Exclusivo: Mérito, do fundo imobiliário MFII11, quer mostrar que não é só mais uma gestora e CEO anuncia nova marca e expansão dos negócios

Quando a Mérito Investimentos nasceu, em meados de 2012, o objetivo era atuar como uma gestora de recursos independente focada no mercado de fundos imobiliários. O trabalho com o mercado imobiliário logo levou a casa ao desenvolvimento de empreendimentos. Primeiro por meio de parcerias e depois em voos solos, com a criação da incorporadora e construtora Mérito Realty em 2016.

A vocação para a incorporação logo transformou-se no carro-chefe da gestora: o Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII1), focado no segmento, é o principal fundo da casa, com patrimônio líquido de R$ 570 milhões e mais de 30 mil cotistas.

Voltado à incorporação residencial e urbanização, o FII registra um retorno de mais de 16% neste ano, segundo dados da Quantum Finance. A alta é a maior do IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3, em 2024.

Com o sucesso da tese, a Mérito decidiu reforçar os investimentos em desenvolvimento e promover uma mudança de marca, conforme revela o CEO, Alexandre Despontin, em entrevista exclusiva ao Seu Dinheiro.

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Segundo o executivo, o objetivo do reposicionamento — que inclui o lançamento de um novo site para consolidar todas as linhas de negócio do grupo — é reforçar que a companhia “não é só mais uma gestora”.

“Hoje nós somos uma instituição financeira com uma construtora e incorporadora dentro do grupo e atuamos em diversos setores. As pessoas que trabalhavam conosco às vezes se perguntavam se trabalhavam em um fundo ou incorporadora; a ideia é mostrar que somos uma marca só, a Mérito, em que cada um tem o seu setor e a empresa fica mais forte”, afirma o CEO.

Confira abaixo os destaques da entrevista com Alexandre Despontin.

De onde surgiu o desejo de expandir as operações de desenvolvimento imobiliário?

Fundamos a Mérito em meados de 2012 como uma gestora de recursos independente no mercado imobiliário. Naquela época, poucas gestoras atuavam nesse segmento e criamos o nosso primeiro fundo, o MFII11.

À medida que o fundo foi crescendo, estruturamos operações aqui dentro. No começo, fazíamos muitas parcerias com outros incorporadores e éramos sócios deles. Ao longo do tempo, começamos a desenvolver empreendimentos próprios, pelos quais, como gestora, compramos o terreno, aprovamos o projeto e tocamos o imóvel desde o início até a entrega.

Com isso, a partir de 2016, constituímos uma incorporadora e nosso portfólio saiu de 100% feito com parceiros para algo entre 70% a 80% de empreendimentos só nossos. Montamos toda a equipe e hoje temos a cadeia inteira de uma construtora dentro do fundo.

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Em 2020, obtivemos também uma licença para atuar como uma Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários (DTVM). E hoje já temos as autorizações da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) e da B3 para administrar fundos e fazer a custódia de clientes.

O reposicionamento da marca vai nessa linha, de mostrar para o mercado que hoje não somos mais só uma gestora. Somos uma instituição financeira que tem uma construtora e incorporadora dentro do grupo e atuamos em diversos setores, tanto na gestão, quanto na construção e incorporação e também nos serviços fiduciários de distribuição de cotas de fundos. 

As pessoas que trabalham conosco às vezes se perguntavam se trabalhavam em um fundo ou incorporadora e a ideia é mostrar que somos uma marca só, a Mérito, em que cada um tem o seu setor e a empresa fica mais forte.

Os empreendimentos com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 400 milhões que devem ser lançados neste ano são voltados para quais segmentos?

Três deles são empreendimentos para o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) na cidade de São Paulo. São apartamentos de 35 a 40 metros quadrados para primeira moradia. O comprador com uma renda de R$ 3 mil a R$ 3 mil, a depender do histórico dele e do relacionamento com a Caixa Econômica Federal, consegue fazer a compra de um apartamento com a gente.

Além disso, temos também um quarto empreendimento que é um loteamento em Uberaba (MG). Esse lançamento será voltado à média renda, pois são lotes de cerca de 200 metros quadrados em um condomínio fechado.

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Vocês também planejam adquirir terrenos com cerca de R$ 500 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV). Esses novos terrenos devem mudar o perfil do landbank do fundo ou o foco continuará sendo no segmento econômico?

Vai continuar o mesmo perfil, pois buscamos terrenos de mil a três mil metros quadrados e voltados para o segmento de baixa renda na cidade de São Paulo. Também podemos olhar um ou outro empreendimento no interior, tanto aqui em São Paulo quanto em algum estado próximo da região.

Nosso planejamento é lançar neste ano mais ou menos R$ 400 milhões de VGV, então precisamos comprar outros terrenos para repor o estoque desses empreendimentos.

A segunda maior fonte de financiamento dos mutuários que compram imóveis da Mérito é o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Mas, com a poupança registrando mais saques do que depósitos nos últimos anos, há preocupações em relação ao funding?

Vimos nos últimos anos que, quando chega próximo de outubro ou setembro, a Caixa diz que acabaram os recursos do SBPE para fazer novos empréstimos. Mas depois o governo aumenta esse limite fazendo remanejamento de verba. Ao invés de financiar imóveis de usados e revenda, por exemplo, direcionam os recursos para empreendimentos de primeira moradia recém-concluídos.

Então é uma preocupação, mas acreditamos que, se o governo entender que não vai existir tantos recursos, vai criar algum outro mecanismo ou incentivo para esses recursos continuarem a existir.

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A Mérito também planeja expandir os serviços oferecidos pela DTVM. Quais serão as novidades?

Planejamos oferecer um portal para que os investidores possam fazer suas movimentações financeiras aqui dentro da própria instituição financeira. Assim também poderemos mostrar outros produtos além de FIIs.

A ideia é apresentar outros tipos de investimentos, mas sempre atrelado a algum imóvel, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Depósito Bancário (CDBs) ou Certificados de Recebível Imobiliário (CRI).

A Mérito tem um fundo de cemitérios, algo que ainda é bastante novo no mercado. Como é a tese de investimento nesse setor, que demanda muitos investimentos ao mesmo tempo em que há uma projeção alta de rentabilidade para o Mérito Cemitérios (MCEM11)?

Os empreendimentos do setor funerário são poucos conhecidos do mercado de capitais. Em comparação a outros países, onde esse segmento já está bem mais desenvolvido, aqui no Brasil ainda não temos nenhuma empresa listada e são poucas operações de dívida, então os investidores não conhecem muito o setor.

Mas ele é bem imobiliário, pois há um cemitério que, assim como um loteamento, o terreno é dividido e vende-se um pedaço para uma família. Essa família pode usufruir desse pedaço de terra onde depois constroem-se os jazigos para fazer os sepultamentos. O cemitério recebe os recursos da venda do jazigo e também uma taxa de manutenção, que é normalmente anual ou semestral.

Quando acontece um falecimento, há também as taxas de sepultamento, de exumação e para o velório e sepultamento. Também fazemos o serviço funerário de arrumação e translado de corpo, venda de coroas e todas as cerimônias que a gente pode prestar para a família nesse momento difícil.

Entramos nesse mercado em 2016, com compra de alguns jazigos que depois revendemos. E, em 2022, constituímos um fundo para atuar só nesse segmento, que é o MCEM11. Esse FII concorreu a concessões na prefeitura de São Paulo e ganhou um edital com cinco ativos já bem antigos da cidade e que têm um público bem grande. São eles os cemitérios do Araçá, São Paulo, Santo Amaro, Dom Bosco e Vila Nova Cachoeirinha.

Então a nossa estratégia é ter participações em alguns cemitérios já bem maduros e em um setor anticíclico, porque, independente da economia do país, o falecimento acaba acontecendo de maneira natural. Com isso, o investidor fica mais protegido quanto a essa demanda que não tem muita correlação com a economia crescendo ou retraindo.

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Ao longo do ano passado, as concessões em SP foram alvos de críticas e até mesmo de um pedido de explicação por parte do Tribunal de Contas do Município (TCM). Como está essa questão? Há alguma preocupação nesse sentido?

Aqui na concessão de São Paulo há quatro empresas e, entre elas, a nossa é a que tem mais experiência. Estamos junto com o Grupo Cortel, que já atua nesse segmento há mais de 60 anos. E estamos seguindo exatamente o que foi solicitado no edital e trazendo melhorias até maiores do que estavam previstas para a população. Então, em relação ao nosso bloco, acreditamos que não tenha nada fora do que estava planejado.

De certa forma, por ser um ano eleitoral, o grupo da oposição aqui na cidade, que é contra a privatização dos cemitérios, sempre vai tentar, de certa forma, fomentar notícias de que algum cemitério não está bem cuidado para usar isso a seu favor na eleição.