Qual a melhor ação de construtora de imóveis populares? Veja as recomendações da XP

O programa habitacional Casa Verde Amarela, antigo Minha Casa Minha Vida, não tem tanta possibilidade de crescimento, dada a situação fiscal do país. Mesmo assim, ele continua financiando imóveis para os estratos mais pobres da população, para os quais o déficit habitacional ainda é de quase 8 milhões de moradias.

Num cenário como esse, quais construtoras e incorporadoras abertas em bolsa e que atuam neste segmento têm os melhores prognósticos?

A XP Investimentos emitiu um relatório na noite de ontem (10) iniciando a cobertura das ações de três empresas que atuam nesta área de imóveis populares: Cury (CURY3), Direcional (DIRR3) e Plano&Plano (PLPL3). Além disso, atualizou estimativas para os papéis de MRV (MRVE3) e Tenda (TEND3) - para esta última, até elevou o preço-alvo.

A ação da Cury (CURY3) é a preferida da XP no segmento de baixa renda. O papel tem recomendação de compra e preço-alvo de R$ 15, um potencial de valorização de cerca de 50% ante o preço atual. Hoje, a ação da Cury fechou com alta de 2,05%, a R$ 9,97.

Para os analistas Renan Manda, Lucas Hoon e Marcella Ungaretti, que assinam o relatório, a empresa combina sólida execução e executivos experientes, baixa alavancagem, uma das maiores rentabilidades do mercado (retorno sobre o patrimônio líquido estimado em 59% para 2022, contra uma média de 32% dos pares) e um valuation atrativo, sendo negociada a apenas 7,4 vezes sua relação preço/lucro para 2022.

A cobertura de Direcional (DIRR3) e Plano&Plano (PLPL3) também começou com recomendações de compra. Para a Direcional, o preço-alvo é de R$ 20,50, potencial de alta de mais de 40% ante a cotação atual; já para a Plano&Plano, o preço-alvo é de R$ 10, potencial de valorização de quase 60% frente ao preço atual.

Sobre a Direcional, os analistas da XP acreditam que a combinação do robusto balanço patrimonial e da eficiência produtiva da companhia permitem que ela continue crescendo e aumentando participação de mercado.

A Riva, área voltada para a média renda, aparece como uma via adicional de crescimento, que ajuda a Direcional na diversificação de suas fontes de recursos, uma vez que a fonte de financiamento para os imóveis nesta faixa de renda é a poupança, e não o FGTS, como é o caso do programa Casa Verde Amarela.

Já em relação à Plano&Plano, a XP acredita que a combinação da sua forte execução com suas operações asset-light devem impulsionar as operações da companhia e sua participação de mercado nos próximos anos, estabilizando os lançamentos em torno de R$ 2 bilhões por ano e apresentando um dos maiores retornos do segmento (retorno sobre o PL de 67% para 2021), ao mesmo tempo em que mantém a baixa alavancagem (dívida líquida/PL de 10%).

No entanto, a corretora se mostra preocupada com o fato de a Plano&Plano atuar exclusivamente em São Paulo, principalmente na região metropolitana, o mercado com maior concorrência no país. "Nós vemos a competição acima do esperado e potenciais gargalos dos recursos do FGTS para São Paulo como os maiores riscos para nossa tese de investimentos", diz o relatório.

Atualização de MRV e Tenda

Os analistas da XP incorporaram os últimos resultados da MRV (MRVE3) e da Tenda (TEND3) às suas projeções, de modo a atualizar as suas estimativas para as duas companhias.

No caso da MRV, porém, a recomendação foi mantida em Neutro, e o preço-alvo permaneceu em R$ 23. A XP vê uma compressão nas margens da companhia, em razão do aumento dos custos dos materiais de construção, que deve ser amenizada pelas operações das subsidiárias Luggo (aluguel residencial), Urba (loteamentos) e AHS (residencial nos EUA).

Assim, os analistas acreditam que as perspectivas positivas para a companhia já estão no preço.

Já no caso da Tenda, permaneceu a recomendação de compra, e o preço-alvo foi elevado para R$ 38, perspectiva de alta de 50% ante o preço atual. A XP adicionou ao preço a perspectiva de que o desenvolvimento da construção remota pode destravar valor na companhia.

Esse modelo, dizem os analistas, está se aproximando de seus estágios finais, e a companhia deve começar a operá-lo no segundo semestre de 2021, inicialmente em pequena escala. Mas "esperamos que o volume cresça nos próximos anos, com potencial de adicionar até 10 mil unidades por ano no longo prazo. Estimamos que este produto possa desbloquear um valor adicional de R$ 4,70 por ação", escrevem.

Eles também acreditam que a Tenda será capaz de cumprir seu guidance (estimativas) em 2021, e que conseguirá minimizar o impacto dos custos crescentes da construção. A ação é considerada barata, sendo negociada a 1,7 vez a relação Preço/Valor Patrimonial por Ação para 2022, abaixo do seu valor histórico de 2,5 vezes P/VPA no período pré-pandemia.

Demanda resiliente e inflação dos custos de construção

Em relação ao segmento de imóveis populares como um todo, os analistas da XP acreditam que a demanda resiliente deve continuar alimentando o plano de crescimento das companhias. E que as maiores e mais líquidas - caso das cinco empresas analisadas - estão bem posicionadas para continuar expandindo operações e ganhando participação de mercado no programa Casa Verde e Amarela.

"Assim, vemos que essas companhias estão preparadas para endereçar os desafios de curto prazo, como as restrições comerciais (lockdowns), aumento do custo dos materiais de construção e escassez de alguns insumos, dado que elas possuem maior poder de barganha com seus fornecedores, maior eficiência produtiva e recursos para investir em novas soluções tecnológicas", diz o relatório.

De fato, o aumento dos preços dos materiais de construção é algo que preocupa, mas a XP crê que os impactos nas margens das incorporadoras será limitado. A corretora espera, inclusive, uma pressão adicional nos preços nos próximos meses.

"Dito isso, vemos os esforços das companhias para atenuar os custos mais altos (por exemplo, por meio de compra antecipada de materiais, materiais alternativos e ganhos de eficiência), amenizando os impactos nas margens brutas, resultando em uma pequena compressão nas margens em 2021 (1,5 p.p em nossas estimativas, na média)", diz.