Em carta, investidores criticam tentativa do Santander de baixar aluguel do FII RBVA11 na Justiça

O Grupo de Investidores em Fundos Imobiliários (GRIFI), composto por 55 investidores pessoas físicas, enviou uma carta ao Santander manifestando indignação pela tentativa do banco de baixar, na Justiça, o valor pago ao fundo Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) pela locação de 28 das suas agências, pertencentes ao FII.

Segundo a carta, que também foi enviada à área de Relações com Investidores do RBVA11, alguns dos membros do GRIFI são cotistas do fundo. Eu entrei em contato com o Santander, que disse que não iria se manifestar sobre o conteúdo da carta ou sobre as ações judiciais.

• OPORTUNIDADE: Confira as ações e FIIs favoritos das carteiras recomendadas das corretoras.

No texto, os investidores dizem ter recebido "com indignação e preocupação" a informação de que o Santander teria entrado como 28 ações judiciais para repactuar os valores de aluguel das suas agências, locadas por contratos atípicos, conforme eu contei ontem aqui no Seu Dinheiro.

Contratos atípicos têm prazo longo e não preveem revisional de aluguel no meio do contrato, como ocorre com os contratos típicos, apenas correção pela inflação. Assim, inquilinos podem ficar seguros de que o aluguel não vai aumentar, e proprietários têm a garantia de que os valores não vão diminuir. Por este fato, são considerados contratos bastante defensivos.

O GRIFI justamente frisa a natureza atípica dos contratos firmados entre o Santander e o RBVA11, que no caso têm prazo de dez anos, iniciados em 2012, quando o Santander vendeu suas agências ao fundo imobiliário Santander Agências (SAAG11). Este foi incorporado pelo RBVA11 em abril deste ano.

Os investidores argumentam que, à época da venda, o Santander conseguiu vender os imóveis ao SAAG11 justamente porque investidores, em sua maioria pessoas físicas, colocaram suas economias no FII, confiando nos contratos. O banco, por sua vez, pôde usar os recursos obtidos para investir no seu negócio numa época em que os juros no Brasil ainda eram de dois dígitos. "Ora, desde o início a relação foi clara", diz a carta.

Atualmente o RBVA têm cerca de 28 mil cotistas, em sua grande maioria pessoas físicas que dependem dos rendimentos pagos pelo fundo para honrar suas despesas. Muitos dos cotistas institucionais são também fundos de pensão que pagarão proventos aos seus pensionistas. Nos parece absolutamente descabido que um banco Internacional, sabidamente bem capitalizado e com sólidos resultados operacionais recorra à justiça para se furtar ao dever de honrar seus contratos de forma a gerar tamanho impacto negativo a milhares de pequenos investidores.

- carta do GRIFI ao Santander.

Os investidores levantam, inclusive, a questão que eu já havia abordado na matéria de ontem: de que o caso pode ocasionar insegurança jurídica a todo o setor de fundos imobiliários, pois a confiança na segurança dos contratos atípicos fica abalada, caso o Santander tenha êxito na empreitada.

Além disso, a carta menciona que o caso pode desvalorizar não só as cotas do RBVA11, mas também de outros FII que tenham imóveis alugados por contratos atípicos. As cotas do fundo da Rio Bravo estiveram entre as maiores quedas do IFIX de ontem. Hoje, o fundo subia 0,80% por volta das 15h30.

Os investidores também chamam atenção para o fato de que, ao entrar com 28 ações judiciais, uma para cada contrato de locação, o Santander faz o fundo arcar com custas judiciais para se defender.

"Quebrar contratos afetando milhares de pequenos investidores, seus próprios correntistas e clientes é algo inimaginável que esperamos seja alvo de imediata retratação e arrependimento desse banco que ainda pode recuperar sua imagem perante a sociedade", termina a carta.

RBVA11 na carteira recomendada do Santander

Os investidores do GRIFI também se dizem indignados, na carta, com o fato de que o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) consta na carteira recomendada de fundos imobiliários do Santander para o mês de julho.

Cabe esclarecer, no entanto, que este não deve ser tratado como um fato negativo, ao contrário: parece indicar que a separação que deve haver entre os departamentos que cuidam dos recursos e questões próprios do banco e aqueles que são responsáveis pelos recursos e questões relativos aos clientes - a tal da chinese wall - realmente funcionou neste caso.

É de se esperar que os analistas das corretoras façam recomendações baseadas apenas nas informações públicas, e não em informações privilegiadas, o que aí sim seria preocupante. A publicação da última carteira recomendada é anterior às ações.

Mas é claro que, assim como fez o GRIFI, cabe chamar a atenção para a ironia da situação, pois o sucesso do Santander nessa disputa pode acabar prejudicando os seus clientes que seguiram a recomendação de investimento do próprio banco.

Santander alega 'onerosidade excessiva' por conta da pandemia

O Santander atribui a necessidade de reduzir os valores dos aluguéis à pandemia de covid-19, alegando "onerosidade excessiva" ao inquilino. O banco argumenta que não se trataria de uma revisional de aluguel - coisa que um contrato atípico realmente não permitiria - mas sim de um reequilíbrio contratual, face a um evento extraordinário e imprevisível, cujos custos estariam recaindo apenas sobre o locatário, que precisou reduzir o uso dos seus imóveis em razão das medidas de isolamento social.

Para o Santander, o fundo já recuperou o investimento feito nos imóveis ao adquiri-los, e os aluguéis pagos atualmente estão muito acima do valor de mercado. Ou seja, o proprietário continua lucrando, mas sem partilhar os riscos da nova situação com o inquilino, que se vê impedido de usar plenamente os imóveis.

Na carta, os investidores do GRIFI argumentaram que a atividade bancária foi considerada essencial e não foi totalmente paralisada durante a quarentena, tendo tipo apenas os horários de atendimento reduzidos. No seu fato relevante emitido no último dia 13, o RBVA11 usou o mesmo argumento, e ainda reforçou que a maior parte dos ganhos do banco não vem do atendimento nas agências.

Eu conversei por telefone com Alex Pomilio, um dos representantes do GRIFI, e ele acha difícil que o Santander tenha êxito na empreitada, pois considera a argumentação do banco "fraca". Apenas um juiz foi favorável ao banco até agora (ainda cabe recurso), contra outros sete que se mostraram contrários. "Talvez o caso até acabe fortalecendo a instituição do contrato atípico", ele me disse.