Ativismo ou “pirataria”? O que pensa uma das gestoras por trás do movimento de consolidação da indústria de fundos imobiliários

Mar calmo nunca fez bom marinheiro? O famoso ditado popular pode até ser válido para os barcos em águas literais. Mas, para os marujos que navegam pelo oceano dos fundos imobiliários, a “calmaria” imposta pelo cenário macroeconômico dos últimos meses desafiou as habilidades dos gestores.

Por calmaria, entenda-se a queda drástica no volume de novas emissões de cotas. Com o mercado estagnado, a indústria passou a ser cada vez mais embalada por tentativas de consolidação — como a fusão de gestoras, liquidação de FIIs e venda de portfólios.

Parte das administradoras e gestoras dos ativos que foram alvo de movimentações desse tipo encarou as propostas como uma espécie de “pirataria financeira”. Mas na visão de uma das principais gestoras desse mercado, o ativismo é legítimo, natural do mercado e um de seus diferenciais.

"Nossa ideia é ter realmente uma posição relevante em vários fundos para influenciar na tomada de decisão e, se precisar de algum desvio de rota ao longo do caminho, termos os votos para fazê-lo”, afirma Caio Conca, sócio da Capitânia Investimentos.

Sacudindo o barco

O nome da gestora é muito adequado para quem capitaneia um dos maiores barcos da indústria de FIIs.

Com R$ 26,7 bilhões sob gestão — sendo R$ 8 bilhões deles apenas no segmento imobiliário —, a Capitânia foi protagonista de alguns dos movimentos de consolidação mais comentados de 2022.

No início do ano, por exemplo, fundos controlados pela gestora lançaram uma oferta hostil para a aquisição de cotas do FII Pátria Edifícios Corporativos (PATC11). O objetivo final era o ganho de capital com a venda do portfólio, mas a operação não foi para frente por falta de adesão.

A Capitânia também foi um dos nomes por trás do pedido para a incorporação do fundo imobiliário BlueCap Renda Logística (BLCP11) pelo BTG Pactual Logística (BTLG11). Aqui a proposta foi bem sucedida e aprovada em assembleia.

O sinal verde, contudo, veio acompanhado de uma polêmica. A Bluecap, gestora do BLCP11, contestou na Justiça o anonimato utilizado pelos autores do pedido de fusão e alegou que os demais cotistas precisariam dessa informação para manter a isonomia da decisão e evitar conflitos de interesses.

A identidade dos cotistas que solicitaram a AGE chegou a ser divulgada às vésperas do encontro e mostrou que, dos 16 fundos que assinaram a solicitação, 11 pertenciam à Capitânia. 

Contudo, a Bluecap afirma que a informação chegou tarde demais para validar a decisão de 72% dos cotistas presentes que aprovaram a operação e move uma ação judicial para suspender os efeitos da AGE.

O sócio da Capitânia não detalhou a estratégia por trás de cada um dos movimentos, mas afirma que o uso do sigilo nesse último caso se deu por um motivo técnico: “Nós temos uma carta padrão de solicitação de assembleia que nunca foi atualizada, mas não temos problema em abrir o sigilo.”

O gestor argumenta que, para players institucionais, essa não é uma questão espinhosa, já que é possível encontrar detalhamento de suas posições em relatórios e outros informes públicos.

“Agora para pessoa física é um pouco desconfortável a obrigação de divulgar posições que às vezes são grandes só porque ela pediu a convocação de uma assembleia”, pondera Conca.

Ele destaca que, por enquanto, apesar da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) ter emitido um parecer favorável à identificação dos cotistas em alguns casos específicos, não há uma regra definida para o tema e vale a decisão e estratégia de cada investidor.

• LEIA TAMBÉM: Fundo imobiliário PATC11 quer comprar dois ativos do BLMC11; FII está envolvido em outra proposta de venda de portfólio

Apenas mais um cotista — só que com um portfólio de R$ 8 bilhões

Polêmicas sobre anonimato à parte, Conca reforça que, apesar das propostas de liquidação e fusão de FIIs, a Capitânia ainda não participou ativamente do processo de consolidação da indústria sob o ponto de vista institucional

“Nós participamos como cotistas, não como empresa ou gestor de fundo imobiliário”, argumenta.

Para quem entra na mira da Capitânia, no entanto, a perspectiva pode ser diferente. Pois, apesar de ser um cotista enviando um pedido, por trás dele há um gigantesco player que representa milhares de outros investidores.

O sócio defende que, ainda assim, a gestora é apenas uma prestadora de serviço: “No final do dia, a Capitânia trabalha para os cotistas, e todos eles têm os mesmos direitos. Se isso vai beneficiar ou atrapalhar alguém, é uma consequência natural do mercado”.

De olho nos fundos imobiliários de tijolo

Além do ativismo, a Capitânia também é conhecida pela expertise no investimento imobiliário para renda, seja por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ou imóveis.

E, segundo Caio Conca, essa segunda classe de ativos está no foco da estratégia para os próximos meses.

O gestor explica que os fundos de papel, que investem em títulos de crédito ligados ao setor, entregaram dividendos muito altos nos primeiros meses deste ano e atraíram o investidor médio de FIIs, que é muito orientado por proventos.

Mas, para quem acompanhava de perto os relatórios e pesquisas setoriais, estava “muito claro” que os fundos de tijolo, cujo patrimônio está em ativos reais, voltariam a performar bem.

Com o tempo, foi consolidando-se o entendimento de que o shopping não vai acabar, as pessoas ainda precisarão de uma laje corporativa para trabalhar e o galpão logístico nunca foi tão essencial. Então, se pudéssemos, migraríamos a carteira inteira para tijolo, mas, como não temos tanta liquidez no mercado, mudamos na velocidade que foi possível.

Caio Conca, Capitânia Investimentos

Esse rebalanceamento de portfólio não foi exclusivo da Capitânia. O aumento da demanda fez com que as cotas de fundos de tijolo apagassem parte do desconto acumulado durante a pandemia de covid-19.

Ainda assim, Conca indica que os ativos seguem descontados, especialmente os de um setor específico. “Os fundos de shopping ainda estão em um preço bom, mas, na comparação com outros segmentos, os FIIs de laje [escritórios] estão ainda mais baratos”.

A nosso pedido, o gestor revelou alguns de seus nomes preferidos para as duas classes citadas. Anote as recomendações:

• Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11)
• BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
• RBR Properties (RBRP11)
• Malls Brasil Plural (MALL11)
• HSI Malls (HSML11)