Caixa já pode fazer crédito imobiliário atrelado ao IPCA

A Caixa Econômica Federal (CEF) já está autorizada a oferecer uma nova modalidade de crédito imobiliário. Os contratos poderão ser indexados a índices de preços, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). A medida deve resultar em juros mais baixos para quem pensa em realizar o sonho da casa própria – ênfase no “deve”.

Atualmente, os contratos dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) são atrelados à TR (Taxa Referencial), que hoje está zerada. Dentro do SFH, o tomador pode usar recursos de sua conta vinculada do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A taxa média de juros nessa modalidade fechou julho em 7,6% ao ano.

Faltam os detalhes e o principal, as taxas. Mas na nova modalidade teríamos uma taxa fixa, de 4% ao mês, por exemplo, mais a atualização pelo IPCA. O custo do financiamento imobiliário deve cair dentro da nova modalidade, mas há um componente que sempre será desconhecido, a variação do IPCA. Agora em julho, por exemplo, o IPCA foi de 0,19%.

Em entrevista concedida no começo do mês, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, disse que essa nova modalidade poderia reduzir de 30% a 50% a prestação da casa própria. "Enquanto hoje é TR mais 8%, 9%, na nova modalidade será IPCA, que está em 3%, 4% mais uma taxa de 4,0% a 4,5% como base", explicou na época.

O que eu ganho com isso?

Ainda não está claro se a modalidade tradicional vai continuar existindo ou se será permitida a migração dos contratos atuais para a nova modalidade. A eventual vantagem esperada é justamente essa possível redução da taxa principal, como disse Guimarães.

A desvantagem é que todo mês será uma parcela diferente. Grosso modo, o risco do seu financiamento imobiliário será o risco do governo. Se o governo for comprometido com a inflação baixa, bom para você. Se ele errar a mão, sua casa vai custar mais caro mês a mês (além do seu dinheiro valer menos...).

Mas toda nossa conversa aqui é em tese, pois a Caixa ainda não apresentou os detalhes dessa nova modalidade. A previsão é de que termos novidades apenas na próxima semana.

Mais crédito para todos

Segundo o BC, essa decisão tomada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) é mais um passo para tornar o mercado imobiliário menos dependente dos recursos dos depósitos de poupança e do FGTS, permitindo a contratação de operações que podem servir de lastro para instrumentos negociados no mercado de capitais, como os certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e as letras imobiliárias garantidas (LIG).

Com contratos atrelados ao IPCA será possível negociar crédito imobiliário no mercado, pois há outros ativos financeiros também atrelados ao IPCA (lembrou da NTN-B?). O novo produto cria um parâmetro para que os bancos originem esse crédito e depois vendam para outros investidores, como fundos de investimento, fundos de pensão e outros.

O que se espera com a medida é um desenvolvimento do mercado de crédito com lastro imobiliário e o surgimento de novos produtos de “home equity”, quando você dá o imóvel como garantia, e a hipoteca reversa (grosso modo, o banco te paga uma renda mensal e depois fica com o imóvel).

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