‘Em um Brasil equilibrado, o mercado imobiliário pode dobrar’, diz presidente da MRV

Chegamos para uma conversa com Eduardo Fischer, copresidente da MRV, para tentar arrancar dele alguma pista do que esperar para a empresa e o mercado imobiliário neste ano.  "Ah, 2019 já está dado. Estou olhando mais para frente", disse em diferentes momentos da entrevista.

O executivo está de olho no andamento da reforma da Previdência e na recuperação da economia. Se tudo der certo e a reforma de fato acontecer, a perspectiva é das melhores: crédito farto, juros baixos e demanda forte podem alimentar o mercado imobiliário para um novo ciclo de crescimento e alta de preços. "O mercado pode dobrar em um Brasil equilibrado? Pode."

A visão de Fischer é de que o momento é propício para a MRV dar passos maiores. O plano é expandir seus lançamentos além do Minha Casa Minha Vida e dos imóveis para famílias de baixa renda. A MRV vai lançar unidades maiores e mais caras para famílias de classe média, com um pouco mais de poder aquisitivo do que as que compram hoje imóveis da incorporadora.

Os planos não param por aí. A MRV está de olho nos desejos daqueles que serão seus clientes na próxima década. Como viverão os millenialls e suas famílias? As novas gerações ainda vão desejar a casa própria? A incorporadora já está construindo três edifícios exclusivamente para locação, um teste que pode abrir uma nova frente de atuação - ou até mesmo mudar completamente o seu negócio.

Entre idas e vindas de canteiros de obras e das reuniões pelo Brasil, Fischer me recebeu junto com a editora-chefe do Seu Dinheiro, Marina Gazzoni, para um bate-papo sobre o futuro da empresa. Confira agora a nossa conversa:

A MRV admitiu recentemente que pretende expandir sua atuação além dos imóveis para famílias de baixa renda. O que motiva essa mudança?

Nos últimos quatro a cinco anos estivemos muito focados na oferta de imóveis com recursos do FGTS. Foi um estratégia correta, porque esse mercado não sofreu tanto durante a crise, ao contrário do que aconteceu com os  imóvel de média e alta renda nos últimos anos. Mas nós entendemos que é um produto interessante, cabe no nosso portfólio e terá uma demanda importante com um Brasil equilibrado. Não estamos fazendo uma mudança de estratégia, mas uma ampliação da nossa área de atuação, com outro funding (poupança). Não quero reduzir nada, quero crescer.

Essa mudança tem alguma relação com um possível esgotamento dos recursos do FGTS para financiar a compra de imóveis?

A decisão primordial não é escassez do fundo de garantia. É uma oportunidade de negócio. Mas, sim, coincidentemente, ela vem de um funding diferente, e isso ajuda também. Há benefícios variados na estratégia.

Os recursos do FGTS parecem estar no limite. Isso não te preocupa?

Preocupa, porque o funding de fato está próximo do limite dele. Mas não chega a ser um limitador do nosso crescimento. O FGTS ainda consegue financiar umas 400 mil casas por ano. O market share da MRV, que é o maior player do mercado, ainda é pequeno. Podemos crescer ganhando participação. E tem mais uma coisa. Pensa no cliente que hoje está no faixa 3 do Minha Casa Minha Vida. Logo, essa faixa poderia deixar o programa e o FGTS para as famílias que realmente precisam. Hoje, eles conseguem taxas melhores por meio do SBPE (recursos da poupança).

Como a MRV vai adaptar o produto para atender uma classe com mais poder aquisitivo?

Hoje um imóvel padrão nosso tem cerca de 45 m². Estou falando de lançar um imóvel que tem entre 55m² e 65 m² e um preço médio de R$ 320 mil, o dobro de uma unidade da MRV. Com a Selic baixa, esse produto terá apelo muito grande para famílias que possuem renda entre R$ 6 mil e R$ 10 mil em cidades de grande porte como São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Belo Horizonte, Campinas e Porto Alegre. 

Qual vai ser o peso do segmento de média renda na carteira da MRV?

A nossa ideia é que em um horizonte de quatro anos entre 20% e 25% do valor geral de vendas (VGV) esteja focado em imóveis nesse segmento.

Muitas construtoras focadas na alta renda tentaram avançar para a baixa renda no passado e saíram no prejuízo. Não seria arriscado a MRV fazer o caminho contrário?

Esse segmento de média renda não é novo para gente. Nós já trabalhamos com a classe média, principalmente no interior de São Paulo. Até uns cinco ou seis anos atrás, a média renda correspondia a cerca de 20% da carteira de imóveis da empresa. Vamos voltar para um segmento que já conhecemos, mas com um processo construtivo muito mais industrializado e uma operação mais enxuta e eficiente. Antes, trabalhávamos com 30 mil funcionários, hoje estamos com 18 mil.

A MRV apresentou um plano de construir 50 mil unidades em um ano. Será em 2019?

A nossa expectativa é preparar a empresa para chegar nesse momento, mas não é um guidance. Fizemos 40 mil unidades em 2019, é provável que em lançamento vamos atingir esse número este ano. Mas esse número é mais um horizonte de para onde queremos levar a empresa.

Para chegar a esse público, as pessoas vão precisar de funding e um dos maiores é da Caixa. O banco mudou seu comando recentemente e há uma promessa de reorganizar a gestão, com mais foco em resultado. O que você acha desses planos?

Eu ouço tudo isso com muita simpatia. Toda empresa que é equilibrada funciona melhor e o que eu vejo é uma racionalidade muito grande agora com o novo governo. Tudo o que eu preciso é que o banco continue rentável, já que os ciclos da construção duram entre sete e oito anos.

Qual a sua expectativa para o mercado imobiliário nos próximos anos?

O Brasil ainda tem um déficit habitacional e produz menos imóveis do que as famílias precisam. O problema no Brasil sempre foi o crédito. A hora que o Brasil se equilibrar, vamos ter uma taxa Selic baixa por um bom tempo e isso é o céu. Você vai ter várias fontes de funding, compradores conseguindo crédito a preços baixos e em bancos comerciais. Se isso acontecer, o nosso setor vai crescer muito nos próximos anos. Mas muito mesmo. Então depende se o que foi proposto pelo governo de fato vai acontecer, principalmente a reforma da Previdência. Eu estou otimista, porque a sociedade está mais madura nessa discussão hoje do que quando o Michel Temer propôs dois anos atrás.

No melhor cenário, o que acontece?

Eu vejo um mercado promissor. Num Brasil equilibrado o mercado imobiliário pode dobrar? Pode.

E o que pode dar errado e fazer esse cenário não acontecer?

Basicamente as reformas não saírem do papel ou saírem muito tímidas. Isso vai afetar a economia como um todo. Se a reforma da Previdência realmente for aprovada de uma forma que gere um reequilibro fiscal ao país, a expectativa melhora muito. Se isso não acontecer, vai ser o Brasil que vivemos nos últimos dois anos. Vai ser difícil.

Olhando um pouco mais além, o comportamento dos consumidores vêm mudando e muitos jovens valorizam mais experiências do que ativos. De que forma a MRV vem se preparando para atendê-los?

Hoje, o meu cliente médio tem 28 anos. No futuro pode ser que os jovens optem por uma forma diferente de consumir o meu produto. Será que o adolescente que hoje tem 15 anos vai querer comprar o meu imóvel quando tiver 28 anos? Eu preciso entender melhor o seu comportamento para que eu consiga me preparar.

Depois de analisar algumas tendências nos Estados Unidos, decidimos tentar três pilotos voltados para o aluguel de apartamentos, um em Belo Horizonte e dois em Curitiba. A ideia é oferecer um apartamento de dois dormitórios bem localizado e com alguns serviços diferenciados. Vamos testar construir para alugar. Se der errado, a gente vende.