No mercado de fundos imobiliários, ainda é possível lucrar com arbitragem ‘à moda antiga’

Com o desenvolvimento da tecnologia e dos mercados globais de ativos como ações e commodities, ganhar dinheiro com arbitragem - isto é, operando distorções de preços - foi ficando cada vez mais difícil e restrito a algoritmos.

Os “robôs”, como costumamos chamá-los, conseguem identificar distorções que são rapidamente corrigidas por um mercado cada vez mais eficiente e dinâmico. Quando alguma coisa acontece, ela já se reflete nos preços quase que imediatamente.

Mas existe um mercado, pelo menos no Brasil, onde as distorções mais óbvias ainda persistem e não são corrigidas com tanta rapidez: o de fundos imobiliários.

Por ser basicamente composto por pessoas físicas, o mercado de FII nem sempre reflete imediatamente nos preços dos ativos todos os acontecimentos que deveriam afetá-los.

Às vezes leva dias ou até meses para que o mercado “perceba” que um fundo tem algo a ganhar ou perder com determinado evento e incorpore isso aos preços das cotas.

Um exemplo de arbitragem “clássica” são aqueles fundos que têm carteiras saudáveis, mas cujas cotas são negociadas a valores próximos ou abaixo do seu valor patrimonial por falta de liquidez.

Mas essa distorção pode ocorrer também simplesmente porque o mercado não teve tempo de prestar atenção e processar informações públicas, como as que os fundos são obrigados a divulgar ao mercado e apresentar à Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Por exemplo, no início do terceiro trimestre de 2020, o mercado já esperava que os índices de preços veriam uma alta, mas levou algum tempo para os preços das cotas dos fundos de recebíveis imobiliários mais expostos a títulos indexados à inflação incorporarem a melhora na rentabilidade que eles certamente teriam. Na época, esses FII eram negociados com desconto na bolsa.

Outro exemplo é o do fundo Valora RE III (VGIR11), fundo de recebíveis que tem 95% da sua carteira composta por CRI atreladas ao CDI - isto é, a remuneração dos títulos aumenta quando a Selic sobe.

Suas cotas só viram uma valorização mais intensa depois da reunião do Copom de março, quando o Banco Central efetivamente aumentou a Selic em 0,75 ponto percentual, sendo que a perspectiva de que os juros subiriam já vinha de meses antes. Havia uma diferença entre o valor de mercado e o valor patrimonial das cotas que só desapareceu depois da reunião.

Um caso ainda mais específico é o do fundo de recebíveis VBI CRI (CVBI11). No meio do ano passado, era possível prever, pelas informações divulgadas pelo fundo, que sua distribuição de dividendos aumentaria mais para o fim do ano. De agosto a dezembro, as cotas subiram quase 20% e a distribuição do fundo passou da faixa de 60 centavos para R$ 1,50 por cota.

Os FOFs já estão de olho

Em tese, mesmo uma pessoa física poderia ganhar dinheiro dessa forma. Bastaria perceber que o preço de uma cota já deveria estar refletindo algum acontecimento, mas está atrasado.

Mas é claro que os gestores de fundos que investem em outros fundos imobiliários, os chamados FOFs, já se deram conta disso, e estão desenvolvendo métodos para ganhar dinheiro com esse tipo de “arbitragem à moda antiga”.

“O que mais explica o fato de o mercado de fundos imobiliários ser tão ‘desarbitrado’ é que 60% do fluxo diário vem de pessoas físicas. Muitas vezes, esses investidores não acompanham o mercado tão de perto, pois estão mais interessados em investir para gerar renda ou para a aposentadoria, por exemplo”, diz Rodrigo França, gestor da Devant Asset especializado nesse tipo de estratégia.

Antes da Devant, onde ingressou há pouco tempo, França já usava esse arbitragem na gestão do FOF OUFF11, da Ourinvest, cujo retorno em dividendos, no ano passado, foi de 9,3%, considerando os preços de mercado das cotas.

A ideia de um fundo imobiliário que faz esse tipo de operação não é se basear inteiramente na arbitragem para ganhar dinheiro, até porque nem sempre há distorções para operar. Mas sim monitorar o mercado para ter um lucro extra e pontual quando elas aparecerem, e assim turbinar os dividendos distribuídos pelo fundo.

Para fazer isso, França criou uma base de dados automatizada que capta uma série de informações públicas dos fundos imobiliários abertos. Não chega a ser um robô, pois não é o algoritmo que toma as decisões de investimento, mas o ser humano.

De todo modo, ele consegue ter acesso a todos os inquilinos e contratos de aluguel, mutuários e contratos que lastreiam os CRI, indexadores e calendários de pagamento dos CRI, demonstrações financeiras, fatos relevantes e por aí vai. Dessa forma, consegue verificar se os ativos e os fundos estão bem precificados ou não.

“Por exemplo, ele consegue identificar que determinado fundo tem uma reserva de lucros que vai precisar distribuir em breve, enquanto a pessoa física espera o fundo começar a pagar um dividendo mais gordo para comprar”, me explicou David Camacho, sócio-fundador da Devant.

A gestora está neste momento captando para um FOF que vai utilizar essa estratégia, além das tradicionais estratégias para gerar renda, incluindo investimento em CRI. Tanto França quanto Camacho conversaram comigo antes da oferta, quando os gestores, então, entraram em período de silêncio.

Batizado de Devant Fundo de Fundos (DVFF11), o FII está realizando uma oferta restrita, do tipo que apenas um punhado de investidores institucionais consegue participar. Mas a ideia é, posteriormente, ser negociado em bolsa.