🔴 DE R$ 3.500 ATÉ R$ 1 MILHÃO INVESTINDO NOS PRÓXIMOS 10 MESES – CONHEÇA A ESTRATÉGIA 

Camille Lima
Camille Lima
Repórter no Seu Dinheiro. Estudante de Jornalismo na Universidade Municipal de São Caetano do Sul (USCS). Já passou pela redação do TradeMap.
SETOR IMOBILIÁRIO

Incorporadora da MRV (MRVE3) nos EUA vende imóvel por US$ 118,5 milhões — mas queima de caixa da Resia segue no radar

A venda gerou um cap rate (taxa de capitalização, em português) estimado de 5,65%, com um yield on cost (dividendos em relação ao preço médio de aquisição) projetado de 6,2%

Camille Lima
Camille Lima
30 de setembro de 2024
11:38 - atualizado às 10:50
Sede da MRV
Sede da MRV - Imagem: Divulgação/Rodrigo Gomes

Em meio a queima de caixa e um cenário apertado para a incorporação nos Estados Unidos, a Resia — operação norte-americana da MRV (MRVE3) — movimentou o mercado na manhã desta segunda-feira (30) com o anúncio da venda de um imóvel em Miami.

Batizado de Resia Old Cutler, o empreendimento da incorporadora especializada no desenvolvimento e construção de imóveis residenciais multifamiliares conta com 390 unidades distribuídas em 8 edifícios.

O negócio foi fechado por um valor geral de venda (VGV) de US$ 118,5 milhões (R$ 650,99 milhões, no câmbio atual), equivalente a US$ 304 mil por unidade. 

Considerando o custo de US$ 108 milhões, a operação rendeu à incorporadora da MRV nos EUA um lucro bruto de US$ 11 milhões. Por sua vez, a margem bruta da transação chegou a 9,3%.

A venda gerou um cap rate (taxa de capitalização, em português) estimado de 5,65%, com um yield on cost (dividendos em relação ao preço médio de aquisição) projetado de 6,2%. 

O cap rate é usado para medir o retorno de um investimento imobiliário por meio da relação entre a receita gerada pelo ativo e o preço de venda. Isso significa que, quanto maior for a quantia recebida pelo vendedor, menor o indicador.

Leia Também

A operação foi fechada em 27 de setembro, com recebimento do pagamento programado para a primeira semana de outubro.

"O mercado de locação multifamily nos Estados Unidos, especialmente no Sul e Sudeste, possui um enorme potencial”, disse o CEO da MRV&CO e copresidente do grupo, Rafael Menin, em nota.

Vale destacar que o mercado de empreendimentos residenciais multifamiliares abrange edifícios ou complexos com várias unidades residenciais individuais pertencentes a investidores institucionais, que compram prédios inteiros para alugar. 

Com isso, os aluguéis gerados com os empreendimentos podem ser direcionados diretamente para a empresa dona do imóvel, que é responsável pela gestão, ou para fundos de investimento imobiliários (FIIs) especializados.

Atualmente, a Resia está presente em Dallas e Houston, no Texas, Atlanta, na Geórgia, e em Miami e West Palm Beach, na Flórida. A incorporadora planeja construir 5 mil unidades por ano a partir de 2025.

As ações da MRV iniciaram o dia em leve queda, com recuo de 0,41% por volta das 10h30, cotadas a R$ 7,31. No ano, a desvalorização chega a 35% na B3.

A situação da Resia

Apesar do tom positivo da venda na Flórida anunciada nesta manhã, a queima de caixa continua a fazer pressão sobre a Resia. 

No segundo trimestre, a geração de caixa da operação norte-americana foi negativa em R$ 370 milhões, uma piora de quase quatro vezes em relação ao mesmo período de 2023. 

A incorporadora da MRV também registrou um prejuízo líquido de R$ 61 milhões entre abril e junho, acima das perdas de R$ 41 milhões reportadas em igual intervalo do ano passado.

Vale relembrar que, quando anunciou projeções para este ano, em março, a MRV afirmou que a Resia tem uma regra de ouro: não queimar caixa em 2024.

“O capital da MRV Brasil não vai para a Resia e a expectativa é gerar caixa neste ano. Essa companhia terá muito valor para capturar quando começar a queda de juros dos EUA”, afirmou Menina na ocasião.

A operação norte-americana é um dos pontos de atenção para a XP. De acordo com a corretora, o lucro líquido da Resia deve continuar fraco, impactado por um cenário ainda incerto para as vendas do portfólio nos EUA. 

O que dizem os analistas sobre a incorporadora da MRV (MRVE3) nos EUA

Para o Goldman Sachs, ainda que a margem bruta na venda do Resia Old Cutler seja menor do que a média histórica, de 43%, e reflita um mercado de transações desafiador nos EUA, toca em um dos principais problemas da MRV: o aumento da alavancagem.

No segundo trimestre, a alavancagem da MRV atingiu 125%. Porém, se os recursos levantados com a operação fossem usados ​​para reduzir a dívida, o preço de venda de US$ 119 milhões poderia reduzir a alavancagem para 118%, segundo os analistas. 

Vale lembrar que a Resia tem sido um impulsionador-chave para o aumento do endividamento na MRV, respondendo por aproximadamente 40% da alavancagem total da companhia fundada por Rubens Menin. 

“Embora o declínio dos pipelines de construção possa beneficiar os fundamentos para imóveis multifamiliares, os mercados de transações continuam apertados com financiamento limitado”, escreveram os analistas.

O Goldman Sachs manteve a recomendação neutra para as ações da MRV (MRVE3), com preço-alvo de R$ 8,50 para os próximos 12 meses, o que implica em uma valorização potencial de 15% em relação ao último fechamento.

A meta de preço fixada pelos analistas considera um desconto de cerca de 30% em relação ao valor patrimonial líquido, reflexo do impacto da crescente alavancagem da empresa, segundo o banco.

Na avaliação do Goldman Sachs, os principais riscos negativos para a MRV são o avanço mais rápido e forte do que o esperado da competição, dadas as baixas barreiras de entrada no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).

Os analistas ainda destacam uma potencial piora no mercado dos EUA para fusões e aquisições e refinanciamento, o que poderia representar uma necessidade de injeção de capital na Resia.

Além disso, qualquer julgamento do STF (Supremo Tribunal Federal) sobre as taxas de remuneração do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) poderia afetar as taxas de juros de hipotecas do MCMV e pressionar a MRV.

No entanto, há potenciais catalisadores que poderiam ajudar a ação da MRV, como uma desalavancagem adicional significativa por meio da Resia e a expansão da margem bruta e geração de caixa melhores do que o esperado para a companhia.

COMPARTILHAR

Whatsapp Linkedin Telegram
FECHAMENTO DO DIA

Naufrágio na bolsa: Ibovespa perde os 130 mil pontos e o dólar encosta nos R$ 5,60; saiba o que mexeu com os mercados aqui e lá fora

9 de outubro de 2024 - 12:49

Em Nova York, as bolsas operaram em alta — com o S&P 500 renovando máxima intradia logo depois da abertura

CONFIRA OS DESTAQUES

MRV (MRVE3) e Cyrela (CYRE3) recuam após as prévias, mas analistas elogiam números e veem espaço para alta de até 100% das ações

9 de outubro de 2024 - 12:26

As ações de ambas as companhias chegaram a abrir o dia em alta, com acionistas reagindo a números considerados sólidos pelos especialistas do setor

HORA DE COMPRAR?

Inter (INBR32): JP Morgan diz que ações estão baratas e destaca avanço do “esquema tático” 60-30-30

9 de outubro de 2024 - 11:27

Analistas elevaram recomendação e preço-alvo das ações do Inter (INTR) de US$ 7,50 para US$ 8,50, um potencial de alta de 40% em relação ao fechamento da última terça-feira

REESTRUTURAÇÃO DE DÍVIDAS

Oi (OIBR3): Credores aprovam venda para empresa de internet V.tal — em mais um passo rumo ao fim da recuperação judicial

9 de outubro de 2024 - 9:35

No entanto, diante da “complexidade dos termos e condições descritos na proposta”, alguns desses credores pediram mais informações sobre determinados pontos do acordo

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

Efeito borboleta: Investidores monitoram ata do Fed, falas de dirigentes e IPCA de setembro para antecipar rumos do Ibovespa e dos juros

9 de outubro de 2024 - 8:09

Participantes do mercado esperam aceleração da inflação oficial no Brasil em meio a temores de ciclo de alta de juros ainda maior

SUBSTITUIÇÃO

Vale (VALE3) faz primeira grande movimentação com novo CEO e troca diretor ‘herdeiro’ de Bartolomeu

9 de outubro de 2024 - 8:05

O vice-presidente executivo de soluções de minério de ferro, Marcello Magistrini Spinelli, foi retirado de sua posição

FII DO MÊS

Com alta da Selic, BTLG11 é destronado e um fundo imobiliário de papel é o novo favorito do mês; confira o FII mais recomendado para outubro

9 de outubro de 2024 - 6:03

A classe dos FIIs de papel é a que mais tem a ganhar com o aperto na taxa, já que o rendimento de parte dos títulos está diretamente relacionado aos juros

PRÉVIA DO BALANÇO

Vendas e lançamentos da Cyrela (CYRE3) crescem e superam os R$ 3 bilhões no terceiro trimestre; confira os destaques operacionais

8 de outubro de 2024 - 18:45

O Valor Geral de Vendas (VGV) lançado foi de pouco mais de R$ 3,1 bilhões, enquanto as vendas somaram R$ 3,2 bilhões

COMPRADOR MISTERIOSO

Multiplan (MULT3) fecha acordo milionário com o XPML11 para venda de fatia em shopping no interior de São Paulo

8 de outubro de 2024 - 18:17

A companhia, atualmente dona de 100% do JundiaíShopping, negociou a alienação de 25% do ativo por pouco mais de R$ 251 milhões

DESTAQUES DA BOLSA

É hora de comprar Cogna (COGN3)? Ação sobe forte na B3 após se tornar favorita do Bradesco BBI no setor de educação

8 de outubro de 2024 - 15:01

O banco elevou a recomendação dos papéis COGN3 para “outperform” — equivalente a compra — e fixou um preço-alvo de R$ 2,40 para o fim de 2025

PETROLEIRAS

Prio (PRIO3) eleva expectativas com aquisição do Campo de Peregrino e BTG Pactual reajusta preço-alvo. É hora de comprar ou vender a ação?

8 de outubro de 2024 - 14:50

Apesar dos números fracos na produção de setembro, os analistas BTG veem uma valorização de 74% para os papéis da petroleira no ano que vem

NEM MORNO E NEM FRIO

UBS BB lista as ações mais “quentes” do momento na América Latina, com a B3 (B3SA3) no topo; veja o ranking

8 de outubro de 2024 - 14:17

A dona da bolsa brasileira não é a única a aparecer na lista; confira quais são os outros papéis que mais foram comprados por fundos qualificados em setembro

VAI PASSAR DE ANO?

Yduqs (YDUQ3) se torna a ação favorita dos analistas do Santander no setor de educação após a “nota vermelha” recente na B3. O que está por trás do otimismo?

8 de outubro de 2024 - 12:52

Para o Santander, as ações YDUQ3 poderiam mais do que dobrar em relação ao último fechamento, com uma valorização potencial implícita de 116% até o fim de 2025

FIIs HOJE

Fundo imobiliário RCRB11 eleva dividendos após acordo com a WeWork; veja quanto o FII distribuirá neste mês

8 de outubro de 2024 - 12:44

O FII distribuirá R$ 1 por cota na próxima terça-feira (15), cifra que representa uma alta de quase 10% ante o valor pago no mês passado

FRUSTRANTE

China prometeu muito e entregou pouco? Pacote de medidas de estímulo à economia decepciona o mercado

8 de outubro de 2024 - 10:33

Anúncio do governo frustrou os investidores, que esperavam medidas na casa dos trilhões de yuans

DE OLHO NO AGRO

Preocupado com a “crise no agro”? BB Investimentos revela uma ação que pode subir quase 70% até 2025 mesmo com o momento difícil para o setor

8 de outubro de 2024 - 10:31

Na avaliação do banco, a companhia representa uma “oportunidade interessante” em uma empresa bem posicionada para manter um crescimento sustentável e rentável

O MELHOR DO SEU DINHEIRO

Sabatinando Galípolo: Senado vota hoje indicado de Lula para suceder Campos Neto no Banco Central, mas Ibovespa tem outras preocupações

8 de outubro de 2024 - 8:06

Além da sabatina de Galípolo, Ibovespa terá que remar contra a queda do petróleo e do minério de ferro nos mercados internacionais

REESTRUTURAÇÃO

Azul (AZUL4) salta 14% após abertura depois de acordo para trocar quase R$ 3 bilhões em dívidas com arrendadores e fabricantes por ações da aérea

8 de outubro de 2024 - 7:49

Os lessores e OEMs receberão até 100 milhões de novas ações AZUL4 — isto representa um preço de R$ 30 por ação, seis vezes maior do que o valor de tela da Azul atualmente

GIGANTE EM TRANSE

China muda abordagem e concentra estímulos na bolsa para restaurar confiança na economia, diz Gavekal

7 de outubro de 2024 - 20:18

Quem quiser lucrar com o pacote estímulos da China provavelmente terá de investir diretamente na bolsa do país, na visão do cofundador da Gavekal

PRÉVIA RECORDE

Dividendos da Moura Dubeux (MDNE3) vêm aí: incorporadora vende R$ 1 bilhão pela primeira vez, e CEO revela data para os proventos

7 de outubro de 2024 - 17:11

A incorporadora deve cumprir com a previsão feita aos acionistas quanto à primeira distribuição de proventos de sua história em 2024

Menu

Usamos cookies para guardar estatísticas de visitas, personalizar anúncios e melhorar sua experiência de navegação. Ao continuar, você concorda com nossas políticas de cookies

Fechar