Fundo imobiliário TRBL11 chega a cair mais de 6% na B3 e liderar perdas do IFIX com interdição parcial de imóvel locado para os Correios

Desde que anúnciou a interdição parcial de um de seus imóveis na semana passada, o Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) tem sofrido na bolsa. E as cotas do fundo imobiliário voltaram a cair forte nesta quinta-feira (24), dia em que saiu um novo comunicado a respeito do tema.

O FII chegou a recuar mais de 6% no mercado secundário mais cedo e liderar o ranking de maiores quedas do IFIX — índice que reúne os principais fundos imobiliários da B3 —, mas reduziu as perdas ao longo do pregão e fechou o dia com perdas de 0,8%. Com isso, o TRBL11 acumula um recuo de cerca de 7,8% nos últimos cinco dias.

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O fundo anunciou em 15 de outubro que os Correios, locatário de um centro logístico do FII localizado em Contagem, Minas Gerais, avisou ter interrompido temporariamente as atividades em uma pequena parte do imóvel. Segundo a estatal, a interrupção se devia ao recalque de uma placa de vedação lateral do ativo.

"Diante da comunicação recebida, os gestores do TRBL11 e a equipe técnica contratada realizaram vistoria no imóvel, momento em que foram informados sobre a interrupção temporária da atividade do locatário na integralidade do imóvel", dizia o fato relevante.

Ainda no comunicado enviado ao mercado, o FII afirmou que locatário não apresentou nenhum relatório técnico que justificasse a paralisação. Além disso, disse ter relatórios de engenharia que atestavam a regularidade do imóvel.

Nesta semana, porém, começaram a circular em fóruns de investidores de FIIs imagens de um suposto laudo encomendado pelo FII e datado de março deste ano que apontava problemas no ativo. O documento citava portas corta-fogo danificadas, fissuras em partes do piso e da alvaneria e anomalias no pavimento, entre outros itens.

Procurada para confirmar a veracidade do suposto laudo, a Rio Bravo Investimentos, uma gestoras do FII, afirmou, em nota enviada ao Seu Dinheiro, que foi iniciado um monitoramento do ativo há cerca de um ano.

De acordo com a Rio Bravo, o trabalho incluía "medições topográficas e verificações visuais da estrutura, onde, a todo momento, foi confirmada a estabilidade do imóvel".

A extensão dos danos

O fundo imobiliário também publicou mais cedo um novo fato relevante assinado pela Rio Bravo e pela Tellus, que também gere o FII, para tratar de perguntas e respostas sobre o ativo de Contagem.

A publicação detalha a extensão dos danos sofridos, citando que identificou o adensamento de parte do aterro do empreendimento. Esse fenômeno levou ao surgimento de patologias em parte da estrutura, tais como as trincas na alvenaria de vedação e piso e abertura das juntas de dilatação. Confira a íntegra do comunicado.

Ainda de acordo com o fato relevante de hoje, o locatário é contratualmente responsável pelas manutenções preventivas, corretivas e preditivas do imóvel.

Mas, segundo a gestão, não realizava as manutenções necessárias e o fundo precisou assumir algumas atividades "em prol da habitabilidade e segurança" do ativo.

Procurados para comentar a afirmação, os Correios afirmaram estar estabelecido em contrato que "a responsabilidade por reparos estruturais é do locador e não dos Correios, a quem cabe apenas manutenção".

A companhia diz que realizou, em abril de 2023, uma reunião com o locador do imóvel para informar sobre os problemas e pedir providências. A solicitação foi formalizada em junho daquele ano e reforçada em janeiro e março de 2024.

"Em abril, houve mais uma reunião e, em junho, os Correios informaram formalmente a abertura de processo administrativo para aplicação de penalidade ao locador. Após todas essas reiterações sem que o locador adotasse providências, os Correios, de maneira preventiva, desocuparam o prédio no último dia 11 devido ao aumento das chuvas na região", diz a nota enviada pela estatal ao SD e disponível na íntegra ao final do texto.

Já o fundo diz que estava com um projeto de intervenção na área de influência do aterro já em aprovação na prefeitura do município, cujo protocolo foi realizado em agosto de 2024.

O comunicado diz ainda ainda que o dano está concentrado em edificações de suporte à operação do galpão correspondentes a cerca de 1% da área locável e sem impacto direto na operação logística do inquilino.

"Assim que a gestão tomou conhecimento do ocorrido, os times da Rio Bravo e da Tellus, junto com o time de engenharia técnica, foram mobilizados para acompanhamento in loco. Reforçamos que a gestão também já vinha fazendo reparos e monitoramentos no imóvel há meses."

Anita Scal, sócia da Rio Bravo, acrescenta, na nota enviada ao SD, que, por se tratar uma obra emergencial, os custos serão inicialmente arcados pelo fundo para da celeridade ao processo e evitar maiores prejuízos ao empreendimento e investidores.

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Gestoras do fundo imobiliário esperam liberação do imóvel em até 60 dias

As gestoras destacam que estão em contato com os órgãos competentes para liberar a área e iniciar imediatamente os serviços de apoio às obras emergenciais, incluindo mobilização de construtora, escoramentos e eventuais demolições.

"Nossa expectativa é apresentar um plano de ação detalhado na próxima semana, inclusive com reunião já agendada com a Defesa Civil na semana que vem", citam a Rio Bravo e a Tellus, que esperam a liberação total do empreendimento em até 60 dias.

Vale relembrar que a Defesa Civil determinou a interdição parcial do imóvel e o monitoramento contínuo do centro logístico em 17 de outubro.

“Essa interdição parcial não afeta a funcionalidade do galpão, pois aproximadamente 70% do imóvel está sobre uma rocha e pode seguir operando normalmente, garantindo o cumprimento de todas as atividades logísticas previstas”, destaca Anita Scal.

O que diz a Rio Bravo

Confira o posicionamento da Rio Bravo na íntegra abaixo.

"O Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11), fundo de investimento da Rio Bravo, voltado para empreendimentos imobiliários de longo prazo no segmento logístico e industrial, informa que a Defesa Civil concluiu uma avaliação técnica de um de seus imóveis correspondentes, que cerca de 1% da área locável foi detectada com problema pela Defesa Civil, resultando na interdição de apenas 6% da área total, o que é considerada uma margem de segurança. A inspeção confirmou que a grande maioria do prédio permanece em condições seguras, permitindo a continuidade plena das operações do terreno.

 “Essa interdição parcial não afeta a funcionalidade do galpão, pois aproximadamente 70% do imóvel está sobre uma rocha e pode seguir operando normalmente, garantindo o cumprimento de todas as atividades logísticas previstas”, afirma Anita Scal, sócia  da Rio Bravo Investimentos. A gestão do fundo da Rio Bravo está atenta às medidas possíveis para garantir a integridade do imóvel e a segurança dos ocupantes, bem como para promover os ajustes que se fizerem necessários.

Foi iniciado um monitoramento, há cerca de um ano, com medições topográficas e verificações visuais da estrutura, onde, a todo momento, foi confirmada a estabilidade do imóvel. No decorrer do período, houve o aprofundamento nas análises, por meio de sondagens, sempre resultando na mesma conclusão pela estabilidade do empreendimento. O Fundo estava com um projeto de intervenção na área de influência do aterro já em aprovação na prefeitura do município, cujo protocolo foi realizado em agosto de 2024.

Os Correios, atual locatário, é contratualmente responsável pelas manutenções preventivas, corretivas e preditivas do imóvel. No entanto, o locatário não realizava as manutenções necessárias e o Fundo foi obrigado a assumir algumas atividades em prol da habitabilidade e segurança do imóvel, realizando os diagnósticos adequados, e propondo as soluções com embasamento, e definindo o melhor plano de ação, tendo em vista a urgência de prestar satisfação aos cotistas. “Por se tratar de obra emergencial, os custos serão inicialmente arcados pelo Fundo, com o intuito de dar celeridade e evitar maiores prejuízos ao empreendimento e seus investidores.”, complementa Anita Scal.

O Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) tem como objetivo a aquisição e gestão de empreendimentos logísticos e industriais, priorizando galpões localizados nos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, de forma a atender às necessidades dos locatários com infraestrutura de qualidade e segurança."

O que dizem os Correios

Os Correios também enviaram uma nota ao portal. Confira a íntegra abaixo.

"Em abril de 2023, os Correios realizaram reunião com o locador do imóvel que abriga o Centro de Tratamento de Cartas e Encomendas da estatal em Contagem, na região metropolitana de Belo Horizonte (MG), para informar sobre os problemas e pedir providências. Em junho de 2023, a solicitação foi formalizada, com reiteração da cobrança por providências.

Em janeiro e março de 2024, os Correios, mais uma vez, formalizaram reclamação ao locador. Em abril, houve mais uma reunião e, em junho, os Correios informaram formalmente a abertura de processo administrativo para aplicação de penalidade ao locador.

Após todas essas reiterações sem que o locador adotasse providências, os Correios, de maneira preventiva, desocuparam o prédio no último dia 11 devido ao aumento das chuvas na região.

A Defesa Civil do município, também acionada pelos Correios, esteve no local no dia 15 de outubro e apresentou laudo técnico, orientando a interdição temporária do imóvel.

Vale destacar que o prédio foi contratado pela gestão anterior dos Correios e que a diretoria atual está tomando todas as providências para garantir a segurança dos profissionais que trabalham no local, mantendo também a qualidade das atividades desenvolvidas na unidade.

Em contrato, está estabelecido que a responsabilidade por reparos estruturais é do locador e não dos Correios, a quem cabe apenas manutenção."