O grande vilão do mercado de imóveis hoje — e como o mercado de capitais pode vir ao resgate do setor imobiliário

Enquanto o Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro cresceu 0,8% no primeiro trimestre, a atividade da construção de imóveis não contribuiu positivamente para o resultado e recuou 0,5% na comparação com os últimos três meses do ano passado. É o que mostram dados divulgados pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) nesta terça-feira (4).

Para que a atividade imobiliária retome o ritmo de expansão, especialistas apontam que primeiro é preciso solucionar um problema: de onde virão os recursos para sustentar o crescimento do setor?

“É necessário aumentar a disponibilidade de financiamento a custos módicos. Vemos as linhas destinadas à classe média ameaçadas pela falta de funding”, afirmou Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), durante a abertura do evento Abrainc Summit 2024.

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Os três pilares para o funding do setor imobiliário

Considerando o declínio do saldo da poupança — uma das principais fontes de financiamento para o setor de imóveis —, França diz que é preciso batalhar por soluções para três pilares:

• A redução da alíquota de recolhimento compulsório sobre os depósitos da caderneta, medida que depende do aval do Banco Central;
• O avanço do programa Acredita, que prevê a criação de um mercado secundário de crédito para estimular a securitização do setor de imóveis;
• E a preservação da sustentabilidade de custo dos recursos vindos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), outra grande fonte de recursos para financiamentos imobiliários.

Vale relembrar que o Supremo Tribunal Federal (STF) deve retomar em 12 de junho o julgamento sobre a remuneração das contas do FGTS.

A corte julga a possibilidade de equiparar a remuneração dos depósitos do fundo à poupança. O governo, no entanto, defende uma correção mínima com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), medida oficial da inflação no Brasil.

“O FGTS é realmente uma espada sobre a nossa cabeça, por isso é importante desmontar a ideia de que é uma medida que beneficiará muito o trabalhador”, diz a vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Inês Magalhães.

A executiva argumenta que, como a maior parte das contas hoje é de pessoas que ganham até quatro salários mínimos, o saldo deve render, em média, até R$ 100 a mais caso a correção seja equiparada ao rendimento da poupança.

“Por outro lado, o trabalhador que tem acesso a um financiamento do FGTS pode receber um subsídio de até R$ 50 mil na compra da casa própria. Um benefício muito maior que a correção para ter acesso a um patrimônio que, em muitos casos, é o patrimônio da vida daquele trabalhador”, afirma Inês.

Mercado de capitais traz alternativas para a construção de imóveis

Além das discussões sobre o FGTS, os especialistas procuram também alternativas para financiar a construção. E a maior parte delas é encontrada no mercado de capitais.

Segundo Fabrício Almeida, diretor de negócios e produtos da PDTec, uma empresa da B3, o segmento representou 40% do funding do setor imobiliário em 2024, percentual mais relevante do que os números individuais de poupança e FGTS.

“Essas duas modalidades [poupança e FGTS] têm limitações naturais, não conseguem se expandir tanto. Por isso o mercado de capitais é uma saída, já que o limite é o apetite do mercado”, aponta ele.

O custo para a tomada dos recursos, porém, é um problema. “A taxa do crédito imobiliário historicamente fica abaixo da taxa do mercado. E, no patamar atual dos juros, é difícil conseguir viabilizar”, afirma Sandro Gamba, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Gamba relembra que um instrumento que vinha despontado como uma alternativa viável a taxas suportáveis para o setor eram as Letras de Crédito de Imobiliário (LCI).

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Mas o produto foi impactado pelas mudanças de regras para esses e outros títulos isentos de Imposto de Renda (IR). Em fevereiro, o Conselho Monetário Nacional (CMN) aumentou a carência para resgate das LCIs de três para doze meses, o que, consequentemente, aumentou também o prazo mínimo de emissão desses títulos para um ano.

“A distribuição dos títulos caiu 50% depois de fevereiro. Nós temos uma ferramenta que deu certo, é comprada pelo mercado e foi impactada por essa regulamentação. É importante tentar rever isso, pois esse é um instrumento sustentável para o setor”, defende o presidente da Abecip.

Para Diego Villar, CEO da construtora Moura Dubeux (MDNE3), as LCIs podem resolver as questões de funding de médio prazo do mercado de imóveis. Mas, para uma solução mais duradoura, o executivo sugere mudanças na destinação dos recursos mais tradicionais do setor.

“O que vemos como um caminho é a poupança ser 100% destinada ao financiamento da pessoa física, posto que o financiamento de obra tem um ciclo mais curto de crédito e encontra maior oferta de soluções no mercado, como a securitização e os fundos de investimento”, defendeu ele em entrevista ao Seu Dinheiro.