VISC11 quer mais caixa e menos alavancagem: entenda por que o FII de shoppings buscou uma ‘gordurinha extra’

O Vinci Shopping Centers (VISC11) passa por um intenso processo de reciclagem de portfólio. Só nos últimos dois meses, o fundo imobiliário vendeu 14 dos 32 ativos que detinha. Porém, Rodrigo Coelho, sócio da Vinci Compass e co-head de Real Estate da gestora, ressalta que a estratégia não é apenas um giro na carteira. 

Segundo o executivo, a principal motivação foi gerar uma 'gordurinha' no caixa do FII, que até julho contava com R$ 150 milhões. Esse valor permite que o VISC11 tenha recursos para cobrir despesas.  

"Gostamos de manter no caixa do fundo recursos suficientes para cobrir 24 meses de todas as obrigações futuras", contou Coelho, em entrevista ao Seu Dinheiro. 

A postura mais conservadora da gestão em relação ao caixa ajuda a controlar a alavancagem, mas também deixa o FII preparado para aproveitar boas oportunidades.  

Em um cenário de capital mais restrito no mercado, ter recursos disponíveis dá ao VISC11 uma vantagem na hora de adquirir novos ativos. Como boa parte dos concorrentes estão apostando em aquisições com pagamento em cotas, pagar com caixa é um diferencial. 

Foi exatamente isso que aconteceu com a aquisição do Midway Mall, localizado em Natal (RN), e do BH Shopping, em Belo Horizonte (MG). "Aproveitamos um momento em que não tinha compradores no mercado. O Vinci Shopping Centers estava com caixa, então fizemos a transação", afirmou o executivo.

A compra do Midway e a reciclagem do portfólio 

A aquisição do Midway Mall, que era detido até então pelo Grupo Guararapes, dono da Riachuelo, foi feita em duas etapas.  

A primeira ocorreu em dezembro de 2025, quando o fundo anunciou a compra de 0,95% do ativo por R$ 4 milhões. O pagamento foi feito em dinheiro, com R$ 2 milhões quitados no momento da conclusão da operação. 

Já neste mês, o FII elevou a participação no shopping para 12,43% ao converter parte de uma dívida em uma fatia adicional no empreendimento.  

Segundo Coelho, a aquisição implicou na troca da administração para o grupo Ancar, que possui experiência vasta no setor. "Esse é um ativo no qual temos uma expectativa alta de valorização, com um crescimento descolado do restante do portfólio no médio prazo", afirmou. 

Em meio à aquisição do Midway Mall, o VISC11 também adicionou 10% do BH Shopping ao portfólio por R$ 285 milhões. Do valor total, R$ 138,8 milhões foram pagos à vista, enquanto os R$ 146,2 milhões restantes estão sendo quitados em parcelas ao longo de, no máximo,18 meses. 

As transações reduziram o caixa do FII e abriram uma nova etapa na estratégia da gestora: era hora de engordar o VISC11 novamente. 

"Quando fizemos essas transações, sabíamos que ficaríamos com menos caixa e precisaríamos fazer uma reciclagem na carteira. Então já estávamos trabalhando, em paralelo, na venda de ativos", contou Coelho. 

Ativos do VISC11 à venda 

A Vinci, gestora do FII, entrou de cabeça na nova fase da estratégia. Em junho, vendeu participações em cinco shopping centers para o Patria Malls (PMLL11) por R$ 257 milhões.  

Em agosto, foi a vez de se desfazer de mais nove ativos, que foram adquiridos por um fundo da Tivio Capital por R$ 573 milhões. A operação envolveu a venda de 15% do PrudenShopping e do Shopping Granja Vianna, ambos no estado de São Paulo, além de outros sete ativos menores.  

A transação marcou a primeira vez que a Vinci aceitou vender parte do portfólio em troca de cotas subordinadas de outro fundo. Com isso, o FII permanece exposto indiretamente aos resultados operacionais dos empreendimentos. 

Porém, vale lembrar que os primeiros rendimentos do fundo pagam a cota sênior. Só após esse pagamento é que o remanescente vai para a cota subordinada detida pelo VISC11. Coelho avalia que, como os imóveis são saudáveis, o FII terá um bom resultado. 

Além disso, a Tivio tem cinco anos para vender os empreendimentos e encerrar o fundo ou fazer uma nova captação para adquirir a cota subordinada do VISC11. Caso contrário, a Vinci poderá recomprar os ativos pelo valor dos imóveis corrigidos pela inflação. 

VISC11 de olho na alavancagem 

A Vinci calcula que, juntas, as vendas dos 14 ativos vão gerar cerca de R$ 600 milhões líquidos para o fundo, já considerando o pagamento de obrigações e o ganho de capital. 

Ao Seu Dinheiro, Coelho contou que a maior parte do montante gerado não será usado para novas aquisições, mas sim para desalavancagem e pagamento das aquisições recentes. 

Além disso, a gestão vai pré-pagar dívidas que tinham os ativos vendidos como garantia. 

A estimativa é que as obrigações líquidas do fundo diminuam de R$ 1 bilhão para cerca de R$ 400 milhões, o que representa cerca de 12% do patrimônio atual do VISC11, de R$ 3,5 bilhões. Esse patamar é abaixo da média histórica do FII, o que cria espaço para novas aquisições no futuro, segundo Coelho. 

"Isso deixa o fundo muito saudável. A alavancagem usada de forma responsável gera benefício para os investidores", opinou o executivo. 

Apesar de o VISC11 estar de olho na redução do endividamento, uma parcela menor também será usada para futuras compras de "bons ativos a preços atrativos".  

• LEIA TAMBÉM: VISC11 recicla portfólio, e BTG vê oportunidade para encher o carrinho; entenda por que o FII chama a atenção do bancão 

Dividendos no horizonte dos cotistas do VISC11? 

A reciclagem do portfólio não engordou apenas o caixa. Com as transações, o VISC11 ganhou um peso extra na carteira de ativos.  

Ao Seu Dinheiro, Coelho avaliou que os empreendimentos vendidos se tornaram "pequenos demais" para o FII, enquanto os ativos adquiridos são "mais fortes do ponto de vista operacional". 

De acordo com o executivo, a reciclagem eleva a receita operacional líquida (NOI) por metro quadrado em mais de 6%. Em julho, o FII registrou NOI de R$ 108 por metro quadrado. Já a taxa de ocupação aumenta 0,6 ponto percentual, passando de 94% para 94,6%. 

Além disso, os cotistas também saem ganhando. As transações realizadas pelo VISC11 geram ganho de capital de mais de R$ 3 por cota, o que permite uma distribuição ainda maior de dividendos para os investidores. 

Embora ainda não tenha data definida, Coelho informou que a gestão divulgará um novo guidance para contemplar os rendimentos extraordinários do FII. Atualmente, o VISC11 paga R$ 0,84 por cota.