Como identificar um bom fundo imobiliário: o que você deve avaliar antes de investir

Existem 234 fundos de investimento imobiliário (FII) listados na B3, sendo que 100 deles compõem o IFIX, o índice de fundos imobiliários. Essa classe de ativos é bastante heterogênea, incluindo desde fundos que só investem em renda fixa até aqueles cujas características os aproximam mais da renda variável. A grande questão que fica para a pessoa física é: como escolher os melhores fundos imobiliários nesse mar opções?

Antes de avançar neste assunto, um parêntese para quem ainda não conhece muito os fundos imobiliários. Eles são fundos de investimento que podem investir em imóveis e/ou títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário.

Podem tanto visar o ganho com a venda dos imóveis e títulos com lucro quanto com a geração de renda com os aluguéis imobiliários e juros pagos pelos papéis. Da mesma forma, o investidor pode tanto lucrar com a valorização das cotas quanto com os rendimentos pagos pelo fundo aos cotistas. Estes últimos são isentos de imposto de renda.

As cotas dos FII podem ser compradas em ofertas públicas ou então na bolsa de valores, como se fossem ações. Eles não são como os fundos de renda fixa ou multimercados que permitem aplicações e resgates por meio, por exemplo, de uma plataforma de investimentos.

Você pode se aprofundar mais nesses assuntos nas seguintes matérias que eu já publiquei aqui no Seu Dinheiro:

• Como funcionam os fundos imobiliários
• As duas formas de ganhar dinheiro com fundos imobiliários
• Os principais tipos de fundos imobiliários

Passada esta digressão, vamos aos fatores que você deve avaliar na hora de escolher os melhores fundos imobiliários para investir. Boa parte desses critérios vale tanto para o investimento em ofertas públicas - quando o FII emite cotas para captar recursos junto aos investidores - quanto para entrada num fundo via bolsa - quando o investidor compra cotas de outro.

Análise dos rendimentos

Os FII podem distribuir rendimentos em dinheiro isentos de imposto de renda para a pessoa física, desde sejam atendidos três critérios:

• Ter cotas negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado;
• Ter, no mínimo, 50 cotistas;
• Que o cotista beneficiado com a isenção não seja dono de mais de 10% das cotas do fundo.

A origem dos rendimentos pode ser, por exemplo, os juros pagos pelos títulos de renda fixa da carteira do fundo, os aluguéis dos seus imóveis ou ainda os lucros advindos da venda de algum dos ativos.

Enquanto for cotista do fundo, o investidor receberá rendimentos proporcionais à quantidade de cotas que ele detém. Eles estão para os FII como os dividendos estão para as ações.

Uma das formas de analisar um fundo imobiliário é olhando para o seu histórico de rendimentos, as perspectivas para esses pagamentos e também as regras que os regem.

Recorrência e previsibilidade dos rendimentos

Nem todos os rendimentos são criados iguais. Dependendo da sua origem, eles podem ser recorrentes ou não, com maior ou menor grau de previsibilidade.

Por exemplo, um fundo focado em desenvolvimento imobiliário ou compra e venda de imóveis pode ter o lucro com a venda dos imóveis como principal fonte de receita.

Seus rendimentos provavelmente serão menos recorrentes e previsíveis do que os de um fundo focado em aluguel de imóveis ou títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário - que, além de tudo, ainda têm o rendimento corrigido pela inflação (IGP-M ou IPCA).

Em razão disso, muitos fundos focados em ganhar com a valorização e posterior venda dos imóveis da carteira também mantêm imóveis para aluguel, de forma a garantir alguma renda para seus cotistas.

Mesmo entre os fundos focados em aluguel, porém, a previsibilidade e recorrência dos rendimentos pode variar. Por exemplo, se a taxa de vacância dos imóveis do fundo aumentar muito - isto é, se ele perder muitos inquilinos - a receita com aluguel fica comprometida. O mesmo acontece se o nível de inadimplência da carteira estiver alto.

Além disso, existem fundos que cobram valores fixos de aluguel dos seus inquilinos, o que dá a esses ativos uma característica mais próxima da renda fixa. Afinal, os locatários terão de pagar um valor pré-determinado, independentemente de sua fonte de receita estar se saindo bem ou mal. Adicionalmente, os contratos de aluguel de imóveis corporativos costumam ser bastante longos, variando de cinco a dez anos.

Só que existem fundos cujas receitas de aluguel estão atreladas às receitas dos inquilinos. É o caso, por exemplo, dos fundos de shopping centers, que cobram um valor fixo relativamente baixo mais um percentual sobre as vendas dos lojistas.

Assim, se os inquilinos estiverem vendendo bem, o fundo recebe mais e, consequentemente, paga mais; já se as vendas estiverem indo mal, a receita com aluguéis diminui.

Tipo de contrato de aluguel e frequência dos reajustes

No caso dos fundos que alugam imóveis da carteira, o tipo de contrato também pode afetar o pagamento de rendimentos. Os contratos de imóveis corporativos podem ser típicos ou atípicos.

Ambos preveem reajuste anual por um índice de preços. Mas os contratos típicos duram cinco anos e preveem uma revisional no meio do prazo, isto é, podem ter um reajuste além da inflação, para mais ou para menos, dependendo da situação do mercado.

Já os contratos atípicos duram, em geral, dez anos e não preveem revisional. Além disso, eles são mais personalizados de acordo com o tipo de imóvel e inquilino e preveem multas de rescisão mais duras para o locatário.

Por um lado, os contratos atípicos garantem uma renda mais previsível e por mais tempo; por outro, o investidor abre mão da oportunidade de reajustar o aluguel para cima no meio do contrato caso o mercado esteja favorável aos locadores.

No caso dos contratos típicos, ocorre o contrário. O investidor se vale da vantagem de poder revisar o aluguel para cima no médio prazo, mas também corre o risco de o valor ser reajustado para baixo. Além disso, se o locatário não concordar com o reajuste ou decidir deixar o imóvel por algum outro motivo, a multa costuma ser mais branda.

“Pegadinhas”: renda mínima garantida e amortizações

Coloquei “pegadinhas” entre aspas porque a renda mínima garantida e as amortizações não são exatamente pegadinhas, mas podem acabar confundindo o investidor menos atento.

A renda mínima garantida é um rendimento mínimo e fixo, a ser pago durante um prazo pré-definido, que o fundo oferece na época de captação de modo a incentivar os cotistas a aportar recursos e permanecer no fundo.

Em geral, esse valor visa a cobrir um período em que o fundo não será capaz de gerar renda com as suas próprias operações.

Por exemplo, enquanto os gestores ainda estão procurando imóveis para comprar, negociando aluguéis ou mesmo enquanto os imóveis que compõem a carteira do fundo ainda estão em fase de construção, no caso dos fundos de desenvolvimento imobiliário.

A renda mínima garantida mantém os cotistas confortáveis por certo tempo. Mas quando seu prazo de pagamento está chegando ao fim, pode acontecer de as cotas do fundo sofrerem um baque negativo, principalmente se alguma coisa no planejamento dos gestores não tiver saído conforme o esperado.

Por exemplo, se a renda esperada depois do término do prazo da renda mínima for menor do que o estimado inicialmente.

Já as amortizações ocorrem quando o fundo, porventura, devolve parte do dinheiro aplicado pelos cotistas. A amortização pode engordar os rendimentos pagos pelo fundo, mas não consiste exatamente em rentabilidade. É, na verdade, uma devolução do principal.

Se o fundo está amortizando, aliás, pode ser que na verdade ele esteja perto de ser encerrado, quando finalmente ocorre o desinvestimento, com toda a devolução do valor aportado pelos cotistas.

Portanto, na hora de analisar o histórico de rendimentos de um FII, cuidado para não confundir renda mínima garantida ou amortizações com o retorno advindo das operações do fundo, que é o mais importante.

Retorno percentual (yield)

Mas como saber se o retorno de um fundo imobiliário é bom? Ao analisar a rentabilidade de um FII, você notará que o valor dos rendimentos é expresso em reais (ou centavos) por cota, e não em percentual.

É que o retorno percentual vai depender do valor que o cotista investiu - mais precisamente, do preço que ele pagou pela cota, independentemente se ela foi adquirida da oferta pública ou na bolsa.

Digamos que um fundo tenha sido lançado a um preço de R$ 100 a cota, com um retorno mensal previsto de R$ 1 por cota. Esse valor corresponde a um retorno percentual (também chamado de yield) de 1% ao mês.

Isso significa que o sujeito que tiver adquirido as cotas a esse preço na oferta pública terá um retorno de 1% ao mês durante todo o tempo em que permanecer no fundo e este pagar R$ 1 por cota.

Ou seja, caso se trate de um FII voltado para aluguéis, por exemplo, esse valor de rendimento deve persistir por pelo menos um ano, quando ele é reajustado pela inflação.

Só que depois de começar a ser negociado em bolsa, este fundo estará sujeito às leis de oferta e demanda, com os preços das suas cotas flutuando ao sabor do mercado.

Se houver mais cotistas querendo comprar do que cotistas dispostos a vender, as cotas tendem a se valorizar, e vice-versa.

Então se alguém conseguir comprar cotas por um preço inferior a R$ 100, o retorno até o primeiro reajuste será maior do que 1% ao mês; já alguém que comprar cotas por um preço superior a R$ 100 ganhará menos do que 1% ao mês neste período.

Digamos que, após a abertura, fundo se desvalorize e passe a ser negociado a R$ 98 reais a cota. O investidor que entrar no fundo por este preço receberá, portanto, 1,02% ao mês, já que 1 corresponde a 1,02% de 98.

Agora imagine que o fundo se valorize para R$ 105 a cota. Neste caso, o investidor que entrar por este preço terá um retorno percentual de 0,95% ao mês, segundo a mesma lógica.

E como saber se a rentabilidade de um FII está atrativa, do ponto de vista quantitativo? O ideal é comparar o yield do fundo com o retorno real de um título público atrelado à inflação de prazo semelhante.

Os títulos públicos são os investimentos de menor risco do país, dado que são garantidos pelo governo federal. Aqueles com retorno atrelado à inflação são conhecidos como Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais (NTN-B), pois eles pagam uma taxa prefixada mais a variação do IPCA a cada seis meses.

Como o retorno dos FII também é corrigido pela inflação, você deve compará-lo à taxa prefixada da NTN-B, o chamado retorno real (acima da inflação). Caso a rentabilidade do fundo - que tem mais risco que o título público - esteja maior, então ela é atrativa. E quanto maior, mais interessante.

Por exemplo, um FII que esteja remunerando 0,7% ao mês - o equivalente a 8,73% ao ano - com revisionais de aluguel a cada cinco anos é interessante em um cenário em que a NTN-B de igual prazo estivesse, por exemplo, remunerando 3% ao ano mais IPCA.

Lembrando que o rendimento do fundo imobiliário já é isento de imposto de renda, o que o torna ainda mais atrativo. O mais correto seria comparar o rendimento fundo com o retorno da NTN-B depois de descontado o IR para o prazo analisado.

Qualidade da carteira e diversificação

Mas não é só o retorno que conta. Olhar o que tem na carteira do FII é fundamental. É a composição da carteira que pode te dar uma dimensão da perspectiva de valorização das cotas e também do tamanho dos riscos.

Por exemplo, o fundo investe em um único imóvel ou em vários? Se for apenas um imóvel, ele tem um único inquilino - como pode ocorrer com um edifício corporativo ou galpão ocupado por uma única empresa - ou vários - como é o caso dos shopping centers?

Afinal, fundos mais diversificados têm o risco mas diluído. Se eles perderem inquilinos, ou se algum locatário ficar inadimplente, o impacto nas cotas do fundo é menor do que no caso dos fundos mais concentrados.

Também é importante avaliar a qualidade dos inquilinos e a vacância dos imóveis, isto é, se há muitas unidades vagas. Em caso positivo, há perspectivas de serem preenchidas em breve? Os inquilinos são de baixo risco, como multinacionais, grandes bancos e estatais, ou mais arriscados, como pequenas e médias empresas?

Todos os fundos imobiliários tendem a se valorizar em cenários de juros baixos ou em queda, bem como de perspectivas de crescimento econômico. Mas o tipo de ativo que compõe a carteira, o perfil dos inquilinos e as taxas de vacância e ocupação dos imóveis também podem dar pistas sobre o potencial de valorização do fundo individualmente.

Além disso, é fundamental entender a qualidade dos rendimentos distribuídos pelo fundo. Digamos que, ao analisar o histórico de rentabilidade de um FII, você perceba uma alta repentina nos rendimentos distribuídos.

Pode ser que o fundo esteja de fato gerando mais receita porque conseguiu um inquilino para um imóvel que estava vago, por exemplo. Mas também pode ser que ele tenha apenas tido um retorno extraordinário por conta da venda de um imóvel na carteira, ou mesmo que simplesmente tenha amortizado as cotas.

Ao analisar os yields, principalmente, todo cuidado é pouco. Às vezes, os fundos mais rentáveis em termos percentuais num determinado período apenas exibiram tamanha rentabilidade porque os preços das cotas despencaram por conta de algum problema no fundo.

Liquidez

Outro fator fundamental a se analisar é a liquidez. Como os fundos imobiliários não permitem resgates, a única maneira de deixar o investimento é por meio da venda de cotas na bolsa a outro investidor interessado.

Por isso, é menos arriscado investir em fundos que sejam bastante negociados em bolsa, para você não acabar tendo dificuldade de encontrar comprador quando quiser vender as suas cotas.

Os FII mais negociados - e, portanto, que têm maior liquidez - são aqueles que compõem o IFIX, o Índice de Fundos Imobiliários. Você pode conferir a composição do IFIX nesta página do site da B3. No vídeo a seguir, eu explico melhor sobre o índice:

Fundos novos vs. fundos já negociados

O investidor que compra cotas em uma oferta primária inicial, antes de o FII estrear na bolsa, tem a oportunidade de pegar uma boa rentabilidade desde o comecinho, caso o fundo se mostre um bom negócio. No entanto, há menos informações disponíveis sobre o fundo, como histórico de rentabilidade, negociação e desempenho das cotas.

A compra de cotas de um fundo que já é negociado na bolsa tem justamente essa vantagem da maior disponibilidade de informações. Você consegue não só saber o histórico do fundo como também ter noção da sua liquidez.

Ainda assim, mesmo antes de um fundo imobiliário estrear na bolsa, ele já precisa disponibilizar uma série de informações para ajudar os investidores a tomarem a decisão de investimento.