FIIs oferecem retorno de IPCA+9%, com isenção de IR e desconto na bolsa; especialistas indicam dois ativos para investir

O principal índice de fundos imobiliários (FIIs) da B3, o Ifix, já saltou mais de 10% no acumulado de 2025. Isso quer dizer que a onda já passou e quem surfou, ganhou, e quem perdeu, perdeu? Não. 

Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus, e Mauro Lima, sócio-diretor da Inter Asset, acreditam que ainda tem bastante espaço para mais valorização, principalmente dos fundos de tijolos — aqueles que investem diretamente em imóveis físicos. 

Em entrevista no podcast Touros e Ursos desta semana, Araujo e Lima afirmaram que muitos fundos imobiliários continuam negociando a preços abaixo de seus valores patrimoniais, o que significa que estão com “desconto” em relação ao preço justo. 

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“É um panorama que a gente vê praticamente em todos os setores, esse desconto sobre patrimônio. E, mesmo no crédito, que é um setor que tradicionalmente negocia próximo do valor patrimonial, ainda se encontram alguns [FIIs] com desconto entre os fundos high grade, que são os fundos com alta qualidade de crédito”, diz Caio Araujo. 

Entre esses fundos descontados, os especialistas ponderam sobre a possibilidade de ganho de capital com a valorização da cota e o ganho de renda, por meio dos dividendos. 

Atenção aos FIIs de tijolo 

Mauro Lima vê uma grande oportunidade entre os fundos de tijolos, que seguem como os mais descontados na bolsa. 

Segundo ele, os fundamentos desses FIIs seguem muito bons, com setores como galpões logísticos e lajes corporativas com baixo índice de vacância (imóveis vazios) e de inadimplência. 

Entretanto, essa não é a maior aposta do gestor neste momento. Ele está de olho em um setor “recém-nascido” no Brasil: o de multifamily. 

Os fundos de multifamily compram participações em edifícios e condomínios residenciais, com o objetivo de captar parte da renda do aluguel. Nos Estados Unidos, é o segmento mais popular entre os REITs, representando 40% do volume total destes, que são os equivalentes aos fundos imobiliários no Brasil.

“Para quem quer captar um crescimento ainda maior, vale a pena dar uma olhada no multifamily”, diz Lima. 

• Segundo o Índice de Aluguel QuintoAndar ImóvelWeb, os preços de novos contratos residenciais no Rio de Janeiro e em São Paulo renovaram recordes nos últimos meses — e não só: os proprietários estão duros nas negociações, e as médias de desconto nos aluguéis estão nas mínimas ou zeradas. 

Veja o episódio completo do Touros e Ursos desta semana: 

IPCA+9% em FIIs de crédito 

Para os fundos de papel, aqueles que investem em títulos de crédito imobiliário, a oportunidade maior é de retorno com renda e menos com ganho de capital. Segundo Araujo, algumas carteiras oferecem potencial de retorno de IPCA+9% ao ano — bastante acima do IPCA+7% dos títulos públicos indexados à inflação atualmente. 

“O carrego desses fundos melhorou nos últimos meses. Eventualmente, dá até para capturar um pouquinho de ganho de capital se o desconto da cota fechar”, diz o analista. 

Porém, essa é a estimativa para o crédito de qualidade, o chamado high grade. O analista não recomenda investir em fundos expostos a crédito de maior risco, os chamados high yield. Com o ciclo de juros restritivo, ele acredita que a desaceleração econômica esperada para o país nos próximos meses aumenta as chances de eventos de crédito nessas carteiras. 

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Já para os fundos que focam em qualidade, Araujo acredita que o cenário é bastante promissor, não apenas no curto prazo, por causa da Selic, mas no longo prazo. 

Em entrevista ao podcast, o analista da Empiricus enfatizou como o mercado de capitais aumentou a sua penetração no mercado imobiliário físico por meio de financiamento a incorporadoras. 

“CRIs, LCIs e outros títulos viram seu estoque triplicar o estoque nos últimos cinco anos. Então, há um ganho estrutural de originação nessa indústria que promove um pipeline extenso de longo prazo para os fundos de crédito”, diz. 

Como escolher fundos imobiliários? 

Para quem pensa que dividend yield (rendimento de dividendos) é o indicador fundamental para escolher fundos imobiliários, a resposta de Lima e Araujo pode ser um balde de água fria. 

No Touros e Ursos, os especialistas afirmaram que o DY pode ser uma cilada na hora de escolher um FII. 

Isso porque o indicador ter um valor nas alturas não significa exclusivamente que o pagamento de dividendos é alto, mas também que o preço da cota é baixo — o que pode indicar algum problema de fundamento no fundo ou alguma circunstância no curto prazo que levou a uma queda forte na bolsa. 

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“Tem alguns fundos que, de fato, fazem um bom trabalho e entregam dividendos maiores. A gente não descarta isso. Mas, geralmente, para um iniciante, a gente não recomenda olhar apenas esse indicador”, disse Araujo. 

A melhor opção é se atentar a fundos que tenham um DY dentro da média, além de outros detalhes: 

• buscar informações sobre o fundo, em que ativos ele investe, quem faz a gestão; 
• checar todo o portfólio, de crédito ou imóveis, para entender quais são os ativos, a qualidade, o perfil de alocação e a diversificação; 
• acompanhar os relatórios gerenciais para se manter atualizado; e 
• começar com poucos fundos, de setores distintos

“Qualidade do ativo mantém o locatário, e qualidade do locatário mantém o pagamento em dia. No fim do dia, é isso que vai se transformar no seu dividendo”, diz Lima. 

INLG11 e  MCCI11

No momento de escolher um ativo de preferência, Mauro Lima optou pelo Inter Fundo de Investimento Imobiliário (INLG11), um ativo da Inter Asset, focado em galpões logísticos. 

“Ele está se recuperando bem, subiu bastante na semana passada, na retrasada, mas ainda está bastante descontado em relação ao valor patrimonial. E os fundamentos estão em dia, com 0% de vacância e 0% de inadimplência”, disse o gestor. 

Já Caio Araujo escolheu o Maua Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11). O ativo está com um retorno médio de IPCA+9%. Além disso, ele destaca a diversificação com mais de 30 títulos no portfólio. 

“O fundo fez alguns movimentos de giro de carteira que foram favoráveis, na minha perspectiva, tanto em risco de crédito quanto em aumento de remuneração do portfólio”, afirmou. 

Saiba mais detalhes sobre a escolha dos especialistas e o setor de fundos imobiliários no episódio completo do Touros e Ursos desta semana: