Com BTLG11 na liderança, analistas de 12 corretoras indicam os melhores fundos imobiliários para investir em setembro

“Independência financeira ou morte!”: com uma pequena adaptação, o grito do Ipiranga poderia ser bradado por milhões de brasileiros neste 7 de setembro.

Se em 1822 o objetivo da população era livrar-se do controle de Portugal, atualmente a busca é por libertar-se da necessidade de trabalhar longas horas todos os dias por um salário.

Mas o lugar certo para ir em busca da tão sonhada liberdade financeira fica a menos de seis quilômetros do Parque da Independência — local onde Dom Pedro teria dado o grito original.

É na B3, a bolsa brasileira, que são negociados, entre outros ativos, os fundos de investimento imobiliário (FIIs).

A classe se tornou uma das favoritas dos brasileiros quando o assunto é geração passiva de renda. Isso porque uma das características mais marcantes dos FIIs é o depósito mensal de dividendos na conta dos cotistas que são isentos de Imposto de Renda em fundos com mais de 500 investidores.

A fonte desses rendimentos pode vir da renda obtida com a venda ou aluguel de imóveis ou do retorno de ativos de crédito ligados ao mercado imobiliário, como os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Mas uma das dificuldades para quem aposta na categoria é escolher quais FIIs devem entrar na carteira entre as mais de 480 opções de fundos imobiliários listados na B3.

Uma ferramenta que pode auxiliar nessa hora são as carteiras recomendadas, seleções feitas por especialistas de casas de análises e corretoras que buscam apontar os ativos mais promissores em cada mês.

As casas consultadas pelo Seu Dinheiro em setembro elegeram duas opções: o BTG Pactual Logística (BTLG11) e CSHG Real Estate (HGRE11). Presentes entre os favoritos de três carteiras cada, os dois FIIs são os mais recomendados para o mês.

Vale destacar que ambos são fundos imobiliários de tijolo, categoria que recebe esse nome por investir em  escritórios, galpões e shoppings centers.

Com o início de ciclo de queda dos juros e o arrefecimento da inflação ameaçando reduzir o retorno de fundos de papel, as carteiras de ativos reais voltaram ao topo da preferência dos analistas.

Além dos dois ativos em destaque, outros sete fundos imobiliários chamaram a atenção dos analistas neste mês e receberam duas indicações cada. São eles: Bresco Logística (BRCO11), Capitânia Securities II (CPTS11), Kinea Índice de Preços (KNIP11), TRX Real Estate (TRXF11), Vinci Shopping Centers (VISC11), Valora RE III (VGIR11) e XP Malls (XPML11).

Confira abaixo todos os fundos presentes no ‘top 3’ das corretoras em setembro:

Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

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BTG Pactual Logística (BTLG11) está de caixa cheio

Um dos favoritos das corretoras neste mês, o BTG Pactual Logística (BTLG11) está com a carteira cheia e pronta para aproveitar a retomada do setor imobiliário, pois concluiu neste mês sua 12ª emissão de cotas.

A operação, anunciada em agosto, tinha o objetivo inicial de levantar R$ 600 milhões. Mas, com a alta demanda dos investidores, o BTLG11 colocou em jogo um lote extra de cotas e captou uma cifra ainda maior, de R$ 749,9 milhões.

Vale destacar que o FII já havia engordado o caixa com a venda de dois imóveis no final de junho em uma transação milionária.

O BTLG11 receberá R$ 105 milhões pelos ativos BTLG Dutra e BTLG Ambev Santa Luiza, negociados com o Suno Log (SNLG11), outro fundo do segmento de logística. O FII prevê um lucro de cerca de R$ 0,92 por cota com o negócio, que será pago em três parcelas. 

A venda representou uma redução do número de ativos do portfólio, mas o Pagbank — uma das casas a recomendar o fundo neste mês — relembra que o BTG Logística incorporou recentemente dois outros FIIs menores, o que trouxe “mais diversificação para a carteira” e gerou um “incremento” nos resultados.

Atualmente, o portfólio do BTG Pactual Logística é formado por 22 imóveis. Os empreendimentos dividem-se entre seis estados brasileiros, mas 82% da Área Bruta Locável (ABL) está em São Paulo, principal centro de consumo do país.

Com a receita gerada pelos imóveis e vendas, o fundo registrou um dividend yield de 8,9% e pagou rendimentos de R$ 0,76 por cota no mês passado. Considerando também a valorização das cotas no mercado secundário, o FII entrega um retorno de 29,31% em 36 meses.

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Fundos imobiliários: CSHG Real Estate (HGRE11) enfrenta desafios, mas bate CDI e IFIX no ano

O segundo favorito do mês, o CSHG Real Estate (HGRE11), também concentra sua carteira em São Paulo, mas no mercado de lajes corporativas. 

O fundo — que aparece pela segunda vez consecutiva no topo da preferência das corretoras — detém participações em 17 imóveis entre torres corporativas e lajes individuais. A maior parte deles se encontra na capital paulista, em eixos importantes para o segmento, como as avenidas Chucri Zaidan, Berrini e Faria Lima.

Nem todas elas, porém, estão ocupadas. De acordo com a Órama, a vacância física do portfólio, de 27,6%, ainda está elevada.

Apesar da ressalva, a corretora, que manteve o fundo em seu “top 3” de setembro, afirma que a gestão está “bastante ativa” na busca por potenciais locatários para ocupar as áreas vagas e tem anunciado novas locações.

“Além disso, o time é muito transparente ao apresentar os desafios do portfólio, detalhes de negociações com inquilinos e perspectivas para o fundo”, afirma a Órama.

Outro ponto forte do HGRE11 é a rentabilidade: o dividend yield foi de 6,57% no último mês e ele acumula retorno de 21,9% no ano. O percentual está acima do IFIX — índice que reúne os principais FIIs da B3 e que subiu 11,5% no período — e do CDI Bruto, de 7,6%, segundo dados do último relatório gerencial do fundo.