Vai caber tudo isso na Raposo Tavares? Maior empreendimento imobiliário do Brasil prepara “cidade própria”, mas especialistas alertam para riscos

A Zona Oeste de São Paulo abriga um dos projetos imobiliários mais ambiciosos da habitação popular no país. Localizado no km 18,5 da Rodovia Raposo Tavares, o Reserva Raposo é apresentado pela RZK Empreendimentos como o maior empreendimento habitacional de uso misto voltado à moradia popular da América Latina. Quando concluído, o conjunto deve reunir 124 prédios, 22 mil unidades habitacionais e capacidade para abrigar até 80 mil pessoas.

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Hoje, cerca de 10 mil pessoas já moram no local. No total, 4.490 unidades foram entregues e 7.332 estão em construção. O Valor Geral de Vendas (VGV) estimado supera R$ 5 bilhões.

O projeto ocupa um terreno de 450 mil m² que pertencia a uma antiga gráfica, relocada pela própria RZK. A proposta é criar um bairro completo, com residências, comércio, serviços, áreas públicas e equipamentos urbanos.

Moradia popular com entrega pronta para morar

Os imóveis têm cerca de 40 m², dois quartos e são entregues com acabamento completo, o que contraria o padrão de mercado, que costuma entregar unidades no contrapiso.

As unidades incluem:

• piso instalado
  
• revestimento nas áreas molhadas
  
• chuveiro, box e espelhos
  
• luminárias
  
• ventilador de teto
  
• assento sanitário

Segundo Verena Balas, diretora de incorporação da RZK, a ideia é permitir que as famílias se mudem imediatamente, sem custos adicionais de obra. Como parte das unidades é financiada pela Prefeitura de São Paulo, CDHU e Minha Casa, Minha Vida, os preços ficam na faixa de R$ 210 mil.

Além do acabamento completo, o projeto prevê:

• 65 mil m² de área verde preservada
  
• Parque Linear com 900 árvores
  
• comércio de rua
  
• creches e UBS
  
• videomonitoramento via associação de moradores

A RZK planeja replicar o modelo em Santa Maria (Brasília), em um terreno de 2 milhões de m² — cinco vezes maior que o paulistano.

Governo de SP confirma aporte, mas urbanistas alertam para risco de colapso urbano

Em nota, o Governo de São Paulo informou que já entregou 3 mil moradias no conjunto, financiadas pelo CDHU, com R$ 540 milhões investidos. Outras 1.046 unidades seguem em obra, somando R$ 188 milhões adicionais.

Segundo o governo: “A concepção do empreendimento prevê serviços públicos e comércio que transformem o território em uma nova centralidade, e não apenas uma cidade-dormitório.”

Valter Caldana, professor da FAU Mackenzie, disse ao O Estado de S. Paulo que o impacto urbano depende da sincronização entre obra e infraestrutura pública. Segundo ele, qualquer hesitação pode gerar um colapso sistêmico na região. Não do empreendimento em si, mas de todo o território ao redor.

Ele avalia como positivo o fato de o bairro ser aberto, diferente de condomínios fechados que isolam populações. Mas faz um alerta crucial: água, energia, esgoto e transporte precisam acompanhar a escala do projeto. 

Trânsito: o principal ponto de pressão

A Raposo Tavares já enfrenta:

• congestionamentos diários
  
• oferta limitada de transporte público
  
• poucas alternativas de conexão rápida com a capital

A chegada de 80 mil novos moradores pode ampliar esse gargalo. A RZK construiu um terminal de ônibus como contrapartida, mas as linhas ainda não foram definidas e o trecho pode ser impactado pelos pedágios anunciados pelo governo Tarcísio.

A Prefeitura afirma que só dimensionará as linhas após o início da operação do terminal.

Histórico de entraves, pressões financeiras e desconfiança

O projeto enfrentou:

• paralisações judiciais por licenciamento ambiental, revertidas posteriormente
  
• dificuldades financeiras durante o ciclo de juros altos
  
• queda de mais de 60% no valor das cotas do fundo imobiliário NVRP11, criado para financiar o complexo

Em maio, vídeos mostraram vazamentos em blocos recém-entregues. A empresa afirma que os casos foram pontuais e totalmente reparados.

O que está em jogo

Potencial	Risco
Reduzir déficit habitacional	Colapso de mobilidade
Criar nova centralidade urbana	Sobrecarga de infraestrutura básica
Bairro aberto e integrado	Dependência de segurança privada
Replicabilidade nacional	Complexidade de execução pública contínua

*Com informações do Estadão