Você pode perder a sua casa para pagar uma dívida que nem é sua? Entenda como uma decisão do STJ gera incertezas na compra de imóveis e pode afetar até os FIIs

Já pensou em perder a casa em que você mora para pagar uma dívida da incorporadora e que não constava na matrícula do imóvel? Pois essa virou uma possibilidade depois de uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) relacionada a pessoas e empresas inscritas na dívida ativa — ou seja, com débitos tributários.

A sentença alcança não só os novos negócios como toda e qualquer compra e venda de casa ou outro imóvel realizada nos últimos 18 anos. Advogados procurados pela reportagem do Seu Dinheiro dizem que a decisão vai aumentar ainda mais a incerteza no mercado imobiliário.

Para entender o que está em jogo, vale relembrar que, antes de assinar a promessa de compra e venda de uma casa, apartamento ou outra propriedade, os potenciais compradores devem verificar uma série de documentos e certidões.

O mais importante deles é a matrícula, disponível nos cartórios de registro de imóveis. “O documento é uma espécie de certidão de nascimento que registra toda a vida do empreendimento”, afirma Carlos Ferrari, advogado especialista em direito imobiliário.

Transferências de posse, hipotecas, financiamentos, restrições e execuções de credores devem estar registradas no documento.

Até a decisão do STJ, checar a matrícula era suficiente para comprovar que o consumidor adquiriu aquele imóvel de boa-fé, e não com o objetivo de ajudar o vendedor a driblar alguma penhora para execução de dívida, por exemplo.

Mas há uma exceção aos apontamentos presentes na matrícula, segundo o advogado e também especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai: a dívida ativa, um cadastro mantido pelas cidades, estados e a União de pessoas físicas ou jurídicas que têm algum débito, como impostos e multas atrasadas.

Conforme explica Tapai, a existência do nome no “Serasa” do governo não aparece na matrícula dos imóveis e está no centro da decisão do STJ.

Decisão do STJ presume fraude ao fisco em venda de imóvel

O tribunal analisou no mês passado o caso de um comprador que adquiriu o imóvel de outra pessoa física e, antes da transação, verificou que não havia nenhum registro de penhora ligado à propriedade.

Porém, descobriu-se depois que a primeira proprietária do bem, a empresa responsável pela construção do imóvel, apresentava um débito tributário inscrito. O valor havia sido inscrito em dívida ativa pela Fazenda Nacional antes da realização da primeira venda — e o fisco decidiu cobrar a quantia.

Como o último dono do imóvel checou os documentos exigidos, uma análise no Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) concluiu que “no caso de alienações sucessivas de imóveis, seria desarrazoado querer que o comprador tivesse de investigar as certidões negativas de todos os proprietários anteriores”.

Mas a Fazenda recorreu da decisão, e o ministro Benedito Gonçalves, da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça, teve um entendimento diferente da instância inferior.

O magistrado decidiu que, a partir da entrada em vigor da Lei Complementar 118, em 2005, há uma presunção de fraude em casos do tipo que é absoluta, e a venda é invalidada.

O entendimento vale mesmo em transações sucessivas, como foi o caso do comprador no processo analisado, que não adquiriu o imóvel diretamente da construtora.

A lei em questão prevê que sejam consideradas fraudulentas as vendas de bens do devedor posteriores à inscrição do crédito tributário na dívida ativa, a menos que ele tenha reservado quantia suficiente para quitá-lo. Apoiado pelo texto, Gonçalves cassou a decisão original do TRF4 e determinou novo julgamento do caso.

“Qual é a ideia da fraude? Vender ou transferir um imóvel, o que pode ser feito em conluio com outra pessoa, para se livrar de uma cobrança ao esvaziar o patrimônio. Agora, com a presunção da fraude, não é preciso provar que o imóvel foi transferido com esse intuito e nem que o comprador sabia do fato”, afirma Ricardo Negrão, advogado especialista em direito imobiliário.

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Decisão aumenta insegurança jurídica na compra da casa própria e outros imóveis, dizem especialistas

Para processos iniciados antes de 2005, segue valendo a regra anterior: a fraude só é caracterizada se tiver havido uma prévia citação da dívida e da casa, apartamento ou outro tipo de imóvel em processo judicial.

Mas, para todas as alienações feitas após a promulgação da lei, a presunção de fraude é absoluta e as transações podem ser invalidadas pela Justiça. Ou seja, na prática, quem comprou um imóvel nos últimos 18 anos é dono de um bem sujeito a virar alvo de execuções, caso proprietários anteriores estejam na dívida ativa.

“Como o fisco não é eficiente para registrar na matrícula seus interesses ou pedir a execução do imóvel, ele usa o tempo a seu favor. Mas, enquanto isso, as pessoas convivem com a incerteza de ter uma propriedade vinculada a alguma dívida”, afirma Carlos Ferrari.

Para Marcelo Tapai, a decisão reforça que não existirá mais o princípio da boa-fé nas negociações. “Isso complica sobremaneira a transação, porque, para comprar um imóvel a partir de agora, temos de acessar a matrícula, entender quem foram os proprietários anteriores e obter as certidões negativas de débitos de todos eles, não importa quantos forem”, diz o advogado.

Presunção de fraude pode encarecer financiamentos e afetar fundos imobiliários

De acordo com Carlos Ferrari, a decisão não afeta apenas consumidores pessoas físicas, mas também pode trazer consequências para fundos imobiliários (FIIs) — que se tornaram grandes compradores de imóveis no país nos últimos anos — e desaquecer o mercado.

“O FII tem um imóvel adquirido após 2005 de uma empresa, fazenda, construtora ou incorporadora inscrita na dívida ativa. O fisco pode entender por bem desconstituir essa aquisição para ser ressarcido em prejuízo do adquirente, incluindo os investidores de um fundo que agiu com toda a diligência e cautela na compra.”

Outros possíveis efeitos da decisão do STJ — que, por vir da instância máxima da Justiça brasileira, deve ser seguida pelos tribunais regionais — são o encarecimento dos financiamentos imobiliários com o aumento dos riscos e negociações mais demoradas.

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Como se precaver na compra de casas, apartamentos e outros imóveis

Para evitar dores de cabeça com o fisco no futuro, Marcelo Tapai recomenda que os potenciais compradores façam uma diligência extensa antes de comprar uma casa, apartamento ou qualquer outro tipo de imóvel. E, se possível, com a ajuda de um especialista.

“Canja de galinha e cautela não fazem mal a ninguém, especialmente em transações desse tipo, que são complexas e envolvem somas altas de dinheiro. Não é algo que pode ser algo feito na emoção, pois vai demandar tempo, investimento em certidões e pesquisa da história pregressa do vendedor e do bem”, aconselha o advogado.

Tapai destaca que os corretores de imóveis nem sempre têm todo o conhecimento jurídico e técnico necessário para blindar os consumidores, então não é indicado fiar-se apenas na lista básica de documentos apresentada pelas imobiliárias.

“Antes de assinar o compromisso de compra e venda e dar um sinal significativo, documentos preliminares devem ser apresentados. São papéis de obtenção fácil e gratuita — como as certidões de dívida ativa, por exemplo — e que dão um norte para o consumidor.”

É importante relembrar que, como a decisão do STJ menciona todas as alienações feitas a partir de 2005, é preciso buscar as certidões de dívidas ativas de todos os proprietários do imóvel desde então nas instâncias municipais, estaduais e da União. Além disso, é necessário consultar também a situação fiscal de empresas ligadas aos vendedores.

Para quem adquiriu uma casa ou outra propriedade após o ano de 2005, quando a lei que apoiou a decisão do STJ entrou em vigor, e está com medo de receber uma visita do oficial de Justiça, vale ressaltar que é possível reaver um eventual prejuízo com a invalidação da transação pela presunção de fraude ao fisco.

“Neste caso, o consumidor deve cobrar a dívida de quem lhe vendeu o imóvel. Mas aí está o grande problema: ele tem condições de fazer frente ao valor do bem? Se a resposta for não, a situação pode transformar-se em um longa cadeia de cobranças até chegar ao vendedor original que está inscrito na dívida ativa”, avisa Tapai.