BTLG11 e HGLG11 são os fundos imobiliários mais recomendados para o mês; veja por que os analistas apostam nos FIIs de logística

Atualmente, fazer uma compra online é um processo simples e rápido: basta dar um clique em um site, inserir os dados do cartão ou fazer um pix e o produto chega na porta de casa no dia seguinte — ou até mesmo em algumas horas, para consumidores que vivem em grandes metrópoles.

A praticidade é um dos fatores chaves que mantêm o segmento do e-commerce avançando no Brasil. E, para garantir essa agilidade em um país de dimensões continentais, a infraestrutura logística também se expande e atrai investimentos.

Os fundos imobiliários donos de galpões onde ficam armazenadas as mercadorias, por exemplo, voltaram a dominar a preferência dos analistas da indústria em outubro com as perspectivas de valorização dos portfólios.

Presente entre os FIIs favoritos das carteiras recomendadas de cinco das 13 corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro, o BTG Pactual Logística (BTLG11) é o fundo mais indicado para o mês. Na sequência, com três recomendações, o CSHG Logística (HGLG11), outro FII do segmento, completa o pódio.

Além do bom momento do setor logístico, o otimismo com os fundos também é justificado pelo cenário macroeconômico.

Com o início de ciclo de queda dos juros e o arrefecimento da inflação ameaçando reduzir o retorno de fundos que investem em crédito imobiliário, os fundos de tijolo — com carteiras formadas por ativos reais como os galpões — voltaram ao topo da preferência dos analistas.

Confira abaixo todos os fundos presentes no ‘top 3’ das corretoras em outubro:

Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

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BTG Pactual Logística (BTLG11) — o bicampeão dos fundos imobiliários de logística

Grande favorito das corretoras neste mês, é a segunda vez consecutiva que o BTG Pactual Logística (BTLG11) é medalha de ouro no pódio dos analistas. E um dos motivos para a preferência pelo FII é o cofre cheio e pronto para aproveitar a retomada do setor imobiliário.

Vale relembrar que o BTLG11 levantou milhões em agosto com uma oferta de cotas. Com alta demanda dos investidores, a operação superou o objetivo inicial de captar R$ 600 milhões e terminou com uma cifra ainda maior, de R$ 749,9 milhões.

O FII também recebeu em setembro outros R$ 32 milhões advindos da venda de ativos em junho. Os imóveis BTLG Dutra e BTLG Ambev Santa Luiza foram negociados com o Suno Log (SNLG11) por R$ 105 milhões, com lucro de cerca de R$ 0,92 por cota previsto para a transação. 

“A gestão tem reciclado seu portfólio vendendo ativos menos aderentes a sua estratégia e focando em ativos próximos à cidade de São Paulo. Com o valor recebido, a dívida do fundo tem sido paga, reduzindo a despesa financeira e melhorando seu resultado”, afirma a Genial Investimentos, uma das corretoras que recomenda o FII em outubro.

Atualmente, o portfólio do BTG Pactual Logística é formado por 22 imóveis. Os empreendimentos dividem-se entre seis estados brasileiros, mas 82% da Área Bruta Locável (ABL) está em São Paulo, principal centro de consumo do país.

Já a despesa financeira do fundo — incluindo obrigações por aquisições de imóveis e securitização de recebíveis — é de pouco mais de R$ 271,6 milhões, segundo o último informe mensal.

Mas, conforme destacado pela Genial, a cifra vem caindo: o BTLG11 enviou no mês passado a notificação de pré-pagamento do último Certificado de Recebível Imobiliário (CRI) indexado ao CDI da carteira. 

O FII quitará a dívida de R$ 60,5 milhões após o fim do aviso prévio de três meses e calcula que o valor da venda do imóvel utilizado para pré-pagamento deverá gerar um aumento de R$ 0,01 por cota no resultado mensal.

Por falar em resultados, o BTG Pactual Logística registrou um dividend yield de 8,9% e pagou rendimentos de R$ 0,76 por cota no mês passado. Considerando também a valorização no mercado secundário, o FII entrega um retorno de 29,31% em 36 meses.

ONDE INVESTIR EM OUTUBRO? Analistas da Empiricus Research revelam suas principais recomendações para o mês em entrevista completa para o Youtube do Seu Dinheiro. Assista agora:

CSHG Logística (HGLG11) — incrementando a carteira

Se o medalhista de ouro mês chama a atenção dos analistas de fundos imobiliários pelas vendas bem-sucedidas de ativos, o vice-campeão de outubro, CSHG Logística (HGLG11), agrada pelos acréscimos à carteira.

“O fundo entra em nossa carteira devido ao preço atual não refletir a melhoria do portfólio com as movimentações recentes”, resume a Genial.

Um desses movimentos é a conclusão do processo de incorporação dos imóveis vindos do portfólio do GTIS Brazil Logistics (GTLG11). O FII comprou 100% da carteira do rival em julho por pouco mais de R$ 1,37 bilhão, o equivalente a R$ 4.086,08 por metro quadrado.

“Em nossa visão essa transação é positiva para o fundo uma vez que os imóveis estão localizados no raio de 30 quilômetros de São Paulo, possuem inquilinos relevantes como Mercado Livre, Decathlon, Leroy Merlin”, acrescenta a corretora. 

A Genial explica que boa parte dos contratos ligados a esses imóveis são fechados na modalidade típica. Ou seja, há possibilidade de aumentar os aluguéis acima da inflação em caso de contratos defasados.

“Além disso vemos que a receita recorrente deve crescer após as carências e descontos concedidos nas últimas locações, aumentando os dividendos recorrentes”, preveem os analistas.