Fundo imobiliário: bico de pato, rabo de castor e dinheiro no bolso

“O que você vai ser quando crescer?” me perguntavam as tias chatas, enquanto eu tentava pousar o F-14 do Tom Cruise na versão tosca de “Top Gun” para o Phantom System, que acabava de ganhar de Natal.

“Biólogo”, respondia rapidamente, sem tirar os olhos da TV de 14”.

A resposta era rápida não só por impaciência, mas também porque estava na ponta da língua: desde pequeno eu tinha convicção de que seria biólogo – além dos combates épicos no Phantom, invariavelmente eu passava horas lendo “Os Bichos”, enciclopédia da quase finada editora Abril.

Depois dos dinossauros, o “bicho” do qual eu mais gostava era o ornitorrinco – um castor com bico de pato, que bota ovos, mas é mamífero.

O que o ornitorrinco tem de estranho, tem de bem adaptado: ele vai muito bem na água e suas fortes patas são ótimas para deslocamento terrestre e escavação. Os pelos são à prova d’água e garantem boa proteção térmica. O rabo gorducho é excelente reserva de gordura para a época de vacas magras.

Reza a lenda que o ornitorrinco é tão único que fez Darwin questionar sua crença na teoria criacionista e plantou a semente para o que, anos depois, seriam as bases da teoria da evolução.

O ornitorrinco da bolsa

Talvez você não saiba, mas existe um produto na B3 que é tão versátil e “adaptável” quanto o ornitorrinco. Tem rendimentos regulares como a renda fixa, mas é negociado em Bolsa e tem preço variável como as ações.

Os fundos imobiliários (FIIs) são fundos destinados ao investimento em ativos do setor imobiliário (shoppings, galpões, lajes comerciais, terrenos, instrumentos de crédito imobiliário, dentre vários outros) e, desde que atendam a algumas regras, são isentos de impostos para as pessoas físicas (exceto os ganhos de capital).

Os FIIs vão bem para quem precisa de um fluxo relativamente constante de renda (que vem dos aluguéis pagos mensalmente) e também para quem está atrás de valorização e especulação imobiliária – assim como os ornitorrincos, são híbridos e têm desenvoltura para qualquer tipo de terreno.

Gosto muito do produto porque permite a exposição a imóveis com baixo investimento e possibilidade diversificação e acesso a gestão profissional. Claro que, assim como quando você compra uma casa ou apartamento, se torna responsável por arcar com as obrigações de condomínio e IPTU caso o imóvel fique vago.

A convite do GRI Club, tive o prazer de fazer parte de um fórum sobre os FIIs e confesso que saí do evento ainda mais otimista do que já estava – foram dois dias intensos de conversas e discussões com gestores, investidores e executivos do setor e, tirando alguns poucos pessimistas, a vasta maioria está bem animada para os próximos meses.

Retomada a caminho

A ideia geral é de que o momento de retomada da economia deve se refletir na operação dos imóveis, com redução da vacância e gradual aumento do valor dos aluguéis – o que não só deve aumentar os rendimentos dos FIIs como também o valor das cotas.

Com o avanço da confiança do consumidor, queda do endividamento das famílias e gradual redução do desemprego, o consumo deve voltar, o que é ótima notícia para os fundos de shopping centers e também para os galpões logísticos, que estão particularmente animados com um provável boom no e-commerce ao longo do ano.

Os gestores de fundos de lajes corporativas (escritórios comerciais) já se mostram mais aliviados – o setor tem se comportado bem na cidade de São Paulo. O corredor da Faria Lima já tem índices de vacância abaixo dos 10% e já tem gente fechando contrato de aluguel em torno de R$ 160 por m2 nos melhores ativos da região.

Outras localidades ainda estão sofrendo um pouco mais, com destaque para o Rio de Janeiro, mas a expectativa é que a melhora do sentimento com o setor de óleo e gás se reflita em rápido aumento da ocupação na cidade, que amarga índices de 34% de vacância.

Além disso tudo, uma nova regulamentação impede que os fundos de pensão invistam diretamente em imóveis – a exposição ao setor terá de ser feita via os fundos imobiliários.

Os fundos de pensão têm 12 anos para adequar o estoque, mas todo novo investimento terá de ser feito via FIIs. Isso deve representar um fluxo enorme de capital para os FIIs e aumentar a liquidez do setor, que ainda é o ornitorrinco feio do mercado brasileiro aos olhos dos investidores institucionais.

O que comprar

Se você é um investidor de Bolsa, que tolera um pouco de volatilidade e não gosta de pagar imposto (quem gosta?), faz todo sentido dedicar um pouco de tempo para entender os nossos híbridos financeiros e aplicar um pouco nos FIIs.

Para começar, eu gosto muito do VISC11, um fundo de shopping center da Vinci Partners que concluiu uma nova captação em abril e tem cerca de R$ 200 milhões para alocar.

O momento é bom para ter caixa – estamos no fechamento da janela para aquisições e ainda existem boas oportunidades “na mesa”. O fundo, que já é diversificado (são nove shoppings) e entrega uma renda de cerca de 7% ao ano (já líquida de IR e corrigida pela inflação, dada a natureza dos contratos de aluguel), tende a ficar ainda melhor.

Como disse, a exposição ao varejo me agrada bastante e o resultado dos shoppings têm mostrado queda de inadimplência e vacância combinada com aumento nas vendas e nos aluguéis – prato cheio para aumento de distribuição de rendimento aos cotistas.

Para quem quiser ousar um pouco mais, tenho o ALMI11.

O Torre Almirante é um edifício de altíssima qualidade no centro do Rio de Janeiro. Como o prédio está apenas 20% ocupado, o fundo não tem distribuído rendimentos, pelo contrário, está passando por um processo de captação para reforçar o caixa e poder arcar com os custos de condomínio e IPTU. Porém, hoje o fundo opera a cerca de R$ 8,1 mil por m2, bem abaixo de seu custo de reposição, que estimamos ficar acima dos R$ 20 mil por m2.

Dadas as características geográficas do Rio, a oferta de terrenos é escassa e o Torre Almirante é praticamente único: seu antigo locatário, uma tal de Petrobras, deixou o prédio, que recentemente passou por um processo de revitalização, absolutamente pronto para ocupação.

O ALMI11 é o típico caso de paciência: quem souber esperar, pode conseguir um retorno de 100% nos próximos anos – se o prédio for inteiro locado por cerca de R$ 100 o m2, deve entregar um rendimento anual na casa de 13,5% (real e líquido); a Petrobras pagava R$ 147 por m2 em 2015 (R$ 180 corrigidos pelo IPCA).

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