Vibra (VBBR3) compra seu edifício-sede no Rio, mas transação causa impasse para investidores de CRI e fundos imobiliários

Populares entre as pessoas físicas e fundos imobiliários, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de renda fixa que representam a promessa de um pagamento futuro em dinheiro.

Ou seja, quem investe em um CRI compra o direito a receber um fluxo de pagamentos dos créditos concedidos para finalizar algum empreendimento imobiliário. Mas o que acontece quando esse fluxo de dinheiro é interrompido antes do previsto?

É isso que os investidores de ativos ligados ao contrato de locação do Edifício Lubrax, sede da Vibra Energia (VBBR3) localizada no Rio de Janeiro, se perguntam após a companhia anunciar que não pagaria mais o aluguel do prédio a partir deste mês.

E não se trata de um calote como os vistos no mercado de CRI no ano passado, quando companhias ficaram inadimplentes por problemas financeiros, mas sim de uma situação muito mais complexa do ponto de vista jurídico.

A Vibra locava o espaço desde 2012, quando assinou um contrato com a Confidere, proprietária do imóvel até então. O contrato, que deveria durar 18 anos, foi usado pela Confidere como lastro para os títulos, incluindo CRIs nos quais investem três FIIs com mais de 460 mil cotistas — Banestes RI (BCRI11), Fator Veritá (VTRA11) e Iridium RI (IRDM11).

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No meio do caminho, porém, a empresa passou a enfrentar uma crise financeira e seus ativos viraram alvo de penhoras, incluindo o Edifício Lubrax. O ativo foi a leilão judicial e acabou arrematado pela própria Vibra em um movimento que, segundo afirma a empresa em nota enviada à imprensa na semana passada, foi de “defesa”.

“O imóvel só foi arrematado porque havia o risco de que fosse transferido para terceiros ou arrecadado em eventual processo falimentar da Confidere, possibilidade que gerava incertezas e inseguranças quanto à permanência da companhia no imóvel”, diz a Vibra.

O contrato original já previa que a ex-BR Distribuidora pudesse vir a ser dona do imóvel em 2031, por meio de uma opção de compra que poderia ser exercida após o fim da locação.

Mas, com a compra antecipada graças a um descumprimento dos termos por parte da antiga proprietária —  que deveria manter o imóvel livre de penhora — a companhia entende que o aluguel já não é mais devido e interrompeu os pagamentos neste mês.

O que dizem os fundos imobiliários?

O Iridium Recebíveis Imobiliários, um dos fundos que investem em CRIs ligados ao contrato do Edifício Lubrax, confirmou que a Vibra entrou com um pedido de arbitragem para a resilição — o chamado distrato — do contrato de aluguel. 

Os investidores do título, por outro lado, solicitaram uma medida cautelar para que Vibra continue com os pagamentos. Mas o FII reconhece que a operação deve ficar “provavelmente inadimplente” até o fim do processo de arbitragem. Vale destacar que o CRI representa apenas 0,07% do patrimônio líquido do IRDM11.

O BCRI11, que tem uma exposição de 0,57% da carteira ao título, relembra que o contrato de locação do imóvel serve de lastro para quatro outras emissões. “Não obstante a operação contar com garantia de fiança, salientamos que o lastro dos CRI é um contrato de locação atípico cujos termos e condições são de conhecimento inequívoco da locatária”.

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Já Fator Veritá, terceiro fundo imobiliário a confirmar uma exposição de 0,09% de seu PL, ou R$ 1,3 milhão, ao problema, informou aos cotistas que “todas as medidas para esclarecer o ocorrido e reaver o pagamento das parcelas já estão sendo tomadas.”

Uma dessas medidas é uma assembleia convocada pela Opea Securitizadora, que estruturou os CRIs.

No encontro, marcado para 3 de junho, os credores vão deliberar sobre os próximos passos para enfrentar a inadimplência dos títulos, incluindo a possibilidade de decretar o vencimento antecipado dos títulos e executar as garantias — que não incluem a alienação fiduciária do prédio, mas sim uma fiança ligada a sócios da antiga proprietária do prédio e seguro.