Fundo imobiliário XP Malls (XPML11) vai ao mercado para mais uma aquisição e acerta a compra de fatia de shopping mineiro

O XP Malls (XPML11) já havia realizado uma compra bilionária na semana passada, mas o "pacote" de shoppings não saciou a fome de aquisições do fundo imobiliário, que anunciou agora a chegada de mais um ativo ao portfólio.

O FII pediu que o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE) autorize a compra de ações de uma sociedade de propósito específico que é dona do Uberlândia Shopping. A negociação dos papéis corresponde a uma aquisição indireta de 40% do empreendimento localizado em Minas Gerais.

Para fechar a transação, o fundo pagará R$ 150 milhões, divididos em duas parcelas. Mas o valor ainda pode subir ou cair de acordo com a performance do ativo, além de um possível pagamento adicional, ou earn-out, de acordo com o atingimento de métricas acertadas no acordo.

Segundo a gestão, o desembolso representa mais uma alocação que já estava prevista na destinação de recursos da 10ª emissão de cotas do XPML11, encerrada no mês passado com a captação de R$ 1 bilhão.

"Quando consideramos os ativos adquiridos na negociação com a SYN nas últimas semanas, o FII chega a um portfólio bem robusto de 23 ativos e mais de 300 mil metros quadrados, se consolidando como um dos maiores players do setor", afirma a Empiricus, que mantém o XPML11 entre suas recomendações.

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Compra reforça presença do XPML11 no Sudeste

O nome do vendedor não foi divulgado, mas, de acordo com a casa de análises, trata-se da HSI. A gestora de FIIs, incluindo o HSI Malls (HSML11), comprou 100% do imóvel no ano passado.

Vale destacar que o Uberlândia Shopping pertencia originalmente à Aliansce Sonae, que desfez-se dele na época da combinação de negócios entre a companhia e a brMalls — a fusão que deu origem à Allos (ALOS3).

Inaugurado em 2012, o ativo foi "um marco na expansão imobiliária da zona sul de uma das cidades mais relevantes do estado de Minas Gerais", de acordo com o FII.

A Empiricus ressalta, porém, que o empreendimento não está posicionado na região central de Uberlândia. Mas, ainda segundo o XPML11, a localização não deixa de ser estratégica: o shopping fica em uma área "cercada de condomínios residencais de alto e médio padrão" e próximo a universidades, hospitais e comércios locais.

Com 53,4 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), o imóvel conta com 196 lojas e um fluxo mensal de cerca de 680 mil pessoas.

"Em nossa visão, os indicadores da compra se mostram interessantes, com cap rate bem superior ao do portfólio do XPML11 (cerca de 7,5%) e valor por metro quadrado bastante atrativo, tendo em vista que o fundo negocia na casa de R$ 22 mil por metro quadrado", avalia a Empiricus.

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Larissa Vitória

É repórter do Seu Dinheiro. Formada em jornalismo na Universidade de São Paulo (ECA-USP), já passou pelo portal SpaceMoney e pelo departamento de imprensa do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT).