bresco Logística (BRCO11).

Já entre os FIIs de papel, os escolhidos são Mauá Capital Recebíveis (MCCI11) e Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11).

No setor de shoppings centers, o Santander destaca XP Malls (XPML11) e Vinci Shopping Centers (VISC11), enquanto na renda urbana as indicações são TRX Real Estate (TRXF11) e Pátria Renda Urbana (HGRU11).

Entre os chamados hedge funds, as principais recomendações do banco seguem sendo Kinea Hedge Fund (KNHF11) e BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11).

Já no segmento híbrido, os preferidos são Guardian Real Estate (GARE11) e Tivio Renda Imobiliária (TVRI11).