IBS e CBS no aluguel de imóveis: quem está sujeito aos novos impostos sobre a locação criados na reforma tributária

Uma busca rápida nas redes sociais deixa claro o tamanho da repercussão e do temor dos brasileiros com as novas regras instituídas pela reforma tributária para o aluguel de imóveis. Circulam posts falando em “imposto de 44%”, vídeos prevendo o “fim do Airbnb” e páginas dizendo que “alugar imóvel vai deixar de valer a pena”.

É verdade que a Lei Complementar nº 214/2025, que regula a reforma tributária do consumo, mudou o jogo. Pela primeira vez, a locação de imóveis deixou de ser um assunto exclusivo do imposto de renda (IR) e ganhou camadas extras de complexidade — e tributação: o IBS e a CBS.

• CBS: Contribuição sobre Bens e Serviços — um imposto federal;
• IBS: Imposto sobre Bens e Serviços — dividido entre estados e municípios.

Esses dois impostos formam o IVA (Imposto sobre Valor Agregado) brasileiro, que será o principal sistema de tributação de bens e consumo do país a partir de 2033, com implementação gradual começando em 2027.

A alíquota combinada de IBS e CBS vai incidir sobre a receita bruta do aluguel, seja de curta ou longa duração. Em outras palavras, tanto do aluguel comum, para moradia, quanto o aluguel de temporada, como o Airbnb.

Mas, calma. Não é todo locador de imóvel que terá que pagar IBS e CBS, e a alíquota não será de 44%. O governo definiu regras de enquadramento para esse imposto e redutores de alíquota para a atividade de locação.

A questão agora é entender quem está dentro, quem está fora e o que realmente muda no bolso de quem vive dos rendimentos de aluguel.

O que mudou no aluguel de imóveis

Enquadramento do IBS e CBS

Para pessoas físicas, não basta ser proprietário e alugar um imóvel para ter que pagar IBS e CBS. Somente precisam pagar o IVA os locadores que atenderem a uma das seguintes regras:

• Regra 1: ter e alugar no próprio CPF quatro ou mais imóveis distintos E receber uma receita anual com locação superior a R$ 240 mil;

Ou

• Regra 2: ter uma receita anual com locação superior a R$ 288 mil, independentemente da quantidade de imóveis

Pela primeira regra, é preciso se enquadrar em ambos os critérios simultaneamente para se tornar contribuinte do IVA.

Assim, uma pessoa que alugue, por exemplo, cinco imóveis, mas receba por eles apenas R$ 200 mil por ano, não se enquadraria na regra e, portanto, não precisaria pagar IBS e CBS sobre o valor recebido de aluguel.

No entanto, se a receita anual com locação de imóveis ultrapassar os R$ 240 mil, o locador se torna obrigado a recolher o IVA, pela quantidade de imóveis que estiverem em locação e pela soma da renda, conforme a primeira regra.

Já um proprietário de apenas dois imóveis, que recebesse R$ 300 mil por ano em aluguéis, por exemplo, ficaria sujeito a recolher o IVA pela segunda regra.

Importante notar que o valor que conta para fins tributários é o da receita anual com locação — R$ 240 mil na regra cumulativa e R$ 288 mil na regra única. Este valor será atualizado pela inflação medida pelo IPCA anualmente.

O locador pode até pensar em termos mensais (R$ 20 mil por mês no caso da regra cumulativa e R$ 24 mil por mês no caso da regra única), mas trata-se apenas de uma média.

Essas regras valem para locação de todo tipo de imóvel: residenciais, comerciais, industriais, rurais, para temporada ou outros.

No caso de pessoas jurídicas, como empresas e holdings imobiliárias, o IVA será obrigatório, independentemente da quantidade de imóveis ou da receita com aluguéis.

Aqui, é importante que fique claro que o IVA (IBS e CBS) será uma tributação adicional ao imposto de renda (IR).

A pessoa física continuará recolhendo o IR sobre a renda com aluguéis como já é feito atualmente. A tabela continuará a mesma (progressiva, com alíquotas de 7,5% a 27,5% de IR a depender do valor recebido), assim como a forma de recolhimento via Carnê-Leão no portal da Receita Federal para valores acima da faixa de isenção.

Isso também vale para as pessoas jurídicas. O imposto devido conforme o regime da PJ — lucro presumido, lucro real ou simples nacional — se mantém.

O Airbnb e a alíquota de 44%

Até aqui, as regras são as mesmas para a locação de longa estadia (aluguel tradicional, acima de 90 dias) e a locação de curta temporada (o “Airbnb”, inferior a 90 dias).

O enquadramento como contribuinte do IVA e o efeito adicional do imposto são os mesmos. Mas a reforma criou uma separação clara — e tributária — entre o locador tradicional e o locador de “Airbnb”.

De modo geral, a legislação prevê redutores de alíquota do IBS e do CBS para o setor imobiliário. No entanto, o aluguel tradicional recebeu mais benefícios, enquanto o aluguel de curta temporada foi equiparado ao serviço de hotelaria e não tem benefícios.

• Locação de Longa Estadia (> 90 dias)

No aluguel tradicional, o proprietário terá uma redução de 70% da alíquota total do IVA. Atualmente, o IVA está projetado em 26,5%. Logo, a carga tributária deverá ser de 7,95%.

Essa alíquota vale para qualquer aluguel acima de 90 dias — residencial, comercial, industrial ou outros — seja o proprietário PF ou PJ.

Porém, o aluguel residencial terá mais um benefício: R$ 600 poderão ser reduzidos da base de cálculo do IBS e do CBS todos os meses, por imóvel locado, até o limite do valor devido.

Considerando que o enquadramento de um contribuinte de IVA pessoa física é acima de quatro imóveis, o redutor social poderá chegar a R$ 2.400 por mês para esses proprietários, no caso de aluguéis tradicionais residenciais.

Pessoas jurídicas que trabalham com a locação de imóveis residenciais também têm o “redutor social”, conforme denominado na reforma tributária.

Outro detalhe é que esse redutor social terá atualização mensal pela inflação (IPCA).

• Curta Temporada (≤ 90 dias):

A equiparação do aluguel de curta temporada à atividade de hotelaria inviabilizou os benefícios tributários.

A começar pelo desconto na alíquota, que é menor: 40%. Com isso, a carga tributária acaba sendo mais pesada, estimada em 15,9%. E mesmo sendo uma locação geralmente residencial, o aluguel por curta temporada não tem direito ao redutor social.

Foi dessa situação de menos benefícios que surgiu a história da “alíquota de 44%” propagada nas redes sociais. Esse percentual aparece quando se soma a carga do IBS/CBS para curta temporada (15,9%) com a maior alíquota de imposto de renda (27,5%), como se fosse uma alíquota única.

No entanto, os especialistas ouvidos pelo Seu Dinheiro afirmam que essa ideia é enganosa. Primeiro porque os tributos não são cumulativos. Não se pode somar a alíquota de um com a do outro porque a cobrança não é feita assim, e há condições que podem diminuir a carga tributária do IVA e do IR.

Segundo que o recolhimento do imposto não é imediato e não vale para todos os proprietários. A implementação será gradual (como melhor explicado abaixo), e é necessário se enquadrar nas regras da reforma tributária para ser contribuinte do IVA.

Aumento da carga tributária

O governo tem falado em simplificação de tributos, que não haverá aumento da carga tributária e que pessoas jurídicas que trabalham com aluguéis residenciais terão mais benefícios.

Para os especialistas, no entanto, não é bem assim.

No caso das pessoas físicas, aquelas que se enquadrarem como contribuintes do IVA, poderão ter aumento de carga tributária. Antes, elas só pagavam IR sobre a renda com aluguel. Agora, terão que pagar IBS e CBS de, aproximadamente, 7,95%.

Para locações residenciais de longa estadia, tem o redutor social que ajudará a diminuir a base de cálculo do IVA em pelo menos R$ 600 — podendo superar R$ 2.400 para quem tiver quatro imóveis ou mais em locação. Mas, para outros tipos de aluguel, não há benefício que minimize o imposto.

Isso sem falar nos casos de aluguel de curta temporada. O aumento de tributos é evidente: 15,9% de IBS e CBS, sem direito a redutores — além do imposto de renda.

Para as pessoas jurídicas (empresas e holdings imobiliárias), a situação tributária também ficou mais complicada.

A maior parte dessas PJ se enquadram no regime de lucro presumido e pagavam PIS/COFINS (imposto estadual) de 3,65% na atividade de locação de imóveis. O ISS (imposto municipal) era isento. Ou seja, a alíquota dos impostos estaduais e municipais era de 3,65%. Agora, subiu para 7,95% ou 15,9%.

O redutor social é válido para as pessoas jurídicas, o que deve ajudar no planejamento tributário. Entretanto, o que pode fazer diferença mesmo é o sistema de créditos do IVA.

Diferentemente das pessoas físicas, as empresas podem descontar do IVA devido com a locação os valores de IBS e CBS pagos em despesas relacionadas ao imóvel — como manutenção, reformas, obras e serviços contratados. Na prática, isso deve reduzir o impacto final dos novos tributos.

• LEIA TAMBÉM: Governo lança plataforma da Reforma Tributária para ajudar empresas a se adaptarem às novas regras; veja funcionalidades

Novas obrigações a partir de 2026

2026 é um ano teste para a implementação do IVA. Está prevista a liberação do sistema pela Receita Federal, a emissão de notas fiscais teste para adaptação e alíquotas "simbólicas” de CBS (0,9%) e IBS (0,1%).

Entretanto, está tudo em compasso de espera.

O governo sancionou a lei que institui o comitê gestor da reforma tributária somente em janeiro deste ano, sendo que estava prevista para o fim de 2025. Acontece que muitas das definições sobre a operacionalidade do novo sistema de tributação depende do comitê gestor.

Embora todas as etapas legais tenham sido concluídas, falta a regulamentação que define como a reforma tributária será posta em prática. Atos executivos e normativas que entram no detalhe do sistema, das obrigações, dos cálculos e pormenores que transformam a lei em fato.

Obrigação da nota fiscal

A reforma tributária definiu que contribuintes do IVA estão sujeitos à emissão de notas fiscais eletrônicas de serviço (NFS-e) no novo sistema nacional.

Isso significa que locadores de imóveis pessoas físicas, que nunca precisaram emitir nota fiscal para aluguel, terão de fazê-lo a partir de 2026 — desde que enquadrados como contribuintes do IVA.

Para pessoas jurídicas também será obrigatória a emissão da nota fiscal de serviço.

Essas notas serão emitidas em um sistema novo, com modelo novo, código específico para locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, e espaço para destaque do IBS e CBS.

No entanto, nada disso está liberado ainda.

A Receita Federal já soltou algumas notas técnicas com layouts e algumas explicações do novo sistema e do modelo da NFS-e. Mas são informações introdutórias ainda. O Seu Dinheiro entrou em contato para pedir mais informações sobre a emissão das notas.

A Receita confirmou a obrigatoriedade de emissão por pessoas físicas contribuintes do IVA e todas as pessoas jurídicas imobiliárias.

Em relação ao prazo, indicou que o sistema está em fase de ajustes e, quando estiver operacional, será feita uma comunicação oficial no site.

Entretanto, ainda há pontos nebulosos sobre o operacional que precisam da regulamentação.

Inicialmente se falou que pessoas físicas contribuintes teriam que se inscrever no Cadastro Nacional Pessoa Jurídica (CNPJ) para operar o sistema do IVA, mesmo sem constituir um CNPJ de fato.

No entanto, a Receita respondeu que isso ainda deve ser apreciado pelo comitê gestor. Inicialmente, o sistema da NFS-e deve permitir a emissão com CPF e CNPJ em todas as vias possíveis — API, web e aplicativo.

Enquanto isso, não tem sistema, não tem nota e faltam respostas para se ter mais clareza de como será essa nova realidade para os locadores de imóveis, principalmente as pessoas físicas.

Manoela Vargas, head de wealth planning da TAG Investimentos, vê a obrigatoriedade da nota fiscal como o ponto de maior preocupação para contadores, advogados e para os próprios locadores de imóveis.

A NFS-e será o documento oficial para recolhimento do IBS e CBS. A receita bruta do aluguel, as alíquotas dos impostos e as deduções, como o redutor social, serão todas detalhadas no documento.

Para quem não tem familiaridade com a emissão de notas, a “obrigação acessória” (conforme descrito na reforma) poderá ser um desafio significativo.

“Estamos falando de um sistema novo, um modelo de nota nova e para pessoas que possivelmente nunca fizeram isso. Nossa preocupação é com pessoas que não estão atentas às mudanças e cientes de todas as novas obrigações, que vão além de pagar um imposto”, diz Vargas.

No caso das pessoas físicas, estamos falando de proprietários com pelo menos quatro imóveis com geração de notas fiscais mensais. Isso porque o fato gerador do imposto que exige a nota fiscal é a obrigação de pagamento do aluguel.

Para quem opera com o aluguel tradicional, serão emissões mensais de nota fiscal. Para quem opera imóveis de curta temporada, a nota fiscal será necessária para cada novo evento de locação.

“Ao enquadrar como contribuinte pessoas físicas com quatro imóveis ou mais, o governo está atrás de negócios imobiliários, não locadores pequenos. Mas, ainda assim, é um trabalho complexo que vai exigir uma gestão mais especializada. Eu não aconselharia uma pessoa física que não entende de tributação a fazer isso”, diz Ana Cláudia Akie Utumi é sócia-fundadora do escritório Utumi Advogados.

Os especialistas esperam detalhes finais de regulamentação no começo de março. A liberação do sistema da NFS-e está prevista para quatro meses depois da publicação desse texto.

Depois que liberar, a emissão das notas testes deve começar.

Cronograma de implementação

Não haverá multa para os contribuintes do IVA que não emitirem o documento fiscal neste ano. A recomendação, entretanto, é que se faça para aprender, já que em 2027 o recolhimento de IBS e CBS será para valer.

A transição vai até 2033, quando as alíquotas cheias serão cobradas. Até lá, o IVA irá coexistir com os outros impostos municipais e estaduais, com o IBS e o CBS ganhando mais espaço aos poucos.

No caso da locação de imóveis, para pessoas físicas, que são isentas de ISS e PIS/COFINS, não haverá essa coexistência de impostos. Já as pessoas jurídicas devem se atentar as regras de transição.

2026 (ano teste)

A Receita Federal deve liberar o sistema nacional de emissão e o modelo da Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) nos próximos meses para o início oficial da transição.

Os contribuintes do IVA — PF e PJ — deverão começar a calcular as alíquotas “simbólicas” de IBS (0,1%) e CBS (0,9%) como teste. Esses valores terão caráter instrutivo e informativo, não serão cobrados com efeitos tributários neste ano.

Entretanto, o preenchimento deve estar correto, com os destaques de IBS e CBS, código de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, conforme as instruções da Receita.

2027 e 2028 (começa o CBS)

A partir do próximo ano, a transição terá valor tributário de fato, com o início da cobrança integral de CBS (8,8%) em 2027 e o fim do PIS/COFINS em 2028. O IBS continua em fase transição, no valor simbólico de 0,1%.

Os benefícios tributários de deduções e redutores começam a valer também, com os cálculos dentro das alíquotas de transição.

2029 a 2032 (começa o IBS)

Está previsto o início da transição do ICMS e do ISS para o IBS em 2029, com valores progressivos em relação à alíquota estimada de 17,7%.

Neste período, o IBS coexistirá com o ICMS e o ISS, com a alíquota do IVA aumentando na mesma proporção em que os outros dois diminuem.

• 1,77% de IBS em 2029;
• 3,54% em 2030;
• 5,31% em 2031;
• 7,08% em 2032

2033 (vigência total)

O novo sistema tributário (IVA) entrará plenamente em vigor, com a extinção total dos tributos substituídos. A partir desse momento passam a vigorar as alíquotas cheias de 8,8% de CBS e 17,7% de IBS.

Transição para os contratos vigentes

A reforma tributária instituiu uma regra de transição, com alíquota reduzida de 3,65%, para locações vigentes. Contratos de locação comprovadamente anteriores a 16 de janeiro de 2025 e registrados até 31 de dezembro de 2025 terão direito à essa alíquota reduzida.

No caso dos imóveis residenciais, o benefício será válido até o término do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.

A formalização, no entanto, precisa de reconhecimento de firma, assinatura eletrônica válida ou outro meio legalmente aceito dentro das datas mencionadas.

Já para imóveis comerciais e não residenciais, a alíquota reduzida será mantida até o encerramento do contrato, desde que o documento tenha sido registrado em cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentados até a data-limite.

• Contribuíram para essa pauta os advogados João Pedro Garcia, tributarista no Ballstaedt Gasparino Advogados; Andrey Fontes Farias, tributarista e sócio da Tahech Advogados; Marco Aurélio Bottino Júnior, sócio do escritório MBC Advogados; Manoela Vargas, head de wealth planning da TAG Investimentos e Ana Cláudia Akie Utumi, sócia-fundadora de Utumi Advogados.