Destaque de alta na B3 no ano, Moura Dubeux (MDNE3) ignora Minha Casa Minha Vida e foca em mercado com fome bilionária de lançamentos

Os estímulos e melhorias no Minha Casa Minha Vida animaram as construtoras de baixa renda e levaram até mesmo empresas focadas em outros segmentos a voltarem a planejar lançamentos para o programa habitacional.

Mas, na contramão desse movimento, a Moura Dubeux (MDNE3), maior incorporadora do Nordeste, seguirá fora do segmento. O que não impediu as ações da companhia de praticamente dobrarem de valor neste ano na B3.

Os analistas acreditam que devem vir mais altas por aí. A XP iniciou na semana passada a cobertura dos papéis MDNE3 com recomendação de compra e prevê uma alta de mais de 50% em 2024, com preço-alvo de R$ 16,50.

E a corretora não é a única que aposta em um novo rali para os papéis. O Santander também elevou o preço-alvo para a mesma cifra, enquanto o Itaú BBA subiu a projeção para R$ 16 por papel — o potencial de upside é de 47%.

A Moura Dubeux até tem planos de concentrar os esforços de novos negócios além da alta renda — seu nicho tradicional de atuação. Mas o foco será em um público que hoje não é atendido por políticas governamentais e também conta com uma enorme demanda por imóveis: a classe média.

“Não que no Nordeste não haja um grande número de famílias desejando um imóvel Minha Casa Minha Vida, mas sim porque elas não têm o recurso necessário para adquiri-lo. Já a classe média, posto condições de capacidade de absorção, é o maior segmento endereçável”, afirma Diogo Villar, CEO da Moura Dubeux, em entrevista ao Seu Dinheiro.

Dados levantados pela empresa em seus mercados — que incluem sete dos nove estados do Nordeste — mostram que o segmento é o de maior potencial para o mercado residencial quando considerada a capacidade financeira dos consumidores.

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Qual é o ‘Mood’ da classe média?

Acostumada a lançar produtos para públicos de maior renda, a Moura Dubeux precisou adaptar seus sistemas construtivos para atender a esse mercado, que, segundo Villar, ficou desassistido nos últimos anos. E até criou uma marca própria para a nova frente: a Mood.

Uma das causas para o escanteamento do segmento foi a elevação dos custos de construção, especialmente durante a pandemia de covid-19. A alta dos preços inviabilizou projetos na maioria das grandes incorporadoras brasileiras. 

“O próprio poder aquisitivo da classe média também foi afetado por esse momento inflacionário: o preço do metro quadrado subiu e a renda não acompanhou. Tivemos ainda um agravante que foi a alta da taxa de juros, o que exige maior comprometimento de renda”, aponta o CEO.

Considerando esse cenário — e para oferecer um imóvel que caiba no bolso da classe — Villar afirma que foi necessário uma inversão na lógica de projetos antes de arriscar um lançamento.

Em vez de começar o desenvolvimento do produto pela solução de engenharia, a Moura Dubeux buscou estudar por meio de pesquisas quais são os atributos que o cliente reconhece como um diferencial e por quais ele pode pagar.

Um mercado de R$ 1,5 bilhão para a Moura Dubeux

Com os resultados do levantamento em mãos, a incorporadora lançou um empreendimento ainda sob a bandeira da Moura Dubeux e em uma região já consolidada para sentir o mercado. O projeto foi um sucesso de vendas e levou a um segundo teste de mercado igualmente bem-sucedido.

Finalizados os testes, a companhia decidiu escalar regionalmente os empreendimentos por meio da Mood. Para Villar, a iniciativa abre uma avenida de crescimento para produtos de classe média e classe média baixa, considerando famílias que ganham de R$ 12 mil a R$ 16 mil mensais.

“Essa é a renda de quem quer um imóvel novo com os atributos de qualidade e que ele realmente reconhece como algo de valor. Esse público não se vê dentro de um produto MCMV e precisava ser atendido, então a Mood nasceu dessa premissa.”

O CEO indica que, ainda com base nas pesquisas, hoje existem 100 mil famílias no Nordeste que se enquadram na faixa de renda alvo. Retirando da conta quem já tem casa ou está com a renda comprometida e não comprará imóveis nos próximos 24 meses, a empresa estima que esse mercado comporta de R$ 1 bilhão a R$ 1,5 bilhão anual em lançamentos.

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Alavancagem e dividendos da Moura Dubeux

A nova empreitada exige investimentos, assim como as outras marcas dentro da Moura Dubeux que seguirão lançando projetos — como a operação e a Beach Class, voltada para o mercado de segunda residência.

Nesse sentido, a empresa deve ir novamente na contramão do setor, que foi inundado por uma série de ofertas de ações nos últimos três meses. 

“Sempre estamos de olho no mercado e somos abordados com as possibilidades de levantar recursos, mas o que percebemos hoje é que a nossa estrutura de capital é adequada para os planos”, destaca Villar.

O CEO afirma ainda que, considerando o cenário de taxa de juros e riscos, a Moura Dubeux não pretende elevar muito os níveis de endividamento e quer manter a alavancagem entre 10% a 20% do patrimônio líquido mesmo em meio à expansão.

Se a dívida mantiver-se controlada, outro evento importante no horizonte da empresa é iniciar o pagamento de dividendos aos acionistas nos próximos dois anos. Para isso, também é preciso que a empresa zere o prejuízo que acumulava até a abertura de capital, três anos atrás.

“Se todos os planos que desenhamos permanecerem encaminhados, essa virada se dará entre setembro e outubro do ano que vem. Isso abrirá espaço para o ciclo de pagamento de dividendos no início de 2025.”