Crédito imobiliário: Caixa vê cenário complexo para captação em 2025 — mas mudança nas regras de emissões das LCIs pode ajudar

A Caixa Econômica Federal quer liderar as discussões do mercado brasileiro sobre o futuro do financiamento ao crédito imobiliário. 

Na visão do banco público, as perspectivas para 2025 exigem atenção se não houver uma mudança na atual estrutura de forte dependência da poupança. 

Uma surpresa positiva, porém, pode vir das novas regras estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) para as letras de crédito imobiliário (LCIs).

O presidente da Caixa, Carlos Vieira, afirmou na última quarta-feira (28) que o banco está com a captação assegurada para cumprir o orçamento de crédito em 2024. 

A questão, na realidade, fica para 2025, já que a perspectiva é de que a perda de atratividade da poupança para os brasileiros é estrutural, e não apenas conjuntural.

"Historicamente, a redução da Selic ajuda a poupança, mas com a concorrência com outras formas de investimento, esse movimento não deve ser natural", disse o executivo. 

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Os números da Caixa em 2023

A Caixa teve uma alta de 15,5% no lucro líquido em 2023, para R$ 10,6 bilhões, embalado pelo crédito, que cresceu 10,6%.

A carteira de financiamento imobiliário, que subiu 14,6% em relação a 2022, ajudou a puxar este resultado. 

Entretanto, a sustentação veio das linhas que têm recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), diante da menor disponibilidade de recursos da poupança. 

Enquanto o FGTS destinou quase R$ 100 bilhões à habitação em 2023, o saldo de poupança da Caixa caiu 0,7% frente ao ano anterior, para R$ 358,328 bilhões.

O banco usou o FGTS para compensar a queda da poupança, mas esse redirecionamento tem limites. 

No pró-cotista, a principal linha financiada pelo recurso, entram famílias de renda mensal de até R$ 8.000 — o que deixa de fora um pedaço no alto da pirâmide da classe média que também compra imóveis e que recorreu à Caixa no ano passado diante da retração dos demais bancos no segmento.

As perspectivas do presidente da Caixa

Segundo Vieira, a opção mais viável no curto prazo é a liberação de depósitos compulsórios relativos à poupança. 

Segundo o executivo, a redução para 15% o porcentual de depósitos da poupança que ficam no Banco Central, por exemplo, poderia liberar R$ 70 bilhões em recursos para o mercado.

Outras duas opções são a securitização da carteira de crédito imobiliária do banco e a atração de recursos estrangeiros para a captação. 

No caso da securitização, o presidente da Caixa afirmou que a estrutura da empresa está pronta, mas que é preciso esperar os juros caírem para a casa de um dígito para atrair os investidores. 

Na segunda frente, o banco espera que o novo programa de hedge cambial do governo ajude a atrair recursos. "Nós temos dialogado com fundos de pensão internacionais", afirmou Vieira.

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De olho nas LCIs

Para manter as linhas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (também chamado de empréstimo SBPE) operando, a Caixa tem recorrido a outras fontes de financiamento, como as letras de crédito imobiliário (LCIs). 

Hoje, 41% do saldo desse tipo de instrumento aplicado pelo mercado brasileiro está no banco — uma participação ainda maior do que a que a instituição tem na própria poupança, de 36,5%.

No início do ano, o Conselho Monetário Nacional (CMN) fez uma mudança importante nesse e em outros títulos que são isentos de imposto de renda . 

No caso da LCI, o prazo mínimo passou a ser de 12 meses, acabando com os títulos que poderiam ser resgatados em 90 dias.

A Caixa não detalhou quanto estes títulos representavam em sua estrutura de captação, mas acredita que o efeito das mudanças pode ser positivo para o banco. 

O vice-presidente de Finanças e Controladoria, Marcos Brasiliano, afirmou que além de estar com a captação para o ano assegurada, a Caixa tem lastro para continuar emitindo LCIs. 

Os tipos de lastro também foram restritos pelo CMN, que passou a vetar emissões que tomam por base títulos de dívida.

"Nós temos o privilégio de continuar emitindo LCI no momento em que outros emissores ficam prejudicados", disse Brasiliano. 

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O que esperar da Caixa em 2024

Com uma estrutura de captação mais cara, a carteira de crédito da Caixa teve o maior crescimento entre os grandes bancos do Brasil no ano passado, atingindo a marca de R$ 1,12 trilhão em operações em dezembro.

O banco pretende divulgar na segunda metade de março uma espécie de projeção corporativa (guidance) para o desempenho das principais linhas de crédito neste ano.

Marcos Brasiliano afirmou que o foco da instituição em 2024 será crescer em outras linhas de crédito. A ideia é acelerar o crédito comercial para pessoas físicas e jurídicas a partir da transformação digital e de negócio da Caixa que o presidente da companhia quer impulsionar.

Espera-se que esta diversificação aumente também a rentabilidade da Caixa. No ano passado, o indicador ficou em 8,5%, o menor entre os cinco maiores bancos do país.