Exclusivo: Juízes veem fraude em emissão do CRI Olímpia, que tem dois fundos imobiliários da XP como investidores
Os papéis possuem lastro em recebíveis do Olímpia Park Resort, empreendimento multipropriedade localizado em uma cidade homônima no interior de São Paulo

Em um caso controverso e com poucos precedentes no mercado, decisões da Justiça consideraram fraudulenta uma emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) que está na carteira de fundos imobiliários listados na B3. A operação de R$ 75 milhões foi realizada no ano passado pela Canal Securitizadora.
A emissão que agora está sob o escrutínio da Justiça é a do CRI Olímpia. Os papéis possuem lastro em recebíveis do Olímpia Park Resort, empreendimento multipropriedade localizado em uma cidade homônima no interior de São Paulo.
De acordo com duas decisões diferentes, às quais o Seu Dinheiro teve acesso, a cessão dos recebíveis não poderia ocorrer porque, na época da estruturação da operação, a SPE Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários, empresa que construiu o empreendimento, já era alvo de 900 ações judiciais.
O argumento aceito em ambos os casos é que o fluxo de recursos destinado ao pagamento dos investidores do CRI deveria ser usado para honrar os distratos de consumidores que adquiriram as unidades.
- LEIA TAMBÉM: 5 fundos imobiliários para comprar agora e buscar “aluguéis” na conta em forma de proventos
Já o advogado que defende os interesses da Canal, Roger Slosaski, afirma que as duas sentenças se fiam exclusivamente no número de processos da Olímpia Q27 para justificar a insolvência. “Se for assim, nenhuma grande empresa do Brasil pode fazer operações de crédito”, afirmou.
De fato, outras duas decisões judiciais vão na direção dos argumentos da Canal e negaram o vínculo entre as dívidas do empreendimento com a emissão de CRI.
Leia Também
Rio Bravo: “Momento é de entrada em fundos imobiliários de tijolo, não de saída”
Vale destacar que o título está no portfólio de ao menos dois fundos imobiliários da B3, o Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11) e XP Habitat (XPHB11). Ambos são geridos pela XP Asset e, juntos, totalizam quase 80 mil cotistas.
No caso do HABT11, o maior dos dois FIIs, o CRI representa 2,29% do patrimônio líquido, ou cerca de R$ 18 milhões. Já o XPHB11 tem uma exposição de 8,7% da carteira de papéis ao título.
Procurada, a XP informou que a operação atual é resultado de uma securitização originalmente formulada em 2020, com os mesmo recebíveis já cedidos na emissão anterior. "Durante a estruturação, foram realizadas análises e diligências robustas do grupo, o que mitiga qualquer discussão de insolvência", diz a nota enviada pela asset.*
"A operação está adimplente e apresenta uma relação dívida/garantia LTV (Loan to Value) de 50%, um histórico desempenho em linha com o esperado e baixa exposição (menos de 4%) ao PL total dos fundos mencionados", destacou a XP.
Por que o CRI Olímpia é alvo da Justiça?
Para emitir um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), as securitizadoras “empacotam” uma série de recursos a serem recebidos no futuro por uma construtora ou outra empresa com empreendimentos imobiliários.
Os recursos, chamados de recebíveis, transformam-se em créditos concedidos para que a companhia termine o projeto. Já os investidores que compram os CRIs adquirem o direito a receber os pagamentos com uma taxa de remuneração e fluxo de depósitos definido pela operação.
No caso do CRI Olímpia, o empreendimento captou R$ 75 milhões a uma taxa de IPCA + 11,2% ao ano, com a emissão dos títulos pela Canal Securitizadora com vencimento em fevereiro de 2033.
Segundo o relatório gerencial do HABT11, um dos fundos que possuem os papéis na carteira, o dinheiro foi utilizado para pré-pagamento de um CRI anterior e “outras dívidas da companhia” que é a responsável pelo projeto e a cedente dos recebíveis, a Olímpia Q27.
- Como buscar um “aluguel” de R$ 4.432,62 com fundos imobiliários? Caio Araujo, analista de FIIs, encontrou 5 oportunidades que podem te render “aluguéis” todos os meses. Baixe AQUI o relatório gratuito para conhecer todos os FIIsrecomendados por ele e a tese de investimento de cada um.
O problema com a emissão, segundo a Justiça, é que, na época em que ela foi concluída, em março do ano passado, a empresa já era alvo de mais de 900 processos judiciais em seu nome vindos, em sua maioria, de consumidores que buscam fazer um distrato.
Ou seja, os compradores buscam rescindir o contrato de compra dos apartamentos e obter a devolução do dinheiro pago. Mas os recursos gerados pelo empreendimento foram cedidos à Canal Securitizadora para arcar com os compromissos do CRI.
O advogado da Canal diz que, na época da estruturação do título, demonstrações financeiras auditadas pela KPMG “demonstravam que esse passivo judicial estava devidamente provisionado de acordo com as normas contábeis e que o ativo era suficiente para a cobertura”.
“Os advogados que militam nesse sentido [na tese de fraude na emissão do CRI] confundem insolvência com falta de liquidez. Ou seja, a falta de dinheiro em espécie e a falta de patrimônio, e é por isso que a Canal acaba sendo envolvida como se estivesse recebendo os recursos em nome da Olímpia, algo que os documentos evidenciam que não é verdadeiro”, afirma.
Decisões judiciais caminham em direções opostas
Como a cessão dos recebíveis à securitizadora foi feita depois de os consumidores já terem enviado os processos à Justiça, ao menos dois juízes diferentes consideraram que a operação é um caso de “fraude à execução” — situação em que o devedor está insolvente e faz a alienação dos seus bens para que eles não virem alvo de execução ou penhora.
“Como se vê, o elevado número de ações distribuídas, tornado insolvente a executada, a ocorrência da cessão posterior à execução, e as manobras adotadas a fim de que não fossem localizadas valor nas contas, são suficientes a indicar a má-fé”, afirmou o juiz Matheus Cursino Villela, da 1ª Vara Cível de Olímpia.
Na decisão, emitida no mês passado, o magistrado determinou serem improcedentes os recursos impostos pela Canal para evitar que os créditos cedidos à securitizadora sejam constritos, ou restritos, para quitar os débitos da Olímpia Q27.
Em outra sentença, o juiz Caramuru Afonso Francisco, da 18ª Vara Cível de São Paulo, também reconheceu a fraude à execução. O magistrado já havia determinado a penhora dos bens cedidos à securitizadora em dezembro.
- Oportunidade em fundos imobiliários: veja 5 FIIs com perspectivas de valorização da cota + proventos robustos para 2024
Por outro lado, outras duas decisões de foros da região metropolitana de São Paulo foram favoráveis à Canal em processos semelhantes.
Na primeira, o juiz Ivo Roveri Neto, da 3ª Vara Cível de Mauá, entendeu que a “mera existência” de outras ações judiciais não caracteriza, por si só, possibilidade de insolvência financeira.
Portanto, para o magistrado, não se “vislumbra situação de insolvência ou mesmo má-fé” no caso e a alegação de fraude à execução foi rejeitada por ele.
A juíza Bianca Ruffolo Chojniak, da Comarca de Santo André, também declarou que os créditos cedidos tratam-se de um patrimônio separado e que só devem responder a débitos inerentes à própria operação do CRI. A sentença, emitida na semana passada, determinou ainda a “impossibilidade de constrição e/ou penhora sobre os créditos cedidos” à Canal.
VEJA TAMBÉM - COMPENSA INVESTIR NOS FIAGROS? O GUIA ESSENCIAL E ONDE ESTÃO AS OPORTUNIDADES
*Matéria atualizada para incluir o posicionamento da XP
TRBL11 recebe R$ 6 milhões em acordo por imóvel que é alvo de impasse com os Correios — agora o FII está de olho na disputa judicial contra a estatal
Segundo o gestor da Rio Bravo, o acordo “é apenas o começo” e, agora, o fundo imobiliário busca cobrar os Correios e voltar a ocupar o galpão com um novo inquilino
Banco do Brasil (BBAS3) supera a Vale (VALE3) em um quesito na bolsa; saiba qual
Os dados são de um levantamento mensal do DataWise+, parceria entre a B3 e a Neoway
Fundo imobiliário MFII11 mira novo projeto residencial na zona leste de São Paulo; veja os detalhes
O FII vem chamando atenção por sua estratégia focada em empreendimentos residenciais ligados ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV)
Ibovespa renova máxima histórica e dólar vai ao menor nível desde julho de 2024 após dados de inflação nos EUA; Wall Street também festeja
Números de inflação e de emprego divulgados nesta quinta-feira (11) nos EUA consolidam a visão do mercado de que o Fed iniciará o ciclo de afrouxamento monetário na reunião da próxima semana; por aqui, há chances de queda da Selic
Fundo imobiliário do BTG quer vender cinco imóveis por mais de R$ 830 milhões — e já tem destino certo para o dinheiro
Criado especialmente para adquirir galpões da Log Commercial Properties (LOGG3), o BTLC11 comprou os ativos em 2023, e agora deseja gerar valor aos cotistas
GGRC11 ou Tellus: quem levou a melhor na disputa pelo galpão da Renault do FII VTLT11, que agora se despede da bolsa
Com a venda do único imóvel do portfólio, o fundo imobiliário será liquidado, mas cotistas vão manter a exposição ao mercado imobiliário
Fundo imobiliário (FII) aposta em projetos residenciais de alto padrão em São Paulo; veja os detalhes
Com as transações, o fundo imobiliário passa a ter, aproximadamente, 63% do capital comprometido em cinco empreendimentos na capital paulista
Fundo imobiliário Iridium Recebíveis (IRIM11) reduz dividendo ao menor nível em um ano; cotas caem
A queda no pagamento de proventos vem em meio a negociações para a fusão do FII ao Iridium Fundo de Investimento Imobiliário (IRIM11)
Ibovespa sobe 0,52% após renovar máxima intradia com IPCA e PPI no radar; dólar cai a R$ 5,4069
Deflação aqui e lá fora em agosto alimentaram a expectativa de juros menores ainda neste ano; confira os dados e o que mais mexeu com a bolsa e o câmbio nesta quarta-feira (10)
Ouro supera US$ 3.700 pela primeira vez e segue como o refúgio preferido em 2025
Ataque de Israel ao Catar e revisão dos dados de emprego nos EUA aumentaram a busca por proteção e levaram o metal precioso a renovar recorde histórico
Disputa judicial entre Rede D’Or e FIIs do BTG Pactual caminha para desfecho após mais de uma década
Além da renegociação das dívidas da empresa do setor de saúde, os acordos ainda propõem renovações de contratos — mas há algumas condições
Comprado em bolsa brasileira e vendido em dólar: a estratégia do fundo Verde também tem criptomoedas e ouro
Na carta de agosto, o fundo criado por Luis Stuhlberger chama atenção para o ciclo eleitoral no Brasil e para o corte de juros nos EUA — e conta como se posicionou diante desse cenário
Commodities e chance de juro menor dão suporte, mas julgamento de Bolsonaro limita ganhos e Ibovespa cai
O principal índice da bolsa brasileira chegou a renovar máximas intradia, mas perdeu força no início da tarde; dólar à vista subiu e ouro renovou recorde na esteira do ataque de Israel ao Catar
Fundo imobiliário GARE11 anuncia compra de dois imóveis por R$ 32,3 milhões; confira os detalhes da operação
O anúncio da compra dos imóveis vem na esteira da venda de outros dez ativos, reforçando a estratégia do fundo imobiliário
FII vs. FI-Infra: qual o melhor fundo para uma estratégia de renda com dividendos e isenção de imposto?
Apesar da popularidade dos FIIs, os fundos de infraestrutura oferecem incentivos fiscais extras e prometem disputar espaço nas carteiras de quem busca renda mensal isenta de IR
Rubens Ometto e Luiza Trajano bem na fita: Ações da Cosan (CSAN3), do Magalu (MGLU3) e da Raízen (RAIZ4) lideram altas da semana no Ibovespa
Se as ações da Cosan, do Magazine Luiz e da Raizen brilharam no Ibovespa, o mesmo não se pode dizer dos papéis da Brava, da Marfrig e da Azzas 2154
É recorde atrás de recorde: ouro sobe a US$ 3.653,30, renova máxima histórica e acumula ganho de 4% na semana e de 30% em 2025
O gatilho dos ganhos de hoje foi o dado mais fraco de emprego dos EUA, que impulsionou expectativas por cortes de juros pelo banco central norte-americano
Ibovespa renova máximas e dólar cai a R$ 5,4139 com perspectiva de juro menor nos EUA abrindo as portas para corte na Selic
O Departamento do Trabalho dos EUA divulgou, nesta sexta-feira (5), o principal relatório de empregos dos Estados Unidos, o payroll, que veio bem abaixo do esperado pelo mercado e dá a base que o Fed precisava para cortar a taxa, segundo analistas
Ibovespa volta a renovar máxima na esteira de Nova York e dólar acompanha; saiba o que mexe com os mercados
Por aqui, os investidores seguem de olho nas articulações do Congresso pela anistia, enquanto lá fora a chance de corte de juros pelo Fed é cada vez maior
Ouro bate recorde pelo segundo dia seguido e supera US$ 3.600. Hype ou porto seguro?
A prata segue a mesma trajetória de ganhos e renova o maior nível em 14 anos a US$ 42,29 a onça-troy; saiba se vale a pena entrar nessa ou ficar de fora