Da herança à gestão de imóveis: como uma holding pode ajudar a blindar seu patrimônio — e quando ela realmente vale a pena

Itaú Unibanco, Grupo Pão de Açúcar, Ambev, Magazine Luiza, MRV, Gerdau e outros grandes nomes do mercado têm algo em comum: todas elas são holdings familiares. Mas essa estrutura não é privilégio só de grandes grupos ou de dinastias empresariais. 

No dia a dia, a holding pode ser uma aliada valiosa na gestão do patrimônio imobiliário de pessoas físicas — e até ajudar a reduzir custos na transferência de heranças. 

Isso porque ela nada mais é que uma estrutura empresarial, que permite consolidar, organizar e gerir os bens particulares ou imóveis de uma família. Basicamente, em vez de estarem registrados no nome uma pessoa, os bens são transferidos para essa empresa. 

Assim, a gestão do patrimônio é simplificada e, de quebra, pode garantir uma boa economia na hora de pagar os impostos. 

Porém, a holding também não é para qualquer um: os custos para a sua constituição são altos, e é preciso colocar na ponta do lápis para saber quando ela realmente vale a pena. E não é só isso: com as mudanças tributárias chegando em 2026, a atratividade da estrutura pode ser reduzida. 

Para te ajudar a blindar seu patrimônio e entender quando a criação de uma holding vai realmente te ajudar a maximizar seu retorno com imóveis e fugir da burocracia, o Seu Dinheiro conversou com Gabriela Jajah, contadora e sócia escritório SiqueiraCastro Advogados; Manoela Vargas, especialista em planejamento patrimonial da TAG Investimentos; e Nayra Sombra, especialista em gestão de risco e sucessão da GWM Investments. 

Organizando o patrimônio: holding patrimonial vs. holding imobiliária

Segundo as especialistas, quando o assunto é gestão patrimonial, há dois tipos de holdings: a patrimonial e a imobiliária. Elas diferem conforme o objetivo por trás da criação da estrutura. 

Se o objetivo é planejamento sucessório (facilitar e tornar mais barata a transmissão do patrimônio aos herdeiros) ou proteção de patrimônio, as holdings patrimoniais são as mais indicadas. 

Nelas, não há cobrança de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transmissão dos imóveis para a holding, pois não há intenção de se fazer transações imobiliárias, apenas organizar o patrimônio para facilitar a sucessão ou blindá-lo contra a execução de possíveis dívidas dos proprietários dos bens. 

Em seguida, as cotas podem ser transmitidas, em vida, para os futuros herdeiros do proprietário dos bens. Este, por sua vez, mantém o usufruto dessas cotas, isto é, continua com direito de uso e recebimento dos rendimentos dos seus bens, embora não seja mais o dono. 

“Em um patrimônio com copropriedade, em que são vários futuros herdeiros para os mesmos bens, há uma dificuldade no processo de transferência por inventário. É muito trabalhoso”, afirma a advogada tributarista Gabriela Jajah. 

“Já a holding patrimonial possibilita uma gestão mais profissional, porque passa a lidar com cotas da sociedade. Então, no evento da sucessão, não se discute mais o imóvel propriamente dito, mas sim as cotas da sociedade da holding, que é um processo mais fácil”, completa. 

Porém, para quem pretende ter atividades imobiliárias, como a venda, compra e recebimento de rendimentos mais altos com aluguéis, a holding imobiliária é mais vantajosa, especialmente pela questão tributária. 

Isso porque, em geral, a receita é taxada no modelo de Lucro Presumido, com uma alíquota que, na prática, varia de 11% a 14%. Já no Imposto sobre Renda da Pessoa Física (IRPF), a alíquota que incide sobre os rendimentos com aluguéis varia de 7,5% a 27,5%; já sobre o lucro com a venda de imóveis, as alíquotas variam de 15% a 22,5%. 

Nayra Sombra, especialista da GWM Investments, ressalta que, independentemente de ser imobiliária ou patrimonial, a estrutura de holding apresenta vantagens nos dois casos, como a proteção do patrimônio através de cláusulas de contrato. 

Um exemplo é em caso de divórcio de um herdeiro. Na holding, é possível estabelecer uma regra para que o futuro ex-cônjuge não possa acessar os valores ou cotas após a separação. 

A estrutura ainda protege o patrimônio de dívidas pessoais dos sócios, evitando o bloqueio de bens em ações civis, trabalhistas ou tributárias contra os membros da holding.  

A holding patrimonial na divisão da herança: quando vale a pena?

Segundo as especialistas, como a holding patrimonial não realiza atividades empresariais com os imóveis — como a compra e venda constante —, ela é isenta do ITBI, que é cobrado quando uma transferência de imóveis é feita para a holding. 

Vale lembrar, no entanto, que, caso a holding patrimonial venda um dos seus imóveis, há cobrança de ITBI e ela pode acabar tendo problemas jurídicos pela atuação diferente da sua função original. 

Apesar das facilidades associadas ao modelo, como já diz um conhecido ditado do mercado financeiro, não existe almoço grátis. Tudo vem com um custo, e, no caso da holding patrimonial, essa despesa não é pequena. 

Por isso, é preciso colocar na ponta do lápis as vantagens tributárias e os custos da constituição da holding para saber quando realmente vale a pena transferir os imóveis para essa estrutura.  

Segundo Nayra Sombra, a holding patrimonial costuma fazer mais sentido quando o patrimônio imobiliário atinge valores mais elevados, em geral a partir de R$ 2 milhões. Assim, os custos iniciais com a estrutura passam a ser proporcionalmente menores quando comparados ao valor dos bens. 

Segundo estimativa da especialista da GWM Investments, fornecida ao Seu Dinheiro, as despesas para constituir uma holding patrimonial giram em torno de R$ 30 mil, considerando gastos com cartório, assessoria jurídica, entre outros. 

Porém, manter a holding também inclui gastos anuais, que ficam próximos a R$ 15 mil por ano. 

Já no processo sucessório de propriedades no mesmo valor de R$ 2 milhões por meio de inventário (portanto, sem holding), os custos sobem para aproximadamente R$ 200 mil a R$ 400 mil. Isso porque, de acordo com o levantamento, as despesas no processo de inventário podem consumir de 10% a 20% do valor total dos bens. 

Vale ressaltar que, segundo Sombra, o pagamento do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é necessário tanto no processo de transferência por inventário quanto na holding. Porém, na empresa, o tributo incide sobre valor das cotas; sem holding, considera o valor do patrimônio transmitido.  

Por ser uma taxação estadual, a alíquota varia de 2% a 8%. No estado de São Paulo, por exemplo, é de 4%. 

Aluguel

Na holding patrimonial, ainda é possível receber renda de aluguéis, mas nem sempre é vantajoso. 

Isso porque, neste modelo, a renda de aluguel é tributada na pessoa física de quem tem o usufruto das cotas. Assim, os rendimentos seguem sendo tributados pelas alíquotas de 7,5% a 27,5% já mencionadas. 

Segundo Nayra Sombra, quando a renda de aluguel ultrapassa os R$ 10 mil por mês, é vantajoso colocá-la dentro da estrutura da holding patrimonial, já que atingiria a alíquota máxima no imposto de renda pessoa física.  

Porém, com as mudanças da reforma tributária que começam a valer no ano que vem, serão cobrados o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), além do IRPF, sobre a renda de aluguéis para quem possuir mais de três imóveis e tiver receita com aluguéis acima de R$ 240 mil por ano. 

Nesses casos, a holding patrimonial deixa de fazer sentido, já que não oferece uma economia tributária nos rendimentos. Ou seja, essa estrutura é vantajosa quando o objetivo é apenas manter os imóveis em seu nome sem tirar renda expressiva. O foco principal é a eficiência sucessória e a proteção, e não a exploração comercial do patrimônio. 

Holding imobiliária: a estrutura para pagar menos impostos com aluguel

No caso em que há atividade imobiliária, com ganhos através de aluguéis, vendas e compras de imóveis, a holding imobiliária apresenta maiores vantagens tributárias para quem ganha a partir de R$ 180 mil por ano, segundo Sombra. 

A partir desse valor, a tributação no modelo de Lucro Presumido, com uma alíquota que, na prática, varia de 11% a 14%, é mais vantajosa do que a taxa do IRPF, que vai de 7,5% até 27,5%, como indicado anteriormente. Confira: 

Item	CPF	Holding Imobiliária
Receita anual com aluguel	R$ 180.000	R$ 180.000
Imposto sobre receita	R$ 49.500 (27,5%)	R$ 20.394 (11,33%)
Custo de contabilidade	—	R$ 14.400
Custo total anual	R$ 49.500	R$ 34.794
Economia líquida anual	—	R$ 14.706

Além disso, embora seja necessário pagar o ITBI no momento da transferência dos imóveis para a holding, esse custo pode ser coberto ao longo do tempo, com a economia anual no pagamento de impostos. 

Vale lembrar que o ITBI é um imposto municipal e que não é recorrente, sendo pago apenas no momento da transferência. A alíquota do tributo varia de acordo com o município, mas, em geral, fica entre 2% e 3%. Confira: 

Item	Valor
Custo total da estruturação (com ITBI)	R$ 123.500
Economia líquida anual	R$ 14.706
Payback	123.500 ÷ 14.706
	≈ 8,4 anos

Há, ainda, uma nova vantagem no radar: o Supremo Tribunal Federal (STF) está discutindo uma tese jurídica, o Tema 1348, que considera a isenção do ITBI como incondicionada no momento da integralização dos imóveis numa holding, mesmo quando ela exerce atividade imobiliária. 

Ou seja, o ITBI seria aplicado apenas em momentos posteriores, em operações como fusão, incorporação ou cisão da empresa, mas não no momento da transferência dos imóveis para a criação da holding. 

Caso o Tema 1348 seja aprovado, resultaria em uma economia tributária ainda maior para quem deseja formar a holding imobiliária. 

Porém, até o momento da publicação desta matéria, a tese ainda estava em discussão no STF. Em outubro, o processo foi suspenso após o ministro Gilmar Mendes fazer um pedido de vista. 

Na avaliação de Manoela Vargas, para quem quer criar a estrutura agora, vale a pena esperar pela decisão do STF. “Em termos de ônus, quem não tem [holding imobiliária], vale esperar, porque é importante. Ou, então, judicializar, isto é, entrar com mandado de segurança pedindo para não recolher o ITBI em vista do tema”, afirmou.