FII vs. FI-Infra: qual o melhor fundo para uma estratégia de renda com dividendos e isenção de imposto?

A estratégia de renda atrai muitos investidores para produtos financeiros que distribuem dividendos mensais. Os fundos imobiliários (FIIs) estão entre as principais escolhas para essa estratégia, mas uma alternativa mais recente também começa a ganhar espaço: os fundos incentivados de infraestrutura (FI-Infra). 

Apesar de menos conhecidos, os FI-Infra compartilham as principais características dos FIIs que atraem investidores: pagamento de dividendos periódicos (em sua maioria mensais) e isenção de imposto sobre os rendimentos. 

Entretanto, esses fundos contam com um benefício fiscal adicional em relação aos FIIs. Os FI-Infra têm alíquota zero de imposto sobre o lucro obtido com a venda das cotas. Ou seja, têm uma dupla isenção de imposto de renda. 

O benefício fiscal adicional é um espelhamento do principal ativo de alocação desses fundos, que são as debêntures incentivadas. As debêntures são títulos de renda fixa, emitidos por empresas para financiar sua atividade. Existem as debêntures incentivadas — isentas da cobrança de IR sobre rendimentos — e existem as debêntures tradicionais — tributadas segundo a tabela regressiva de IR. 

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Enquanto os fundos imobiliários investem em propriedades físicas e dívidas imobiliárias, os FI-Infra alocam especificamente em crédito de infraestrutura. Podem ser debêntures incentivadas ou tradicionais, mas, ao fim, replicam a isenção fiscal dos títulos incentivados. 

No mais, as vantagens destacadas pelos analistas são as mesmas para os dois fundos: 

• Acesso a dívidas exclusivas para investidores institucionais; 
• Grande diversificação de carteira com valor de cota acessível; 
• Gestão profissional; e 
• Liquidez de negociação na bolsa. 

Onde os FI-Infra e os FIIs se encontram 

Existem dois tipos de fundos de infraestrutura: os fundos de condomínio aberto e os de condomínio fechado. 

Os fundos de condomínio aberto permitem que o investidor aplique e resgate cotas diretamente com a gestora, a qualquer momento, como os fundos tradicionais de renda fixa. Já os FI-Infra fechados não oferecem resgate antecipado: a saída ocorre por meio da venda das cotas no mercado secundário — quando listados na B3 —, ou no vencimento, em caso de fundos negociados em balcão.

Para esta matéria e a comparação entre FI-Infra e FIIs, foram considerados os fundos fechados listados em bolsa. A estrutura de ambos os produtos é tão parecida que alguns bancos e corretoras passaram a recomendar os dois produtos na mesma carteira de estratégia de renda com fundos listados. 

Ambos os fundos podem ser adquiridos na bolsa, pagam dividendos periódicos — em sua maioria mensais —, oferecem isenção de IR sobre rendimentos, negociam com cotas na faixa dos R$ 100 e têm gestão especializada e ativa na escolha de ativos, com alta diversificação de carteira. 

Semelhanças entre FIIs e FI-Infra

Característica	FI-Infra	Fundos Imobiliários
IR sobre dividendos	Isento	Isento
IR sobre lucro com venda da cota	0%	20%
Alocação da carteira	Debêntures de Infraestrutura	Ativos Imobiliários (dívida e imóveis)
Ambiente de negociação	B3 e balcão (Cetip)	B3 e balcão (Cetip)
Estratégia	Renda Mensal	Renda Mensal
Liquidez	D+2	D+2

Em que o FI-Infra se difere dos fundos imobiliários

Os fundos incentivados de infraestrutura compram títulos de dívida que financiam exclusivamente projetos de infraestrutura: as debêntures, incentivadas (com isenção de IR), em sua maioria, ou tradicionais. 

Nesse aspecto, são parecidos com os FIIs de papel, que investem em dívida por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e outros papéis. Entretanto, os FI-Infra também são considerados ativos da economia real, devido à natureza dos projetos financiados, como obras de saneamento, transporte, energia, telecomunicações e mais. 

De modo geral, o setor de infraestrutura é conhecido no mercado financeiro por ser um bom pagador de proventos aos investidores. Empresas de energia e saneamento sempre estão na carteira de dividendos dos analistas. 

Embora a análise para escolher uma ação de dividendos seja diferente da análise para escolher crédito, alguns fundamentos se encontram. Contratos de longo prazo, com previsibilidade de receita e correção inflacionária são boas características em ambos os casos.  

Os dividendos distribuídos aos cotistas dos FI-Infra vêm do pagamento de juros e amortizações desses títulos de dívida. Isso significa que a empresa ter uma boa geração de caixa, baixo endividamento e equilíbrio financeiro é ideal. 

Além disso, Martim Fass, gestor de investimentos imobiliários da Daycoval Asset, indica outros aspectos importantes que precisam de avaliação na hora de selecionar uma debênture: 

• Capacidade de execução: experiência da empresa, prazo de entrega da obra, viabilidade de operação e conclusão, fluxo de recursos; 
• Regulatório: em quais leis o projeto se enquadra, se tem todas as licenças para a obra, riscos de mudanças na lei que podem prejudicar o setor ou mudar todo o planejamento do projeto; 
• Risco de crédito: liquidez do emissor, qualidade da administradora e da securitizadora do título.

Características em que os FIIs se destacam 

Se por um lado o benefício fiscal adicional dos FI-Infra é uma vantagem em relação aos FIIs, os fundos imobiliários têm outras características competitivas. A principal delas é a liquidez. 

Levantamento de setembro do BTG mostra que os maiores fundos imobiliários têm um volume médio de negociação diária na faixa dos R$ 3 milhões. Os grandes mesmo chegam a um volume médio diário de R$ 10 milhões. 

Poucos FI-Infra, no entanto, encostam nesse número. Os dois maiores, da gestora Sparta, tem uma média de negociação de R$ 3 milhões nos últimos três meses. Outros poucos ficam na faixa dos R$ 2 milhões a R$ 1 milhão, mas a maioria está abaixo desse nível. 

Essa é uma característica importante para fundos listados. Ter liquidez em bolsa dá ao investidor a possibilidade de comprar ou vender cotas a qualquer momento durante o pregão. Sem liquidez, a pessoa física pode se ver presa a um ativo que não faz mais sentido na sua carteira. 

“A liquidez é uma desvantagem dos FI-Infra em relação aos FIIs. Por ser um mercado mais novo, ainda não tem muito volume. Tem mais arbitragem no mercado e maior volatilidade. Um fundo com baixa liquidez, qualquer movimento vai machucar o preço”, diz Daniel Marinelli, especialista em fundos imobiliários do BTG Pactual. 

Há formas de usar isso a favor, segundo o especialista. Para ele, ter um volume maior de negociação é um sinal de qualidade do ativo. 

“A faixa de R$ 1 milhão diário, em média, é confortável para um FI-Infra. Menos do que isso, é um risco maior”, diz Marinelli. 

Fundos imobiliários ou fundos de infraestrutura? 

Os especialistas consultados pelo Seu Dinheiro não recomendam que se invista apenas em FIIs ou apenas em FI-Infra. Eles afirmam que os fundos são complementares e ter as duas opções em uma carteira de renda é a melhor opção. 

“São ativos complementares. Embora o setor imobiliário tenha diferentes opções de ativos — imóveis, dívida e ações —, é um setor muito concentrado. Infraestrutura passa por diferentes setores e permite uma diversificação maior. E tem também o adicional de ser um setor regulado, que oferece uma camada de proteção maior”, diz Marinelli. 

Fass acredita que ambos os setores têm muito espaço para crescimento e valem a alocação conjunta. Nos dois casos, o gestor acredita que o mercado financeiro tem tomado mais protagonismo em financiamento, uma tendência que ele vê aumentar. 

Os fundos de infraestrutura ainda não têm volume e quantidade de produtos como os fundos imobiliários. Nas carteiras do Daycoval e do BTG, os ativos aparecem em menor quantidade. Dos cinco fundos listados recomendados pelo Daycoval em setembro, um é FI-Infra. Na lista do BTG de agosto, dos 14 ativos, quatro eram de infraestrutura. 

Indicadores como liquidez média diária e rendimento com dividendos anualizado são próximos, o que para Marinelli é mais um indicativo da complementaridade dos ativos. 

Carteira do BTG 

Ativo	Tipo de fundo	Liquidez (média diária)*	Dividend Yield anualizado
KNHY11	FII	R$ 3,23 milhões	15,5%
RBRY11	FII	R$ 2,28 milhões	14,8%
KNCR11	FII	R$ 11,37 milhões	15,5%
CLIN11	FII	R$ 911 mil	13,5%
RBRR11	FII	R$ 2,85 milhões	13%
KNIP11	FII	R$ 6,55 milhões	9,7%
BPML11	FII	R$ 913 mil	30,4%
TRXF11	FII	R$ 7,67 milhões	11,5%
KORE11	FII	R$ 2,65 milhões	22,3%
KNHF11	FII	R$ 3,62 milhões	13,3%
BDIF11	FI_Infra	R$ 1,99 milhão	14,2%
BODB11	FI_Infra	R$ 1,41 milhão	14,9%
CPTI11	FI_Infra	R$ 1,73 milhão	14,6%
CDII11	FI_Infra	R$ 3,85 milhões	18%

Carteira do Daycoval 

Ativo	Tipo de fundo	Liquidez (média diária)*	Dividend Yield anualizado
CDII11	FI_Infra	R$ 3,55 milhões	13,56%
GARE11	FII	R$ 6,61 milhões	11,53%
KNCR11	FII	R$ 11,37 milhões	11,96%
KNHY11	FII	R$ 3,21 milhões	13,69%
MXRF11	FII	R$ 10,31 milhões	16,71%

A MP 1303/25 adiciona risco... 

Para o investidor que cogita a alocação nos fundos de debêntures ou imobiliários, é bom agilizar esse processo. Ambos os ativos correm o risco de perder um de seus principais atrativos a partir de janeiro de 2026: a isenção de IR sobre os rendimentos — e sobre o lucro com a venda das cotas, no caso dos FI-Infra. 

A mudança está prevista na medida provisória (MP 1303/25) publicada pelo governo federal em 11 de junho. O texto está em vigor, mas ainda precisa ser avaliado pelo Congresso Nacional para virar lei. Isso significa que tudo pode mudar, ou o texto pode caducar (perder a validade por falta de análise dentro do prazo legal). 

Entretanto, no momento, a MP está valendo. E ela prevê que os rendimentos dos fundos imobiliários e dos fundos de debêntures tenham uma cobrança de 5% de IR na fonte para as cotas emitidas a partir de 1º de janeiro de 2026. A mudança se estende às debêntures incentivadas e demais títulos de renda fixa isentos de IR. 

• Saiba mais sobre as mudanças da MP 1.303/25 para os investimentos aqui. 

O texto também prevê que cotas emitidas até 31 de dezembro de 2025 mantenham seus benefícios fiscais, a chamada “regra do estoque”. 

.... mas ainda vale a pena

Fass avalia que toda perda de benefício é prejudicial para um investimento. Entretanto, como a mudança se estende para todos os ativos que possuem isenção de IR, ele entende que terá um impacto inicial, mas depois o mercado se ajusta e os investidores voltam. 

O gestor não avalia que o valor intrínseco de ter um investimento em FIIs ou FI-Infra muda com a nova tributação. “É uma questão de ajuste de realidade. A mudança entrará no preço dos ativos, o investidor terá que fazer um pouco mais de cálculo, mas o fundamento dos fundos continua igual”, diz. 

Marinelli é mais cauteloso e entende que é melhor esperar a avaliação do Congresso ou o prazo de vencimento da medida provisória antes de tomar qualquer decisão. 

“É uma discussão importante que precisa manter no radar. Todo ano se fala de tirar benefício dos isentos, mas nunca aconteceu. Então é importante ter calma e avaliar depois de consumado, se acontecer”, afirma.