Qual será o impacto da alta de juros nos fundos imobiliários?
Ultimos movimentos de elevação de juros, obviamente, mostraram uma correlação inversa com os fundos imobiliários, mas desta vez pode ser diferente
Os comentários e questionamentos em torno da provável alta da Taxa Selic nos próximos meses têm dominado as discussões no universo dos fundos imobiliários.
Após discursos mais rigorosos do Banco Central, especialmente do futuro presidente Gabriel Galípolo, os integrantes do mercado começaram a projetar elevações sequenciais nos juros, que em alguns casos podem atingir 12% ao ano.
Com isso, choveram dúvidas envolvendo os possíveis impactos nos fundos imobiliários.
Para responder a essas questões, primeiro olhamos para o passado. Os últimos movimentos de elevação de juros, obviamente, mostraram uma correlação inversa com os fundos imobiliários.
Além do impacto na economia, uma Taxa Selic alta torna os produtos de renda fixa, principalmente os pós-fixados, mais atraentes.
- Veja mais: ‘Black Friday’ de imóveis? Conheça estratégia alternativa que possibilita compra de imóveis com até 50% de desconto
Nem tudo está perdido para os fundos imobiliários
No entanto, devido ao curto histórico do IFIX (desde 2010), não conseguimos encontrar uma comparação histórica plausível. Os ciclos iniciados em 2013 e 2021, por exemplo, ocorreram em contextos e com magnitudes completamente diferentes do que se prevê para este breve intervalo de altas.
Leia Também
Além disso, a composição do índice imobiliário mudou consideravelmente nos últimos anos. Os fundos de papel, que possuem títulos de crédito em seus portfólios, representam cerca de 40% do IFIX atualmente e têm remuneração atrelada aos indexadores da renda fixa.
O resumo da história é que essa correlação inversa talvez esteja se enfraquecendo. É possível que esse breve ciclo de alta dos juros reforce essa tendência. Em agosto, apesar da expectativa de alta na próxima reunião do Copom (setembro), o IFIX registrou uma alta de 0,9%.
Ao avaliarmos a relação histórica entre o IFIX e os juros de curto prazo (Swap DI x Pré 360 dias), encontramos uma correlação negativa entre as séries que, mesmo afetada por diversos fatores externos, se atenua nas janelas móveis de 36 e 48 meses.
Mercado desaquece
Um evento que deve ocorrer é a redução no ritmo de oferta de FIIs. Até julho, o volume de emissões encerradas foi de R$ 31,1 bilhões, superando todo o montante captado em 2023.
Até aqui, ofertas de fundos de tijolo e híbridos foram os propulsores – destaque para o BTG Logística (BTLG11) e XP Malls (XPML11), que levantaram R$ 1,5 bilhão e R$ 1,8 bilhão, respectivamente.
Para o restante do ano, fundos de crédito devem permanecer no radar dos investidores, tal como observado nos últimos dois anos. Inclusive, as últimas duas ofertas analisadas no Empiricus Renda Imobiliária pertencem à categoria.
A performance setorial de agosto já ilustra um pouco deste cenário, com fundos de crédito superando quase todos os segmentos no período. No ano, a composição acumula alta de aproximadamente 5,2%, praticamente o dobro do Ifix.
KNSC11: para suportar ventos mais fortes
O Kinea Securities (KNSC11) é um fundo de recebíveis imobiliários tocado pela tradicional gestão da Kinea. Vale destacar a experiência da casa no processo de originação/estruturação de operações, sendo referência no crédito, o que favorece o monitoramento do portfólio pela equipe do FII.
O fundo conta com uma carteira de CRIs bastante diversificada, com quase 70 operações. No geral, encontramos operações com perfil high grade/mid grade.
Atualmente, a carteira de CRIs do KNSC11 apresenta uma distribuição equilibrada entre os indexadores, com uma exposição ao IPCA (55,5%) e CDI (40,1%).
É interessante pontuar que o fundo possui mandato flexível, o que possibilita alterar o percentual alocado entre os diferentes indexadores – um diferencial importante para a dinâmica apresentada pelos indicadores do mercado de crédito nos últimos anos.
Em termos de remuneração, estamos tratando de um portfólio com taxa média contratada de IPCA + 7,18% e CDI + 3,58% – remuneração razoável, principalmente quando consideramos o risco de crédito controlado da carteira. Marcada a mercado, a carteira do fundo indexada à inflação apresenta taxa média líquida de IPCA + 8,97% ao ano.
Caso a atual emissão de cotas (5ª) seja bem-sucedida, bem como sua alocação de recursos, a gestão estima uma elevação da taxa média da carteira e um dividend yield de 11,6% para os próximos 12 meses.
Um abraço,
Caio
Assista também: FUNDOS IMOBILIÁRIOS: O QUE FAZER SE A SELIC CHEGAR A 12%? I TOUROS E URSOS
12 de novembro de 2026 - 13:26
LUCRO BILIONÁRIO
BTG (BPAC11): máquina de lucros segue a pleno vapor, mas ação cai; o que explica?
12 de novembro de 2026 - 13:26
12 de novembro de 2026 - 11:56
GRANDE FRUSTRAÇÃO
“Decepção generalizada”: Banco do Brasil (BBAS3) frustra até os mais pessimistas e desaba quase 10% na bolsa. E agora, o que fazer?
12 de novembro de 2026 - 11:56
11 de novembro de 2026 - 20:32
VEM BOLADA POR AÍ
Ultrapar (UGPA3) pagará mais de R$ 1 bilhão em dividendos aos acionistas; veja quem tem direito
11 de novembro de 2026 - 20:32
11 de novembro de 2026 - 18:33
ESTRATÉGIA GLOBAL
O mundo todo agora é o Brasil? Inflação e juros altos nos países ricos mudaram os investimentos globais, diz JP Morgan
11 de novembro de 2026 - 18:33
11 de novembro de 2026 - 12:03
REAÇÃO DO MERCADO
Dividendos da Petrobras (PETR4) estão em risco? Aumento de investimentos no 3T36 faz ações liderarem perdas do Ibovespa
11 de novembro de 2026 - 12:03
11 de novembro de 2026 - 10:48
O GALPÃO DA DISCÓRDIA
Nem a Shopee encerrou o filme: Correios e TRBL11 travam nova disputa milionária na Justiça
11 de novembro de 2026 - 10:48
10 de novembro de 2026 - 18:03
ESTRATÉGIA DE INVESTIMENTO
Vale a pena investir no exterior sem apostar no dólar? Nova geração de ETFs da Nu Asset separa as duas coisas
10 de novembro de 2026 - 18:03
10 de novembro de 2026 - 13:49
VEJA A REAÇÃO DO MERCADO
“O micro vai salvar o macro”: Fred Trajano abre o jogo sobre ganhos do Magazine Luiza (MGLU3) após crise na Casas Bahia (BHIA3)
10 de novembro de 2026 - 13:49
10 de novembro de 2026 - 12:07
VOANDO ALTO
Embraer (EMBJ3) tem lucro abaixo do esperado, mas ações disparam quase 6%; o que o mercado está enxergando?
10 de novembro de 2026 - 12:07
9 de novembro de 2026 - 18:48
VIRANDO A PÁGINA
Lula, gringos, IPOs e o que esperar da Bolsa a partir de agora, segundo executivo do Bradesco BBI
9 de novembro de 2026 - 18:48
9 de novembro de 2026 - 15:52
EXPORTAÇÕES
Por que os frigoríficos sobem na Bolsa mesmo com a suspensão das importações de carne suína pelas Filipinas?
9 de novembro de 2026 - 15:52
9 de novembro de 2026 - 15:46
EM RECUPERAÇÃO
Escritórios voltam a acender as luzes em SP, mas FIIs ainda amargam desconto de 22%. Chegou a hora de comprar?
9 de novembro de 2026 - 15:46
9 de novembro de 2026 - 10:10
REALIZAÇÃO DE LUCRO
Fundo imobiliário espera embolsar R$ 21,5 milhões com venda de lojas da Pernambucanas; veja quanto isso rende por cota
9 de novembro de 2026 - 10:10
8 de novembro de 2026 - 14:00
RENDA VARIÁVEL
Carteira da Terra sobe 56% em 12 meses; veja as 5 ações recomendadas para esta semana
8 de novembro de 2026 - 14:00
8 de novembro de 2026 - 10:00
SOBE E DESCE DA BOLSA
C&A dispara 23%, mas Brava Energia desaba 15%: veja quem ganhou e quem perdeu no Ibovespa esta semana
8 de novembro de 2026 - 10:00
7 de novembro de 2026 - 10:59
VISÃO DO GESTOR
JGP vê empresas brasileiras espremidas em 2027 e alerta para o que pode acontecer se ajuste fiscal não vier
7 de novembro de 2026 - 10:59
6 de novembro de 2026 - 17:16
TOUROS E URSOS #295
Nem pânico, nem milagre: gestor de grandes fortunas diz como investir no governo Lula 4
6 de novembro de 2026 - 17:16
6 de novembro de 2026 - 16:24
Conteúdo Empiricus
Inteligência artificial: Entre alertas de bolha e projeções de US$ 15 trilhões no mundo de Wall Street, investidores buscam identificar a próxima grande oportunidade do setor
6 de novembro de 2026 - 16:24
6 de novembro de 2026 - 14:22
SOB O MESMO TETO
Um galpão, dois problemas: fundo imobiliário enfrenta recuperação judicial entre locatárias; contratos somam 11,2% da receita
6 de novembro de 2026 - 14:22
6 de novembro de 2026 - 10:55
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
